Счета эскроу: ложка дегтя в бочке налоговых льгот. Мнение

Руководитель компании TAXMASTER Елена Андриянова

Профессиональное сообщество внимательно следит за судьбой законопроекта, направленного на восполнение явного пробела и урегулирование противоречий, возникших в результате изменений законодательства о долевом строительстве. Проблемная ситуация, когда налоговое законодательство «отстает» от отраслевого, заключается в отсутствии формальных оснований для отнесения средств дольщиков, аккумулированных на счетах эскроу, к средствам целевого финансирования, не учитываемым при формировании налоговой базы по налогу на прибыль организаций. Особенно опасна эта ситуация для застройщиков, которые находятся на упрощенной системе налогообложения, а также для тех, кто строит «не жилье».

Законопроект проходит обычные стадии законотворческого процесса. На сегодняшний момент уже позади этапы публичного обсуждения и проведения антикоррупционной экспертизы, получено положительное заключение по результатам процедуры оценки регулирующего воздействия. В соответствии с существующей практикой законопроект, прошедший указанные стадии, передается в окончательном виде в правительство РФ, а затем вносится в Госдуму. Принятие соответствующего федерального закона запланировано на январь 2021 г.

Законодателю предлагается включить в состав доходов, не учитываемых для целей исчисления налога на прибыль организаций, доходы в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика либо на счетах эскроу средств участников долевого строительства и (или) инвесторов. Если средства участников долевого строительства аккумулируются на счетах эскроу, то расходы организации-застройщика, которые должны быть в дальнейшем возмещены за счет указанных средств, учитываются раздельно как произведенные в рамках целевого финансирования.

В заключении по результатам оценки регулирующего воздействия Минэкономразвития России отметило, ‎что соответствующие процедуры разработчиками соблюдены, и сделало вывод о достаточном обосновании решения проблемы способом, предложенным в законопроекте, а также об отсутствии в проекте положений, которые вводят избыточные административные и иные ограничения и обязанности ‎для субъектов предпринимательской и иной экономической деятельности, а также способствуют возникновению у них необоснованных расходов или способствуют возникновению необоснованных расходов бюджетной системы.

Вместе с тем, один из пользователей портала regulation.gov.ru резонно заметил, что в законе необходимо предусмотреть ретроспективную оговорку, чтобы он распространил свое действие на период с 1 июля 2019 г. В противном случае будет неопределенность в порядке учета по договорам, предусматривающим оплату с применением счетов эскроу и заключенным ДО и ПОСЛЕ вступления в силу предлагаемого закона.

Кроме того, если действие закона не будет распространено на прошлые периоды, то под удар попадут застройщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, которые рискуют «слететь» с нее по критерию величины выручки. При этом, применяя общую систему налогообложения, такие застройщики формально не смогут учесть расходы на строительство, понесенные в период применения упрощенной системы. А это значительное число региональных застройщиков.

В свою очередь, Минфин России фактически отверг это предложение, посчитав, что распространение действия законопроекта на период с 1 июля 2019 г., в ситуации, когда предыдущий финансовый год уже закрыт, может привести к негативным последствиям для бюджетной системы, добавив тем самым ложку дегтя в бочку меда благих начинаний.

Как обычно, за ошибки законодателя расплачиваются правоприменители и субъекты, чья деятельность регулируется новым законом. В данном случае это налоговые органы и застройщики на упрощенной системе налогообложения.

При бездушном формально-ведомственном подходе получается, что с начала работы по счетам эскроу и до принятия (введения в действие) предлагаемого закона застройщикам запрещено учитывать средства на таких счетах как целевые. А при государственном подходе, учитывающем и сочетающем публичные и частные интересы, необходимо признать, что законодатель просто исправил законотворческую ошибку и восполнил пробел в фискальном регулировании ситуации, когда для застройщиков стало обязательным применение счетов эскроу.

Какой подход возобладает, покажет время. В случае возникновения спорных ситуаций и конфликтов с налоговиками застройщики должны быть готовы к отстаиванию своих прав и законных интересов во всех судебных инстанциях, включая Конституционный суд, призванный, в частности, оценивать «качество» закона, примененного в конкретном деле.