Инвестиции на рынке коммерческой недвижимости Новосибирска — итоги 2020

— Начнем с общероссийской ситуации.  2020 г. был беспрецедентным для всей экономики, в том числе для рынка коммерческой недвижимости. Федеральные консалтинговые компании фиксируют падение объема инвестиций по России в целом в первом полугодии и восстановление ситуации с III квартала, в основном за счет складской недвижимости. Объем инвестиций в складскую недвижимость вырос в 5 раз по сравнению с аналогичным периодом в 2019 г. Доля офисной и торговой  недвижимости сократились в общей структуре инвестиций. При этом порядка 80% всех инвестиций сделаны были в Москве, как и прежде.

Но это общероссийские тренды, они всегда больше характеризуют столичный рынок. Региональные рынки имеют свою специфику, и многие тренды доходят с опозданием.

В Новосибирске по-прежнему топ в структуре инвестиций — это торговая недвижимость. К складам местные инвесторы только присматриваются. Покупки совершают преимущественно крупные федеральные  игроки. К примеру, одна из последних сделок — приобретение компанией «ВТБ Капитал Инвестиции» у PNK Group склада 13 тыс. кв. м в «PNK Парк Толмачево».

При этом в текущем году на рынке складской недвижимости Новосибирска было в продаже несколько достаточно интересных активов с гарантированной окупаемостью менее 7 лет,  арендаторами  которых выступали федеральные ритейлеры. Но так как для местных инвесторов с бюджетом от 100 млн руб. более понятный и привычный тип недвижимости —районные торговые центры или бизнес-центры, они не рискнули вложиться в склады, и большинство этих объектов были приобретены под бизнес (с целью организации собственных распределительных центров).

В 2021 г. ожидаем рост инвестиций в складскую недвижимость — отложенный спрос должен реализоваться как на готовые объекты, так и в качестве вложений в земельные участки с последующим строительством новых комплексов. 

Вернемся к торговому типу коммерческой недвижимости, выступающему локомотивом инвестиционной активности. Вектор интереса в этом году смещался с классического street retail в центре города и по линии метро на жилые массивы, спальные кварталы.

Причины для дислокации две. Первая (основная): более стабильные арендаторы (даже в период пандемии), ориентированные на товары первой необходимости, доступные максимально широкому кругу потребителей. Что особенно актуально при общем тренде снижения доходов населения. Это продуктовые супермаркеты, пивные и алкогольные магазины, аптеки. Именно с этими арендаторами не было проблем в этом году, они не просили скидок, стабильно оплачивая аренду. Можем подтвердить на личном опыте — в одном из коммерческих помещений, принадлежащих нашей компании, работает сетевая аптека. 

Трендом 2020 г. на рынке инвестиций в торговой недвижимости стали сделки по продаже объектов с арендаторами «Пятерочка», «Магнит», «Ярче».  Именно по таким объектам мы получали максимальной отклик по рекламе.  Только в ноябре 2020 г. мы продали два объекта  — 1235 кв. м и 477 кв. м — на общую сумму 91 500 000 руб.

Вторая причина проявления интереса инвесторов к спальным районам — более привлекательная окупаемость, обычно она не превышает 10 лет, встречаются даже предложения с окупаемостью 8-8,5 лет.  

При том, что в центре Новосибирска из-за резкого дефицита объектов собственники уже «не стесняются» выставлять помещения с окупаемостью 12-14 лет, такие объекты не продаются, так как инвесторы не готовы рассматривать окупаемость более 10 лет. И только по истечении времени и длительной работы наших специалистов по отстаиванию рыночной оценки объектов,  некоторые собственники приходят к приемлемой для покупателей стоимости. Те же, кто удерживает завышенные цены, занимаются продажей безрезультатно.

Массовый покупательский спрос ежегодно стабильно фиксируем на торговые помещения площадью до 100 кв. м, стоимостью 10 000 000-20 000 000 руб. Так как это самый понятный, простой,  и легко управляемый формат коммерческой недвижимости, при этом такая сумма инвестиций приемлема для максимально большого круга инвесторов.

2020-й стал годом повышения среднерыночного срока окупаемости торговой недвижимости. Если ранее по умолчанию стороны сделки приходили к стоимости объекта, приравненной к 100 месяцам арендной платы (примерно 8,3 года окупаемости), и это был максимум, то сейчас объект с такой экономикой — на «вес золота», и покупателя на него мы можем найти очень быстро (от нескольких часов до нескольких дней). При условии, что арендная ставка объекта действительно рыночная для этой локации в текущей ситуации, месторасположение объекта востребовано, то есть при «съезде» арендатора помещение будет сдано по той же арендной ставке без «простоя». Большинство проведенных сделок по торговой недвижимости в 2020 г. имеют показатель 9-10 лет окупаемости.

Рынок купли-продажи коммерческой недвижимости Новосибирска-2020 был перегрет инвесторами. Падение ставок по банковским вкладам, обесценивание рублевых накоплений, введение с 2021 г. налога на доход со вкладов стимулировали весь рынок недвижимости.  Покупатели в ажиотаже становились менее избирательными. Происходил необоснованный рост цен. При том, что на рынке аренды  ставки снижались (в торговой и офисной недвижимости — точно, склады — без существенных изменений с вектором на повышение). В целом наблюдалась достаточно низкая активность арендаторов, многие боялись развивать бизнес, открывать новые магазины, дополнительные офисы. Стало сложнее предсказать уровень арендных ставок на торговую и офисную недвижимость на следующий год, не говоря уже о том, чтобы давать гарантии по арендной ставке вперед на 5-10 лет и досконально просчитать окупаемость.

Аукционные объекты, по поводу которыех многие инвесторы питали надежды в связи с ростом банкротств и появлением интересных активов, не всегда оправдывают себя. На один актив, если речь о торговом объекте на 1-м этаже в проходном месте, приходится по 5-7 участников-претендентов. Стартовая цена поднимается до вполне рыночной, иногда даже выше. В этом случае большинству инвесторов такие условия уже становятся не интересными. Ведь дополнительные факторы (часто сопутствующие аукционным объектам) — юридические риски, долговые обязательства прежнего собственника перед фондом модернизации ЖКХ, УК (в случае его расположения в жилом доме), состояние объекта, требующего вложений, время, необходимое для реновации и подбора арендаторов —повышают конечную стоимость объекта и уменьшают его доходность.  

Также хочу отметить еще один тренд: активность инвесторов на рынке способствует росту популярности фондов рентной недвижимости. В частности, есть предложения от таких крупных компаний, как  PNK Rental, «Сбербанк Управление активами», «Альфа-капитал. Арендный поток». Порог входа в  фонды достаточно низкий, обещанная доходность вполне приемлемая для консервативных инвесторов 8-11,5% годовых. Минусы фонда — отсутствие инструментов влияния на процесс управления, необходимость выплаты вознаграждения управляющей компании, сложности продажи своего пая и отсутствия прямого права собственности на недвижимость. И самое главное, по наблюдением наших клиентов, — реальная доходность существенно ниже обещанной иногда не превышает 5%.

Все чаще инвесторы задумываются о диверсификации активов — недвижимость, ценные бумаги, золото, валюта. При этом в недвижимости также есть смысл выбирать разные типы либо разделять один тип как торговую недвижимость на форматы — street retail в центральной части города и формат магазина с супермаркетом/аптекой/алкоголем  в жилом массиве. Это, несомненно, позволит избежать существенного снижения планируемого дохода или вовсе его приостановки в случае повторения ситуации с закрытием рядом бизнесов.

География покупателей коммерческой недвижимости Новосибирска не ограничивается только жителями города и области — стабильно активны ближайшие регионы, в особенности Кемеровская область. Интерес к крупным объектам проявляют столичные инвесторы.  

Подводя итоги, отмечу, что коммерческая недвижимость по-прежнему остается наиболее надежным активом для вложения инвесторов, потому что точно обеспечивает сохранение денежных средств, а вот заработать на ней ранее привычную ставку капитализации становится сложнее.