Элитному жилью не хватает покупателей

Сегмент элитной недвижимости меньше всего пострадал от кризиса. И все же спрос на дорогое жилье в Новосибирске снизился. Уменьшились ли цены на элитные квартиры — во мнениях об этом риэлторы расходятся.

 

Грань между жильем повышенной комфортности и элитным каждый риэлтор проводит по-разному. Генеральный директор Центрального агентства недвижимости «Афина Паллада» Татьяна Дергачева считает, что на вторичном рынке Новосибирска жилье повышенной комфортности стоит 80-100 тыс. руб. за кв. м, элитное — от 100 тыс. руб. за кв. м. Генеральный директор агентства «Жилфонд» Александр Чемеркин тоже полагает, что область ценового пересечения — 100 тыс. руб. за кв. м. По мнению руководителя отдела компании «Доктор Ключ» Светланы Волковой, нижняя планка для элитного жилья — 60 тыс. руб. за кв. м. «До кризиса цена элитного жилья начиналась от 100 тыс. руб. за кв. м, а сейчас — от 80 тыс. руб. за кв. м», — рассказывает генеральный директор агентства недвижимости «Дельта» Владимир Затримайлов.
Не договорившись о точке отсчета, эксперты спорят и о том, изменилась ли цена элитного жилья по сравнению с прошлым годом. Директор «Галереи недвижимости «Эрмитаж» Олеся Бугрова считает, что не изменились. А вот Светлана Волкова говорит об уменьшении реальных цен продаж примерно на 40%, Владимир Затримайлов — о сокращении на 10-20%. До 30% снизились в некоторых случаях реальные цены сделок, отмечает Александр Чемеркин. При этом цена предложения ликвидных объектов, по его словам, сильно не изменилась. Директор агентства «Грановит» Александр Бычковский рассказывает, что если цены изначально были завышены, то они снизились почти в два раза: «Остальные же объекты подешевели всего на 5-10%».
По его сведениям, с сентября 2009 г. цены на элитное жилье увеличились на 2%. Остальные опрошенные «ДК» риэлторы роста цен в этом сегменте пока не заметили. По словам Татьяны Дергачевой, цены на элитное жилье в октябре перестали снижаться. «Сейчас рынок оживился», — говорит Владимир Затримайлов.
Скорее всего, разнобой в оценках объясняется разными критериями элитности жилья, используемыми риэлторами. Важнейший критерий — местоположение. Ряд экспертов считают, что элитное жилье может находиться только в центре города. По мнению Александра Чемеркина, элитностью обладают лишь дома вокруг площади Ленина и несколько объектов в Железнодорожном районе. «Не может даже самый замечательный дом, но расположенный на Северо-Чемском жилмассиве, считаться элитным», — говорит Светлана Волкова. По ее словам, элитное жилье располагается в полосе вдоль Красного проспекта до площади Калинина. Владимир Затримайлов считает, что элитные дома есть и в Академгородке. А Татьяна Дергачева полагает, что с некоей долей условности в список элитных можно внести и дома, расположенные в наиболее престижных местах Октябрьского и Заельцовского районов, в частности, дома, построенные компанией «Русь» на ул. Тимирязева.
Владимир Затримайлов отмечает, что к элитным могут относиться дома, у которых есть охрана, подземная парковка, высота потолков — от 3 метров. «Иногда декларируют «клубность жилья», но на практике это не часто выполняется, особенно в кризис. Основная часть дорогого жилья, представленного на рынке, — это коттеджи или жилье повышенной комфортности», — говорит он. По мнению Александра Чемеркина, элитный дом должен быть кирпичным, с толщиной стен не менее 1 м. В нем не может быть много квартир. Рядом с домом не должно быть автомагистралей. Также необходима шаговая доступность от парка, метро, хороших школ.
Одним из важнейших факторов, определяющих принадлежность дома к высокому классу, является престижность района и непосредственное местоположение здания. «Элитный дом может быть только в «тихом центре», но также необходимо и наличие рядом транспортных магистралей, объектов социальной сферы», — считает директор компании «Дело Проф»Петр Мельников.
Окружение также должно соответствовать уровню дома. Поскольку в Новосибирске в центре нет полноценных обширных площадок, то это в основном точечная застройка, поэтому об элитных комплексах не может быть и речи. «Если дорогой дом соседствует с ветхим бараком, то называться элитным он не может», — указывает Петр Мельников. В доме «люкс» не должно быть много квартир. Малоквартирность, помимо ощущения избранности, обеспечивает и элементарные удобства для жильцов. Трудно представить себе очень состоятельного человека, стоящего в очереди к лифту или на выезде с паркинга. В целом, подъезд, дом, статус соседей — все должно соответствовать «рангу».
К критериям элитного жилья Татьяна Дергачева добавляет наличие в доме салона красоты, фитнес-зала, бассейна, прачечной, химчистки. По мнению Олеси Бугровой, подобные элементы социальной инфраструктуры должны располагаться рядом с элитным домом, но никак не в нем. «Если в дом станут приходить посторонние люди, чтобы пользоваться услугами этих заведений, жильцам будет не комфортно. Открывать же фитнес-зал или салон красоты только для жильцов не совсем рационально — они будут слишком долго окупаться», — объясняет она.
Олеся Бугрова считает, что по-настоящему элитных домов в Новосибирске нет. «Их единицы», — полагают Светлана Волкова и Татьяна Дергачева.

Дорогих квартир не становится больше
Риэлторы утверждают, что, несмотря на кризис, объем предложения элитного жилья не увеличился. Впрочем, оценки количества выставленного на продажу элитного жилья сильно разнятся. Александр Чемеркин говорит о примерно 200 квартирах, Олеся Бугрова — о 30-40.
«На спрос достаточно сильно повлиял кризис прежде всего из-за того, что за последний год мало кто мог взять ипотечный кредит на сумму более 4 млн руб. Раньше брали кредиты и по 15-20 млн руб., сейчас надо платить всю сумму сразу, поэтому даже не столь важен уровень доходов», — считает Александр Чемеркин. «Сейчас ипотека стала чувствовать себя лучше, и спрос сразу оживился. Хотя на элитное жилье ипотека влияет в меньшей степени», — уточняет Александр Бычковский.
«В ипотеку покупалось не более 10% элитных квартир. Так что даже снижение доходов владельцев элитного жилья не могло привести к массовому выбросу таких квартир на рынок», — говорит Олеся Бугрова. По ее словам, покупатели по-настоящему элитного жилья — это очень обеспеченные люди (владельцы бизнеса и топ-менеджеры крупных компаний): «Ежемесячный доход их семей достигает 500-700 тыс. руб.». Потенциальных покупателей элитного жилья в городе не больше тысячи, считает она.
Элитные квартиры покупали в основном для проживания, а не с инвестиционными целями, рассказывает Светлана Волкова. И все же до кризиса часть квартир покупали в спекулятивных целях. «До кризиса жилье приобреталось и для жилья, и как инвестиционный инструмент. Если сравнивать со столицей, то у нас объем спекуляций был в разы меньше. Сейчас жилье в основном приобретается для жилья», — говорит Александр Чемеркин.
Окупить вложения в элитное жилье путем сдачи квартир в аренду достаточно сложно. И все же часть элитных квартир поступает на рынок аренды. По сведениям Владимира Затримайлова, ставки аренды элитного жилья снизились почти в половину (с 60 тыс. руб. до 30 тыс. руб. в месяц). Но и восстанавливается этот рынок быстрее, чем рынок купли-продажи. «Сейчас ставки находятся уже на уровне 45 тыс. руб. в месяц. Думаю, в 2010 г. они вернутся на докризисный уровень», — отмечает он.
Состоятельным людям не хватает роскоши
Олеся Бугрова считает, что потенциальным покупателям не хватает по-настоящему элитного жилья. А местные застройщики пока не спешат строить дома, которые бы соответствовали самым строгим критериям элитности. «До сих пор у них не было в этом необходимости: при себестоимости примерно в 45 тыс. руб. за кв. м квартиры продавали в два раза дороже», — говорит Олеся Бугрова. Ряд строящихся домов называют элитными, но это зачастую лишь рекламный ход, утверждает Татьяна Дергачева.
Для покупателей настоящего элитного жилья на новосибирском рынке практически нет предложений. Причина вялых продаж многих элитных объектов — не цена, а несоответствие запросам взыскательных покупателей, отмечает директор агентства «Акрополь» Зафар Умаров.
«Все, что заявлялось к строительству и претендовало на элитность, сейчас построено. Строится разве что дом на ул. Советской, 8 на месте снесенного здания. За последний год не было заявлено к строительству ни одного объекта в этом сегменте», — говорит Александр Чемеркин. Олеся Бугрова считает, что объем предложения на первичном рынке элитного жилья начнет увеличиваться с конца 2010 г.: «Период роста продлится не более пяти лет, и за это время ужесточение конкуренции приведет к тому, что за ту же, что и сейчас цену (70-80 тыс. руб. за кв. м), застройщики будут предлагать более качественное жилье».

 

Как изменились цены

4,75%
снижение средней цены кв. м на рынке вторичного престижного жилья за третий квартал 2009 г.

170 тыс. руб.
максимальная стоимость кв. м на рынке вторичного престижного жилья в третьем квартале 2009 г.

80,2 тыс. руб.
средняя цена кв. м на рынке вторичного престижного жилья в третьем квартале 2009 г.
Источник: «Доктор Ключ»

Какие дома считают элитными

 

 

Шесть наиболее престижных домов по версии разных агентств

№	«Жилфонд»	Агентство недвижимости
		«Грановит»	Центральное агентство недвижимости «Афина Паллада»
1	Щетинкина, 32	Урицкого, 20	Щетинкина, 32
2	Щетинкина, 34	Урицкого, 21	Урицкого, 20
3	Урицкого, 20	Романова, 39	М. Горького, 86
4	Урицкого, 21	Орджоникидзе, 23	Романова, 39
5	Депутатская, 50	Ермака, 4	Ермака, 4
6	Серебренниковская, 37	Депутатская, 50	Октябрьская, 34