Инструкция брокера: как строить коммерческие площади в жилых комплексах?

Несколько вариантов в новых домах, построенных по индивидуальным проектам, было предложено для анализа директору Nazarov & Partners Александру Назарову, который согласился оценить помещения с точки зрения удобства для покупателя или арендатора. Эксперт пояснил, что практически каждый из объектов имеет какие-либо недостатки, которые сказываются на востребованности, поэтому DK.RU предложил дать советы застройщикам, как построить в жилых домах привлекательные для бизнеса коммерческие площади. Так какие же моменты стоит учитывать застройщикам при строительстве таких объектов?

По мнению Александра Назарова, изначально нужно понимать, насколько оправданно в этом месте строительство коммерческих помещений. И если они нужны, еще на этапе проектирования стоит определиться, сколько этажей под них отвести, и какого назначения будут эти помещения.

Это один из самых ключевых моментов в каждом проекте. В каких-то проектах случается перенасыщение коммерческой недвижимости, а в каких-то — явный недобор, — уточняет брокер.

Все застройщики строят, чтобы заработать, и нежилую часть они тоже хотят продать или сдать дороже. А самый высокий доход может принести торговая недвижимость:

Но и торговая недвижимость торговой недвижимости рознь. Но в целом, чем больше площадь помещения, тем дешевле может быть квадратный метр. Большие помещения площадью 300-1000 кв. м, с одной стороны, не дадут максимальной цены продажи, но дадут возможность зайти операторам, как правило, это продуктовые магазины, фитнес-центры.

По мнению Александра Назарова, тут важно, что хочет застройщик — получить максимальные деньги или создать комфортную инфраструктуру:

Создав лучшую инфраструктуру, они смогут продать квартиры дороже или быстрее. Если идти с точки зрения большей доходности при продаже, то маленькие помещения можно продавать дороже — существенная разница в пересчете на 1 кв. м будет при продаже помещения 50 кв. м и 1000 кв. м.

Еще один из ключевых моментов, на который в Новосибирске особо не обращают внимание — это окна.

Если первый этаж планируется под торговлю, то этот формат практически всегда предполагает наличие витринных окон. Это не обычные офисные окна, не чуть увеличенные, а именно витринные — от пола до потолка, и максимально широкие. Люди смотрят через них и видят жизнь, «замануху», на которую идут и тратят деньги, — уверен эксперт.

Однако, по его словам, большие окна нужны не всем: супермаркетам они совсем ни к чему — их начинают заставлять, заклеивать, чтобы сохранить «закрытое пространство, повысить безопасность помещения».

Очень важно, чтобы первый этаж был высоким, хотя, как рассказывает собеседник DK.RU, в ряде случаев застройщики сокращают высоту ради экономии:

Не строя качественно помещения на первых этажах, мы не получим отдачу. Есть масса примеров, когда у коммерческих помещений трехметровые потолки, есть много колонн. Нужно помнить, что необходимо еще вентиляцию делать — она «съест» полметра. Ну и какой торговый зал с высотой 2,5 метра? В некоторых случаях вентиляцию вообще не предусматривают. Это кощунство — 21 век, а помещения не имеют принудительной вытяжки. Часто на первых этажах еще и окна не открываются. Что в этом случае остается делать? — возмущается бизнесмен.

По его словам, ни у кого не вызывает сомнения, что для коммерческих помещений вентиляция должна быть индивидуальная, а не шахтовая, и его радует, что застройщики в последнее время придерживаются этого принципа.

Также в редких жилых комплексах предусмотрен дополнительный доступ в коммерческую часть:

Мало кто обращает внимание на запасные выходы, зоны загрузки-разгрузки, на территорию, куда могут заезжать грузовые автомобили. Тем не менее, супермаркеты у себя предусматривают (единственный сегмент, который сейчас активно развивается — продуктовые сети, магазины «у дома»). А ведь они требуют подъезда грузовых автомобилей два-три раза в день, — недоумевает Александр Назаров.

Распространенной «ошибкой» является наличие спусков или подъемов к будущему магазину, что может отпугнуть часть потенциальных посетителей.

Очень часто бывает, что входная группа представляет собой крыльцо с несколькими ступеньками вверх. Сегодня это тоже никому не интересно, потому что всем нужны входные группы для маломобильного населения. И психология людей такова, что никто не хочет преодолевать лишние ступеньки вниз или вверх. Если будут рядом два магазина, один с высоким крыльцом, а другой — с крыльцом вровень с тротуаром, то доход во втором будет гораздо выше, чем в первом.

По мнению брокера, почти идеальный формат коммерческой недвижимости можно увидеть в микрорайоне «Европейский берег»:

Но и там можно найти свои минусы — например, я бы витражные окна делал еще шире. Понятно, что есть общий проект, общий дизайн, но даже при том, что это классическая форма, пожалуй, лучшая в городе, все равно окон не хватает.

Директор Nazarov & Partners отмечает, что застройщики «грешат» еще и тем, что делают много лишних стен внутри:

Зачем строить так, чтобы по умолчанию после того, как это помещение купится, стены были снесены? Такой же вопрос по киловаттам — зачем так проектировать и строить, чтобы потом все начинали увеличивать эти киловатты? Сегодня бизнес развивается и в спальных районах, открываются кондитерские, пекарни, общепиты с собственным производством, где всем нужно 25-30 кВт. Я уж не говорю про супермаркеты, которым нужно еще больше мощности.

Все эти нюансы влияют на привлекательность того или иного помещения. Однако большинство проблем можно избежать еще на этапе проектирования.

Александр Назаров обратил внимание на тот факт, что максимальную доходность дают небольшие помещения — сегодня есть спрос на 30-50-70 кв. м. 

Понятно, что если строить такие площади, это будут клетушечки. Для реализации такого формата предлагаю делать красивую галерею — это позволяло бы создавать в спальных районах хорошую инфраструктуру, сохраняя качество помещений. 

Однако, если научиться строить так, чтобы можно было объединять соседние помещения, или разделять просторные зоны в зависимости от потребности арендатора, срок реализации таких помещений-«конструкторов» мог бы значительно сократиться:

По моему мнению, стоит предусмотреть возможность объединения соседних помещений для превращения его в более крупный формат. Или, наоборот, проектировать большие помещения, которые просто и безболезненно делились бы на небольшие форматы. Такая унифицированность была бы в плюс.