Первая треть 2022 года принесла рынку жилой недвижимости немало перемен. Сегодня стоит не просто наблюдать за происходящими процессами, но стараться определить их вероятные тренды, и спрогнозировать возможные итоги.
Экономика: сюрпризы и ожидания
Наиболее существенными стали экономические пертурбации, в том числе — резкое повышение стоимости ипотечного кредитования в марте-апреле. По данным Банка России, процентная ставка по обычным, не льготным ипотечным кредитам в марте составила 20–21% увеличившись более, чем на 10 п.п. от средней ставки конца прошлого года. Хотя это и не привело к заметному удорожанию рынка жилищного кредитования в целом — более половины кредитов выдаётся на приобретение строящихся квартир с господдержкой, но на рынке вторичного жилья ситуация заметно осложнилась.
Однако льготная ипотека на строящееся жильё, подорожав в апреле с 7% до 12%, в мае всё же снизилась до уровня 9%.В нельготируемом сегменте сегодня также наблюдается обратный процесс — после снижения ключевой ставки от 20% сначала до 17%, а в конце апреля — до 14%, стали понемногу отступать и ставки по ипотеке. Поэтому в краткосрочной перспективе стоит ожидать стабилизации рынка на уровнях цен, несколько подросших относительно начала года.
Более прогнозируемые изменения произошли в сегменте коттеджного строительства — на него с 1 марта 2022 г., как и говорилось ранее, распространяется действие закона о долевом строительстве. Теперь привлекать средства будущих жильцов можно только посредством счетов эскроу — это может повысить стоимость загородного жилья, так как застройщикам придётся использовать банковские ресурсы через механизм проектного финансирования. При самостоятельном же строительстве собственником есть надежда на определённые льготы — заместитель гендиректора ДОМ.РФ Алексей Ниденс 23 апреля анонсировал запуск льготой ипотечной программы на строительство индивидуальных домов хозяйственным способом.
Ещё одна новация, которая коснётся как настоящих, так и будущих владельцев загородной недвижимости — кадастровая оценка земельных участков. По ряду категорий, включая земли населённых пунктов, оценка уже проведена — в 2022 году наступает черёд всех ранее не переоценённых земель. По информации Новосибирского центра кадастровой оценки и инвентаризации, такая работа планируется на более, чем 1,2 млн. участках Новосибирской области. Учитывая, что кадастровая стоимость прежде всего применяется для целей налогообложения, есть немалая вероятность повышения налоговой нагрузки на частных землевладельцев — впрочем, она не должна превышать величину налога, рассчитанную от рыночной стоимости. Однако, исходя из общих тенденций современной жизни, нельзя исключать перенос кадастровой оценки на более благоприятные времена.
Тенденции сегментов
На рынке жилой недвижимости последствия любых кризисов — от прошедшего пандемийного до сегодняшнего геополитического — отражаются ростом цены квадратного метра при неизменности (в лучшем случае) уровня доходов населения. Естественной реакцией рынка становится уменьшение площадей строящихся квартир массовых сегментов — и стремление застройщиков компенсировать это более удобными и эргономичными планировками. Премиальная городская и загородная недвижимость менее следует тенденции сокращения жилых площадей — она, как правило, приобретается не на последние деньги, да и собственники такого жилья умеют зарабатывать не только на растущем, но и на падающем рынке.
Если к этому добавить и ограничения на инвестиции в зарубежную недвижимость, которые делают отечественные квадратные метры не только жилым, но и доходным активом — то российский сегмент элитного жилья имеет неплохие шансы на монотонный рост. Хотя запуск нового строительства может быть под вопросом, но сегодня несколько интересных новосибирских проектов находятся в стадии реализации — поэтому «окно возможностей» пока открыто.
Дополнительным импульсом развития для новосибирского строительного рынка может стать анонсированная в конце прошлого года программа комплексного развития территорий (КРТ) — её первый этап на шести площадках общей площадью около 40 гектар планировалось запустить в 2022 году. На этих территориях возможно возведение как массового, так и премиального жилья общей совокупности до миллиона квадратных метров. Освоение площадей, занятых сегодня ветхим и аварийным жильём, а также хаотичной частной застройкой, даст возможность застройщикам в полной мере продемонстрировать свои умения не только возводить дома, но и облагораживать придомовые территории и целые районы.
Генеральный директор SKY Group Владимир Литвинов о шансах и иллюзиях нынешней ситуации, об условности медиа-эпитетов и горизонтах рынка.
- Владимир Германович, в нынешнем кризисе какого ситуативного компонента больше — опасностей или шансов на прорыв?
- Я бы вообще не именовал нынешнее положение словом «кризис». Потому что ситуация и динамичнее, и более многогранна. Это фундаментальные перемены. Это смена парадигм, смена состава и масштаба задач. Просто «кризис» — более понятное и компактное слово, для журналистов оно проще в использовании. Но реалию это слово покрывает очень формально. Да, есть в ситуации понятный драматизм, военно-политического ряда. Но есть и весьма «вкусные» пунктиры для экономики. И, в-третьих, есть стабильная первооснова. Общество эмоционально собрано и вполне стабильно, его жизнь продолжается. Семьи складываются, дети рождаются — страна живет в темпе, самом желанном для нашей отрасли. Ведь для строителей важна именно поступательная демография — новые семьи, пополнение уже существующих. Наконец, стройиндустрия вполне самодостаточна и для санкций малоуязвима. Песок, щебень, кирпич, цемент — вот они, местные, никуда не делись. Локальность, укоренённость — живое естестве строительной отрасли, её объективная самозащита. Впрочем, даже для легпрома, где всегда в той или иной мере был фактор заграничного компонента, ситуация не критична. Да, возможно, будет первый шок от того что что-то импортное выпало из технологической цепи. Но он, поверьте, ненадолго — в итоге включится механизм кооперации, межкорпоративного обмена и творчества. Потенциал самокомпенсации в нашей промышленности гораздо больше, нежели кажется пессимистам.
- К слову, о пессимистах. Как Вы оцениваете эмоциональный контекст этих дней?
- Многие почему-то восприняли нынешнюю ситуацию как отмашку на панику и ступор. Дескать, мы не работаем, потому что в шоке, с моральной травмой. Давай, государство, помогай. Накорми, государство и утешь! А что ты сделал, чтобы государство чтобы нянчилось — раз погрузился в ступор, то и налогов государству не принёс. Откуда у государства возьмётся материнская чуткость в твой адрес? На мой взгляд это если не саботаж, то инфантилизм в его предельной степени. Санкции — это в существенной степени гипербола, такое мифологизированное понятие. Да, кто-то ушёл, повинуясь политическим спекуляциям. А кто-то «сделал вид, что ушел» — создал альтернативные схемы партнерства. Вообще, там, где больше деньги, там политика отходит на второй план. Этот постулат на Западе же и придумали. Просто подзабыли, что это правило обоюдного действия. Множество компаний сейчас проявляют здоровую индифферентность к «повесточке». Просто они это своё спокойствие публично не оглашают. Поскольку наша производственная компания Sky Lift вовлечена в международные бизнес-связи, мы эту здоровую эмоцию достаточно зримо и предметно ощущаем. И, к тому же, создаем дублирующие каналы поставок. Их на сегодня три — это весьма надежная вариативность. И сейчас в сегменте лифтов, эскалаторов и траволаторов мы вполне уверенные заместители зарубежных брендов — и для Зауралья, и для европейской части России.
- Каковы Ваши среднесрочные прогнозы?
- Я осторожно отношусь к словам людей, работающих аналитиками рынка. Во-первых, аналитиков у нас в принципе немного. Во-вторых, они тоже бывают субъективны — принимают свои эмоции за панораму рынка. Потому-то я полагаюсь и на своё восприятие — провожу поверку чужих мнений по нему. Только это и даёт реальную стереоскопичность. Принципиальная сложность нашей отрасли вот в чём: мы сегодня проектируем тот продукт, который на рынок в физическом виде выйдет через два-три года. Два-три года — это хроно-горизонт нашего рынка. Потому в любых прогнозах и оценках мы должны видеть ситуации не плоско, в формате «сейчас и сегодня», а именно в перспективе, в хронологической стереоскопии. Например, а ближайшие годы трендом будет рационализация планировок — прирастет доля демократичных квартир, не являющихся студиями — двух- и трехкомнатных. Это не инвесторский формат жилья, а именно потребительский. Во-вторых, я думаю, строже станет предметный язык. Например, отойдёт в прошлое манера называть «жилыми комплексам» единичные дома. Стоит, к примеру, башня без всяких пристроек, называется «ЖК такой-то». Почем «ЖК»? Что в здании комплексного? Да просто слово понравилось, богатое-красивое. Жилой комплекс — это именно АНСАМБЛЬ! Архитектурный ансамбль с социальным функционалом. Так вот, слов-пустышек будет меньше, возрастет понятийная наполненность рынка.
- Многих пугает, что «от нас Европа отвернулась». А объективно говоря, насколько ценно видеть лик Европы?
- Вообще, евроцентризм нашей прежней экономики был порой сугубо субъективным. Например, муниципальному чиновнику нужно было купить машины для уборки города так называемы коммунальные комбайны. Есть западная модель, немецкая или голландская. Есть корейская — вдвое дешевле. Есть китайская — которая дешевле втрое (при сопоставимом качестве и функционале). Угадайте, куда и за какой моделью коммунального комбайна поедет чиновник? За западной, конечно. Потому что такая командировка — это ещё и отели красивые, и кофе на бульварах, и по бутикам прогулка. Цена — да, самая высокая. Но столько сопутствующих личных радостей! А сейчас эти обольстительные факторы разом исчезли. Люди просто не понимали смысловые оттенки слов «родина» и «моя страна». Теперь у их повторный курс освоения смыслов. Да появился некий аналог железного занавеса. Причем, не нами опущенный, а с той стороны. Для туристической индустрии это может стать травмой. Но и она, повторяю, не смертельна. Она даже не тяжела! Нагляднейший тому пример — Китай, где внутренний туризм развивается просто бешенными темпами. Со всеми плюсами для смежных отраслей. Например, сейчас там самый динамичный сегмент авторынка — кэмперы, семейные авто-дома. Это реалия, которой в Китае прежде в принципе не было. Да и в остальном мире кэмпер считался сугубо американским авто-форматом. И вдруг на него «подсел» Китай. Именно благодаря внутреннему туризму. У России с её географическим и этнографическим многообразием шансов на этой ниве ничуть не меньше! У нас ресурс внутреннего туризма используется пока минимально — многие даже не знают, что такое «Золотое кольцо» и какие города в него входят. Посещая Китай, я увидел эту систему во всей красе — множество разномасштабных смежных бизнесов, огромные стимулы для развития инфраструктуры. Гигантский круговорот умножающихся денег. Причем, круговорот именно внутренний — в «сосуде» госграниц, на пользу стране. В общем, патриотичная экономика — это не лозунговое понятие, это еще и наглядная рациональность.