Застройщики снижают цены

Кризис основательно «подчистил» рынок застройщиков жилья. Главными жертвами стали компании с высокой долговой нагрузкой и объектами в начальной стадии строительства. Но меры властей по поддержке стройкомплекса и стимулированию ипотеки смягчили удары кризиса. Лучше других чувствуют себя застройщики жилья эконом-класса.
Иллюзии
Денег дольщиков хватало на всех
Последние 10 лет объемы строительства жилья в Новосибирске росли стремительно. Если в 2000 г. было построено 301,5 тыс. кв. м, то в 2004 г. — 507 тыс. кв. м. В 2008 г. стройкомплекс перешагнул отметку в 1 млн кв. м, наконец-то сравнявшись с уровнем строительства1980-х гг. А в этом году, по прогнозам мэрии, будет сдано в эксплуатацию лишь около 600 тыс. кв. м жилья.
До кризиса на рынке новостроек зарабатывали не только застройщики, но и покупатели. Компании с хорошей репутацией могли даже обходиться почти без банковских кредитов — достаточно было средств дольщиков, вспоминают строители.
«Приходит ко мне весной прошлого года дольщик, купивший две однокомнатные, и благодарит: спасибо, мол, что помогли моей семье улучшить жилищные условия. Да бог с вами, говорю, строить дома — моя работа. Вы не поняли, объясняет он: я продал эти две квартиры и купил трешку в центре, а реально заплатил полцены от однокомнатной», — рассказывает владелец одной из строительных компаний.
«Так и зарабатывали: инвесторы, рискнувшие прокредитовать застройщика, получали квартиру задешево, а застройщик с хорошей репутацией — беспроцентный кредит», — разъясняет директор АН «Дельта» Владимир Затримайлов. По его данным, средства на строительство некоторых домов до 90% состояли из привлеченных таким образом денег частных инвесторов. «На новосибирском рынке было несколько компаний с безупречной репутацией, им не требовалось даже рекламу активно давать, сарафанное радио работало. Но сейчас даже у них проблемы с продажами», — говорит он.
Инвестиции в новостройки были очень выгодным предприятием — дисконт составлял до 50%, вспоминает директор агентства «Дело Проф» Петр Мельников, иногда — еще больше. Так, строительная компания «Дискус плюс» в самом начале своей деятельности, в 2004-2005 гг., продавала будущие квартиры по цене 8-10 тыс. руб. за кв. м при рыночных ценах на панельное жилье — в районе 20 тыс. руб.
Быстрорастущему рынку недвижимости требовались все новые кадры. «Вспомните 2007 г.: в каждой газете целые колонки «требуются риэлторы». Агентства, не справлявшиеся с потоком сделок, обещали бесплатное обучение, стабильный заработок», — говорит Петр Мельников.
Страхи
Застройщики могли разориться
О том, что стремительный рост цен на недвижимость (по некоторым годам, до 70%) — это пузырь, предупреждал ряд экспертов. Например, управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков еще в конце 2007 г. давал «ДК» прогноз: «Спрос на жилье снизится, и цены тоже».
Сокращение объема выдаваемых ипотечных кредитов привело в конце прошлого года к падению спроса на новое жилье. Сами застройщики характеризуют это падение не иначе, как «катастрофическое». «Сокращение объемов ипотечного кредитования оставило строителей без покупателей, подтолкнуло к использованию давно забытых бартерных схем», — вспоминает Владимир Затримайлов.
Пузырь на рынке недвижимости лопнул. Для многих застройщиков это грозило разорением. Практически каждой строительной компании, чтобы выжить, пришлось заняться реструктуризацией долговых обязательств. Тех, кто не справился с этой задачей, немного, и это некрупные компании, в активах которых по одному-два дома. В частности, процедура банкротства была начата в отношении «Корел», «Метаприбор», «СУ-9».
По словам директора агентства недвижимости «Сибакадемстрой Недвижимость» Владимира Голованова, нынешней осенью каждому из руководителей новосибирских риэлторских агентств пришлось решать, кого из сотрудников уволить. Однако ряду агентств не помогло даже сокращение штатов. «Количество сделок по всем сегментам рынка недвижимости упало в разы, ряд мелких агентств просто остался без работы», — говорит он.
Уроки
Кризис научил снижать цены
Кризис заставил застройщиков задуматься не об экспансии, а прежде всего об эффективности. «До сих пор для многих строительных компаний было стандартной практикой, когда деньги, полученные от продажи квартир на стадии строительства, взятые в кредит, направлялись не на завершение стройки, а на приобретение все новых участков», — рассказывает директор RID Analytics Елена Ермолаева. Именно такие компании, по ее словам, пострадали наиболее сильно.
Во время экономического спада покупают главным образом самое дешевое жилье. По мнению директора компании «Дискус плюс» Алексея Джулая, спрос на квартиры эконом-класса в Новосибирске поддерживается, в том числе и за счет покупателей из других городов Сибири, северных регионов. «Задача компании — оптимизировать свою деятельность, чтобы эффективно работать при минимальной наценке», — считает он.
Кризис научил застройщиков снижать цены. Директор компании «Акрополь» Зафар Умаров приводит в пример ситуацию с продажами квартир в одном из домов, строящихся недалеко от центра города, на ул. Кирова: «Продажи квартир по 55-60 тыс. руб. за кв. м стагнировали — и это в высотке с прекрасным панорамным видом на город. Как только застройщик согласился сбросить цены до 45 тыс. руб. за кв. м, у покупателей появился интерес».
О прежней норме прибыли пришлось забыть, и крупнейшие строительные компании продолжают строить, продавая квартиры по новым ценам. По данным RID Analytics, с начала года цены на новостройки упали до 40,6 тыс. руб. за кв. м. Так, от 600 тыс. руб. предлагает однокомнатные квартиры концерн «Сибирь», от 800 тыс. руб. — «Дискус плюс».
А по наблюдениям Зафара Умарова, спрос поляризовался в нишах самого дешевого и самого дорогого жилья. «Есть предложения «элитного» жилья практически по докризисным ценам, в расчете на состоятельных покупателей — они не любят себе отказывать, несмотря на кризис», — рассказывает он. Некоторые застройщики решили воспользоваться этим. Так, компания «Снегири» начала строительство элитного жилого комплекса Light Tower. «В Новосибирске существует небольшой, но до сих пор неудовлетворенный спрос на элитное жилье», — объясняет логику компании коммерческий директор «Снегирей» Дмитрий Шмелев.
Риэлторам пришлось вспомнить давно забытые схемы квартирных обменов. Столкнувшись с падением спроса, агентства недвижимости попытались привлечь клиентов скидками в 30-50% на свои услуги, но это не помогло. «Настоящий» клиент — покупатель с полными карманами кэша, ушел в прошлое. Но, к счастью для риэлторов, вечный квартирный вопрос никуда не делся. Желающие переехать в другой район, разехаться, расширить жилплощадь остались. «Оставшимся в живых» риэлторам пришлось выстраивать сложные цепочки альтернатив и разъездов.
Возможности
Государство помогает застройщикам
Резкое сокращение объемов нового строительства в перспективе приведет к новому всплеску спроса на жилье. Наиболее сильные застройщики уже сейчас готовятся к увеличению объемов строительства. Благо, из-за кризиса у них появилась возможность приобрести площадки для строительства дешевле, чем год назад. По словам директора компании «Северная группа» Владимира Литвинова, в последнее время стартовая стоимость получения прав на застройку участков снизилась. Елена Ермолаева уверена, что теперь застройщики возьмутся за проекты возведения недорогого жилья на дешевых землях.
Один из таких проектов будет реализован на окраине Калининского района, где компания «Энергомонтаж» ведет застройку жилмассива «Родники». Летом этого года «Энергомонтаж» расширил свою площадку для строительства, купив на муниципальных торгах 27,7 га. За участок компания заплатила 3,6 млн руб. за га. «Энергомонтаж» обязуется освоить площадку до 31 декабря 2016 г., построив на ней 250 тыс. кв. м жилья и объектов соцкультбыта.
Как говорит Владимир Литвинов, многие строительные компании приостановили проекты именно из-за трудностей с расселением или из-за больших вложений при обновлении коммуникаций. Но сейчас у них появился шанс получить поддержку государства в освоении новых земель: Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства будет вводить в оборот подготовленные участки и помогать инвесторам быстрее получать необходимые согласования.
Поддержат строителей и новосибирские власти. В 2010 г. администрация Новосибирской области выделит 50 млн руб. на создание «Агентства жилищного строительства Новосибирской области». АЖС станет заказчиком домов для переселения из ветхого и аварийного жилья по программе Фонда содействия реформированию ЖКХ.
Застройщики надеются на помощь региональных властей. И те идут им навстречу. В начале года они приняли решение о предоставлении гарантий областного бюджета на 1 млрд руб. под банковское кредитование строительных компаний. Госгарантии распространяются на 90% от суммы кредита на срок до восьми месяцев. Ряд строительных компаний уже смог получить банковские кредиты под поручительство администрации области. Также власти пересмотрели условия аренды по уже оформленным под застройку площадкам — в ряде случаев договоры аренды между мэрией и застройщиком досрочно расторгались и заключались заново — на более мягких условиях, с уменьшением площади участка.

Основные события
февраль ‘09 1 | Строительная компания «Корел» обратилась в арбитражный суд Новосибирской области с просьбой признать ее банкротом. Причина - большой объем заимствований
апрель ‘09 1 | Строительная компания «Первый строительный фонд» ввел в эксплуатацию в Новосибирской области кирпичный завод на 10 га в Кировском районе Новосибирска мощностью 63 млн шт. кирпича в год. Объем инвестиций — 2 млрд руб. Докризисные потребности ПСФ — 48 млн шт., а имеющийся у ПСФ завод работает с мощностью лишь 10 млн шт. в год.
июль ‘09 1 | За первые полгода на закупку жилья в новостройках было потрачено 577 млн руб., из них 527 млн руб. — средства «Программы Фонда содействия реформированию ЖКХ по расселению аварийного жилищного фонда с учетом необходимости стимулирования развития рынка жилья», 22 млн руб. — средства областного бюджета, 30 млн руб. заплатили муниципальные образования. Программа действовала на территории Новосибирска, Искитима, Бердска, Каргата, Татарска, Маслянино.
август ‘09 1 | Акционеры красноярской SM.group Юрий Коропачинский и Олег Кириллов стали совладельцами крупнейшей новосибирской компании «Сибакадемстрой», купив пакеты 31,7% и 20% . Основной акционер Сибакадемстроя, Председатель Правления МДМ Банка Игорь Ким, сократил свою долю до 10,19% акций САС.
сентябрь ‘09 1 | Строительная компания «Уникон» привлекла инвестора — группу F1 . В результате сделки у генерального директора «Уникона» Надежды Зибницкой осталось 45,5%. В 2008 г. группа «Уникон» ввела 50 600 кв. м жилья.
ноябрь ‘09 1 | «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию») и МДМ Банк подписали соглашение о фондировании двух проектов строительства жилых домов в Новосибирске. АИЖК принимает на себя обязательства перед МДМ Банком по рефинансированию ипотечных кредитов после завершения строительства (выкуп закладных), в том числе кредитов, предоставленных гаранту по сбыту в целях приобретения не реализованного на рынке жилья.

 

Очевидец
Александр Назаров Генеральный директор компании «Брокерком»
Очевидно, что мы не достигли «дна». Цены на недвижимость продолжат свое падение. Покупатели (и часть продавцов) заняли позицию наблюдателей, ожидая дальнейшего развития событий. Их замешательство объяснимо: стоит покупать сейчас или подождать еще месяц-другой, когда цены снизятся?
Треть агентств и риэлторских компаний кризис не переживет. Это пессимистический прогноз, но надо готовиться к худшему. В наибольшей степени кризис скажется на агентствах, работающих с массовым покупателем, — их поток иссяк из-за прекращения выдачи ипотечных кредитов. Если фирма привыкла работать на «первичных обращениях», то вряд ли удержится на плаву.
Источник: «Деловой квартал» от 10 ноября 2008 г.