«Районные ТЦ и ритейл в спальных микрорайонах будут расти». Эксперты — о трендах

Коммерческий директор консалтинговой компании «Деловой Новосибирск» Марина Белых (Лысенко) поговорила с административным директором девелоперской компании «Отелит» Никитой Артемьевым о строительстве новых торговых объектов в посткарантинное время: какие тренды пришли на рынок, где лучше строить ТЦ, будет ли востребована торговая недвижимость и в каких объемах?

Марина Белых: В сегодняшних реалиях особенно актуален взвешенный и максимально тщательный подход к разработке новых торговых объектов для строительства. Ведь торговая недвижимость приняла на себя серьезный удар в связи с событиями 2020 г. Снижение арендных ставок, предоставление арендных каникул, сокращение площадей и торможение развития торговых сетей, спад покупательской способности и переход на онлайн-торговлю, и как следствие — отток покупателей. Все это не могло не сказаться на состоянии торговой недвижимости. По России в целом коллеги отмечают: несмотря на то, что в 2021 г. по стране запланировано ввести в два раза больше торговых площадей, чем в 2020 г. (ведь большинство этих проектов было разработано еще до пандемии), заполняемость их арендаторами ожидают только на уровне 40–50% при открытии. В связи с этим — первый вопрос: исходя из вашего опыта, как события прошлого года повлияли на объем, сроки ввода в эксплуатацию новых торговых центров, а также их заполняемость в Новосибирске в целом и ваших проектов в частности?

Никита Артемьев: Объем ввода торговых центров, конечно, связан с Covid, но не определяется только этим фактором. Ситуация на рынке развивается много лет, а события 2020 г. ее ускорили. Не могу сказать, что изменился объем ввода торговой недвижимости, скорее изменилась конъюнктура. Например, мы практически не встречаем проекты моллов площадью от 50 000 кв. м. Есть один недостроенный ТЦ «Европейский», и больше таких объектов не представлено. Сейчас потребитель предпочитает иметь все товары и услуги рядом — рынок подстраивается и предоставляет такие условия. Мы ориентируемся больше на строительство внутри ЖК, поэтому открыты к предложениям строительства именно районных ТЦ, масштабом 5000-15 000 кв. м. Они рассчитаны на несколько крупных микрорайонов. Формат магазинов «у дома» востребован потребителями товаров. Очень мало застройщиков, которые обеспечивают свои ЖК качественной торговой инфраструктурой, поэтому в «‎Отелит» видим перспективу на этом рынке. Сейчас у нас около 20-ти таких проектов, и мы понимаем, как дальше работать в этом направлении, чтобы обеспечивать ЖК торговыми площадями.

Наши районные ТЦ — это что-то среднее между крупными торговыми центрами, в которых можно удовлетворить абсолютно все потребности, и обычными супермаркетами. 

Здесь же добавлю про заполняемость. Когда коллеги говорят про заполняемость 40-50%, это разочарование для инвесторов и девелоперов, но ситуация не безвыходная. У нас есть конкретный пример — ТЦ «Галерея», который открылся без якорного супермаркета и смог постепенно нарастить покупательский спрос за счет того, что выстроил предложение ритейла, который генерирует трафик друг для друга. 40-50% — это нижний порог заполняемости, но он позволяет начать запуск проекта.

В целом считаю, что не стоит делать выводы, будто на рынке все плохо из-за нескольких примеров открытий с невысокой заполняемостью на старте.

М.Б.: Ваша специализация — строительство именно районных торговых центров. Несомненно, это один самых живых типов ТЦ, так как они ориентированы на повседневный потребительский спрос. Тренд подтверждается и активностью спроса со стороны арендаторов, и количеством заказов на брокеридж таких объектов от наших клиентов. Как долго сохранится актуальность районных торговых центров? Ведь наступают такие сервисы, как «Самокат», «Яндекс.Лавка», доставки от «СберМаркета», а также напрямую от продуктовых супермаркетов. Можно ли говорить, что в скором будущем даже за товарами первой необходимости потребители не захотят идти в ближайший ТЦ?

Н.А.: Торговая недвижимость в долгосрочной перспективе всегда меняется. Если мы посмотрим, какими были ТЦ на высокой волне десять лет назад, то сегодня это изменилось. Мы уже не помним бум строительства и открытия крупных ТЦ.  Да, есть «Галерея», «Мега», которые сохранили якорных арендаторов, но остались ли эти ТЦ такими популярными — непонятно. Я не возьмусь это утверждать или опровергать. Но изменения всегда есть.

Когда будет резкое изменение спроса и отток из ТЦ? Случится ли это в ближайшие пару лет? Я много изучаю онлайн-торговлю и постоянно слышу, что онлайн-ритейл захватит весь рынок. Эти слухи ходят, на моем только опыте, уже в течение шести лет. А пока мы видим, что рынок активно развивается. Доставка — это очень удобно. Но при этом людям психологически тяжело даются изменения, особенно отсутствие коммуникации. Постепенно — да. Это удобно, это сохраняет время. Сейчас условия нас заставляют привыкать к новым форматам, 2020 г. это доказал. Есть факторы, которые стимулируют такой тренд. 

К ТЦ люди уже привыкли, они там могут дополнительно общаться, попадают в социум и чувствуют себя социальным существом — это важно. Мы видим первые магазины без продавцов, и они пока людям не понятны, так как клиентам нужно что-то уточнить, помочь в подборе товара, поэтому в оказании услуг большое значение имеет консультант/мастер.

Привыкнуть к онлайн-ритейлу сложно, на это нужно время, поэтому говорить, что в ближайшие два-три года все уйдет в онлайн, пока рано. Нужен сильный стимулирующий фактор. Даже в условиях, когда у нас есть понятие «локдаун», люди жаждут общения, посещения заведений. По моему мнению, не зря есть понятие «шопоголик», некоторые ходят в магазины за эмоциями, в качестве развлечения.

Мы видим, что районные ТЦ и ритейл в спальных микрорайонах будет расти, и доставка «Сбер», «Самокат», «Пятерочка», «Ozon» также формируют ритейл и занимают площади. Также наблюдаем, что супермаркеты начали предлагать выпечку, кофе навынос, то есть сопутствующие товары. Возможно, скоро они начнут предлагать и услуги общепита, когда можно встретиться с друзьями для общения в магазине. Они видят, что это востребовано, и движутся в таком направлении. У сегмента районных ТЦ, несомненно, есть будущее, как и у онлайн-направления.

М.Б.: Как менялись тенденции при строительстве именно этого сегмента недвижимости за последние годы? Каким должен быть сегодня районный торговый центр, чтобы иметь 100% заполняемость?

Н.А.: Чтобы говорить о «правильном» или «неправильном» ТЦ, нужно знать его масштаб. С одной стороны, можно сделать низкие арендные ставки — и площади заполнятся моментально. Этому сможет помешать только крайне невыгодное распоряжение. Такая концепция — один из самых легких вариантов управления заполняемостью. Какие вообще существуют концепции.

Сейчас у нас появился проект в Москве, поэтому проводили исследование и узнали, что происходит в спальных микрорайонах, как рассаживаются арендаторы. В целом мы подтвердили, что формат, который используется в Новосибирске, востребован и в столице России.

1. Это классический вариант, когда есть якорный арендатор (супермаркет), предоставляющий товары первой необходимости (продукты и хозтовары). На их потоке появляются товары, которые считаются обязательными для местных жителей — это пекарни, аптеки, разливные напитки, специализированные продуктовые магазины, крепкий алкоголь, табачная продукция, бакалея и кондитерские изделия. Если ТЦ большего формата, то можно разместить малоформатные заведения общепита — кофе, суши, пицца навынос, детские товары, зоомагазины, парикмахерские, косметика и другие. Если речь о еще более крупном формате, то появляются дополнительные якорные арендаторы — общепит, магазины бытовой техники, банки, сотовая связь, МФЦ, стройматериалы, мебельные салоны, но это скорее исключение, чем правило. Если ТЦ масштабом более 15 000 кв. м, то это магазины одежды, обуви, мебель, автотовары, товары для ремонта.
2. Фермерские центры — нарезка специализированных отделов. Это плюс на потоке супермаркета, и они не считаются конкурентами. Они могут самостоятельно представлять продуктовую матрицу, но тогда должны обеспечивать полный спектр. Не получится открыть только мясо или молоко, чтобы идти в другое место за чем-либо.
3. Собственник предпочитает не усложнять себе жизнь и желает разместить только якорных арендаторов. Он не сдает прикассовые площади, такому формату тоже есть место. Мы считаем это неэффективным использованием площадей, хотя заполняемость получается 100%. Поэтому, если речь о тенденциях, то в регионы они приходят из центральной России. Пришли супермаркеты с распределительными центрами, которые увеличили эффективность работы, подняли арендные ставки и сделали формат интересным для девелоперов. Сейчас драйвер роста — интернет-магазины, которые открывают оффлайн-точки для увеличения продаж. С точки зрения строительства, это не требует пересмотра концепции продаж.

Качественный объект девелопера подразумевает внешнее оформление фасада объекта, универсальность назначения, наличие техусловий, полного пакета документов.

М.Б.: Один из ключевых моментов при разработке нового проекта ТЦ — поиск и выбор земельного участка. Как правильно выбрать локацию и какие районы города, на ваш взгляд, еще остаются наименее конкурентными, а значит, наиболее интересными для строительства?

Н.А.: При выборе земельного участка руководствуемся правилом максимального удобства для потребителей. Главное — пешая доступность, удобные подъездные пути и большой паркинг. Это простое описание результата. Но скрывается за этим изучение многих факторов: поведенческие характеристики, развитие локации, расположение остановок, движение общественного транспорта, автомобильного трафика и пешего, развитие конкуренции. Всегда нужно следить за рынком, постоянно проводить мониторинг мест, где строятся новые торговые объекты, жилые комплексы, дороги, и вообще происходят положительные изменения в городской инфраструктуре. Это все сказывается на дальнейшем развитии объекта.

В целом о перспективности места может говорить желание арендатора разместить свой бизнес в этой локации. Это в том случае, если опыт у девелопера отсутствует, и нужно хоть как-то понять перспективу будущего проекта.