Бизнес в памятнике архитектуры: какие ограничения накладывает закон?

Коммерческий директор компании «Деловой Новосибирск»
Марина Сергеевна Белых (Лысенко)

— Несмотря на то, что Новосибирск относительно молодой город (в этом году ему исполняется 125 лет), в нем не так уж мало зданий, признанных объектами культурного наследия. И не редко бизнесмены не знают, какие особенности существуют при размещении своего магазина, ресторана или салона красоты в таком объекте.

Как определить памятник

По данным Управления по государственной охране объектов культурного наследия Новосибирской области (прим. далее по тексту «Управление»), на 2017 год в Новосибирске признаны памятниками архитектуры 208 зданий, основная часть которых приходится на Центральный и Железнодорожный районы.

Далеко не все из них это старинные деревянные купеческие дома, которые мы сразу представляем себе, когда слышим о памятниках.

Большинство — это здания, построенные уже в советское время, и человеку без архитектурного образования сложно их идентифицировать, и признать в них объект культурного наследия.

К примеру, думали ли вы когда-нибудь, что административное здание на ул. Советская, 18 или ничем не примечательный жилой дом на проспекте Димитрова, 6 представляют культурную ценность?! А это памятники в стилистики конструктивизма!

Один из самых простых способов отличить объект культурного наследия от обычной постройки — посмотреть о нем данные в 2Гис. Карта не только указывает на его принадлежность к памятнику, но и описывает его историю создания.

Второй способ — обратиться в Управление по государственной охране памятников на ул. Мичурина, 6 или посмотреть на их сайте список таких объектов.

Третий способ — получить выписку из Единого государственного реестра недвижимости на помещение/здание, которое вы планируете приобрести или арендовать. На такой объект накладывается обременение, и его вы увидите в выписке.

Какие документы есть у памятника

Помимо обременения в выписке из ЕГРН, памятник отличает от других объектов наличие у него документов: охранное обязательство, паспорт объекта и акт технического состояния.

В охранном обязательстве описываются все обязанности владельца объекта культурного наследия.

Паспорт объекта содержит описание предмета охраны, фотографическое изображение объекта. Акт обычно составляется каждый раз при смене собственника — в нем содержится список необходимых восстановительных работ и сроки их исправления. Эти документы обязательны для регистрации перехода права собственности на объект.

Как делать ремонт

Все ремонтные работы в здании-памятнике нужно выполнять строго согласно охранному обязательству.

Те элементы здания, которые охраняются государством (наружные элементы: окна, двери, цвет фасада... и/или внутренние элементы: материал/цвет отделки пола, стен, потолка, лепнина...), могут быть изменены только после следующих подготовительных действий собственника/арендатора:

• Изготовление проекта на планируемые ремонтные работы лицензируемой проектной компанией (список ограничен и представлен на сайте Управления). Обычно это занимает от двух недель и стоит от 30 000 рублей (в зависимости от количества изменений).
• Утверждение проекта в Управлении. Нормативный срок рассмотрения проекта 45 дней, государственная пошлина при этом не взимается.

Обращаю внимание, что любое изменение планировки в помещении, расположенном в здании-памятнике, даже если это легкие некапитальные перегородки, можно производить только после утверждения проекта.

После того, подписанный Управлением проект получен, можно приступать к строительным работам. Но помните, что работы должна выполнять организация (так же как и проект) только со специальной лицензией! Не любой выбранный подрядчик! После выполнения работ необходимо вызывать специалиста Управления и подписывать акт в подтверждение того, что работы выполнены в полном соответствии с проектом.

Хотелось бы отметить, что в последние годы произошли ужесточения в отношении охраны фасадов зданий-памятников. В частности, теперь проект на изменение фасада должно рассматривать не только Управление, но и три независимых эксперта-архитектора из разных регионов. Это увеличивает срок утверждения проекта и расходы. В среднем один эксперт берет за рассмотрение проекта от 50 тыс. руб. Но без их согласования Управление не подписывает проект, а без подписанного проекта нельзя начинать строительные работы. И конечно, несмотря на все расходы, никто не гарантирует, что проект в итоге будет принят.

Как разместить вывеску

Так как вывеска — это часть фасада, то изменения в законодательстве коснулись и их. Все, наверное, уже заметили, как в прошлом году изменились вывески в центре города на зданиях-памятниках.

Особенно это видно на здании Облпотребсоюза (Красный проспект, 29). Вывески заведений «KFC», «IL Патио», продуктового магазина «Сотый» сменились на небольшие информационные таблички с обозначением названия и юридических данных компании.

А магазин «Рив Гош» вовсе отказался от вывески в пользу использования рекламных возможностей своих витражей. Кстати, окна, с определенными оговорками, пока можно использовать для размещения рекламы. Все это иллюстрируют новые правила размещения вывесок на фасадах памятников. Более подробно о них можно прочитать в Постановлении Новосибирской области №293-п от 18.06.2012 г.

Вывеска тоже должна быть согласована с Управлением, но проект при этом уже не требуется.

Какие штрафы ждут нарушителей

В случае нарушения правил пользования помещений в зданиях-памятниках для собственников объектов предусмотрены штрафы.

Штрафы для физических лиц варьируются от 15 тыс. руб. до 200 тыс. руб,  для юридических лиц — от 200 тыс. руб. до 5 млн руб.

Справедливости ради стоит отметить, что на данный момент соблюдение законодательства в отношении памятников отслеживается государством слабо. Исключение составляют вывески на центральных улицах города, за которые с прошлого года взялись активно.

Но при этом не стоит пренебрегать законом и нужно трезво оценивать возможные риски для своего бизнеса!