Налогообложение при управлении коммерческой недвижимостью. Разговор экспертов

Руководитель агентства владельческого контроля «О`Лайф» Ольга Теодорович и коммерческий директор консалтинговой компании «Деловой Новосибирск» Марина Белых (Лысенко) представляют на страницах «ДК» совместный проект «Налогообложение при управлении коммерческой недвижимостью».

Идея проекта — подготовка серии интервью между экспертами в области бухгалтерии и брокериджа коммерческой недвижимости с целью раскрытия основных специфических нюансов обсуждаемой темы.

В процессе знакомства с публикациями читатель

— получит развернутые ответы от профессиональных игроков рынка на важные вопросы;

— познакомится с актуальной информацией с учетом действующего законодательства;

— повысит уровень компетенции;

— с учетом полученных новых знаний сможет сократить расходы при управлении недвижимостью.

Часть 1. «Налогообложение при сдаче в аренду коммерческой недвижимости»

Марина Белых (Лысенко), «Деловой Новосибирск»:

— Ольга, у наших клиентов при управлении объектами коммерческой недвижимости часто возникают вопросы, связанные с оптимизацией налоговой нагрузки. Чаще, конечно, они звучат от физических лиц/индивидуальных предпринимателей — инвесторов, использующих недвижимость для сдачи в аренду. Вопросы предлагаю разделить на три основные подтемы:

1. Налогообложение при сдаче в аренду коммерческой недвижимости
2. Налогообложение при продаже коммерческой недвижимости
3. Налоги на имущество при содержании коммерческой недвижимости

Начнем с первой подтемы. Какой вид налогообложения при сдаче в аренду недвижимости лучше выбрать инвестору?  

Ольга Теодорович, «О`Лайф»:

— Вы совершенно правы: когда человек покупает недвижимость специально для сдачи в аренду, его волнует в первую очередь, сколько он отдаст государству от своих доходов. Первое, что инвестор должен знать: он — физическое лицо, получающее доход от собственного имущества на постоянной основе. Сегодня это делать позволяет регистрация в качестве индивидуального предпринимателя.

Важная вещь — системы налогообложения всего две:

1) Основная: вы платите 13% с дохода и НДС и можете пользоваться профессиональными вычетами. Слишком дорого для рантье и подходит для очень больших объектов. Если масштаб бизнеса серьезен (годовой оборот более 206,4 млн руб.), то выбора при регистрации нет.

2) Упрощенная: здесь можно выбрать два вида налоговой базы.

      — доходы (облагаются 6%, уменьшаются только на страховые взносы). Очень простой и прозрачный режим, рекомендуется начинающим предпринимателям и тем, кто более 60% дохода использует на личные нужды. 

     —  доходы, уменьшенные на величину расходов (разница облагается 15%, но существует минимальный налог — 1 % с оборота вы все равно заплатите). Рекомендуется тем, кто уже имеет статистику по расходам на объекты, умеет наладить входящий документооборот и имеет серьезные расходы на содержание своего объекта. Обычно предпринимателям, сдающим в аренду помещения, не рекомендуем.

М.Б.: Я правильно поняла, что превышение объема оборота на сумму более 206,4 млн руб. лишает его права использовать УСН?

О.Т.: Да, в 2021 г. эта сумма составляет 206,4 млн руб. Причем введен так называемый переходный режим. Например, для УСН (6%) единый налог составляет 6% для оборота до 150 млн руб. в год включительно. Если ваши доходы внутри года составили от 150 до 206,4 млн руб., то разницу придется обложить по ставке 8%. Для предпринимателей, применяющих ставку 15%, разницу придется обложить ставкой 20%. Такой порядок действует первый год и практики пока нет, но для пограничных оборотов (между 150 и 206,4 млн руб.) неплохой выход, чтобы не переходить в конце года на основную систему налогообложения, как того требовал налоговый кодекс.

М.Б.: В чем особенность патентной системы налогообложения?

О.Т.: То, что называют патентной системой налогообложения или ПСН, по сути, является налогом на вмененный доход. Тут следует знать, что патент выдается на объект по заявлению, платится в бюджет вперед, зависит от площади объекта и ставок, которые отличаются друг от друга в зависимости от территории (например, в Новосибирске доходность метра — 10 000 руб.) и, наконец, в сумме площадь всех объектов не должна превышать 1000 кв. м.

Для предпринимателей, имеющих доход со своей недвижимости (до 1000 кв. м) значительно больше 10 млн руб., патент показан и рекомендуется.

Для владельцев небольших объектов выгода неочевидна. Всегда перед тем, как принять решение, надо посчитать по актуальным параметрам и сравнить с обычным размером налогового платежа. Еще одна особенность патента — его можно получить на любой срок от месяца до года. Ни одна система не дает такой гибкости.

Кроме того, патент не охватывает все возможные операции предпринимателя. Например, доход от продажи недвижимости в виде процентов по вкладам и подобные будут облагаться дополнительно тем налогом, который считается у вас основным, и потребуют сдачи отдельной декларации.

Резюмируя, отмечу: однозначно сказать, не зная особенностей дел конкретного предпринимателя, какой режим для него выгоднее — нельзя. Но грамотное совмещение режимов налогообложения и элементарное планирование — залог успешной оптимизации налогообложения.