Гаражная амнистия — что попадает и как оформить документы? Разъяснения юриста

Юрист Сибирской юридической компании Павел Темкин

С 1 сентября 2021 г. вступил в силу Федеральный закон от 05.04.2021 г. № 79-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», так называемый закон о «гаражной амнистии». Закон позволяет в упрощенном порядке оформить в собственность как сам гараж, так и земельный участок под ним. Оформить документы можно будет в течение пяти лет, до 1 сентября 2026 г.

            Существует ряд условий, позволяющих провести процедуру, гараж должен быть:

            — капитальным;

            — построен до вступления в силу Градостроительного кодекса Российской Федерации, то есть до 30.12.2004 года;

            — не признан самовольной постройкой.

            Оформить можно также в тех случаях, когда:

1. не существует больше гаражного кооператива, членом которого был гражданин;
2. гараж имеет общие стены с другими гаражами;
3. не оформлена земля под гаражом;
4. нет сведений о человеке, у которого гараж был когда-то куплен;
5. гараж не был оформлен по наследству;
6. земельный участок был предоставлен кооперативу на праве постоянного (бессрочного) пользования или в аренду.

Для оформления гаража подойдут следующие документы:

а) решение органа власти, подтверждающее предоставление земельного участка под гаражом;

б) решение предприятия, при котором гараж был построен;

в) документ, подтверждающий выплату пая;

г) решение общего собрания кооператива о распределении гражданину гаража;

д) техпаспорт при проведении инвентаризации, выданный до 01.01.2013 г.;

е) договор о подключении к электросетям и иным коммуникациям, либо подтверждающие оплату коммунальных услуг документы;

ж) документы о наследстве;

з) документы, подтверждающие покупку гаража.

Перед началом оформления документов необходимо также выяснить, стоит ли земельный участок под гаражом на кадастровом учете. Уточнить это можно в Росреестре либо у кадастрового инженера. При заключении договора с кадастровым инженером он подготовит схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории, далее схему нужно утвердить в администрации района (если земля федеральная, то в территориальном управлении Росимущества). Они принимают решение о согласовании схемы и о предоставлении гражданину земельного участка. После согласования схемы кадастровый инженер готовит межевой план земельного участка и технический план гаража. На основании межевого плана Росреестр ставит земельный участок на кадастровый учет. После этого необходимо предоставить все документы в администрацию (решение о согласовании предоставления земельного участка, выписка из единого государственного реестра недвижимости на земельный участок, подтверждающая постановку на кадастровый учет и присвоения ему кадастрового номера, а также техплан на гараж).

Из положений закона следует, что далее администрация предоставляет пакет документов на регистрацию (проводится регистрация права собственности на земельный участок, государственный кадастровый учет гаража и регистрация права собственности на гараж). Однако, если администрацией документы на регистрацию не поданы, гражданин вправе обратиться в Росреестр самостоятельно.

Оформить права можно только на капитальные гаражи, то есть такие, которые имеют прочную связь с землей и которые невозможно перенести без причинения ущерба их назначению. Таким образом, на некапитальные гаражи (напр., «ракушка») закон свое действие не распространяет. Земельные участки под такими гаражами не оформляются ни в собственность, ни в аренду. Органы власти утверждают схему размещения некапитальных гаражей на определенной территории. Однако, для гаражных кооперативов, сохранивших свои права на землю (которые ранее были наделены правом постоянного (бессрочного) пользования), и кооперативов, где расположены некапитальные гаражи, все-таки есть возможность бесплатной приватизации земельных участков.

Существуют случаи, при которых земельный участок не может быть предоставлен. В частности, если его правовой режим не соответствует ограничениям, установленным в зонах с особыми условиями использования территории (например, охранные зоны, водоохранные зоны и т.п.). Если есть утвержденный проект межевания территории, не предусматривающий образования земельного участка под гаражом (то есть невозможно подготовить схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории), то такой земельный участок также не предоставляется.

В то же время под «гаражную амнистию» не попадают земельные участки, на которых расположены гаражи:

— являющиеся объектами вспомогательного назначения по отношению к объектам индивидуального жилищного строительства, садовым домам, объектам производственного, промышленного или коммерческого назначения, в том числе используемым для осуществления предпринимательской деятельности (например, СТО, автомойки и пр.);

— предназначенные для хранения техники и оборудования, необходимые для обеспечения деятельности госорганов, органов местного самоуправления, транспортных организаций;

— находящиеся в многоквартирных домах и объектах коммерческого назначения, а также подземные гаражи;

— признанные судом самовольной постройкой, подлежащей сносу.

В целом принятый закон позволит довольно большому количеству пользователей гаражей оформить свои права на гаражи и землю под ними по аналогии с «дачной амнистией», сведения о них попадут в реестр, будут в нем учтены, позволят собственникам в полном объеме распоряжаться такими объектами недвижимого имущества.