КРТ курильщика и КРТ здорового человека. Строители — о новом механизме застройки

Спикерами сессии выступили Сенатор Российской Федерации Аркадий Чернецкий; член правления Российского союза строителей, президент Союза строителей Новосибирской области Максим Федорченко; представители федерального Минстроя и региональной власти, а также девелоперы. Они сошлись в том, что механизм КРТ дает шанс перепрограммировать и преобразить значительную площадь в больших городах, где до сих пор можно встретить, обширные заброшенные территории бывших заводов, кварталы застройки барачного типа и пр. 

Главная проблема КРТ — рентабельность будущих проектов, считают участники. Так как ее сложно прогнозировать, неопределенность резко снижает привлекательность механизма для девелоперов. 

Об этом сказал президент Союза строителей Новосибирской области Максим Федорченко:

«Арифметика показывает: с учетом того распределения, по которому планируется строить — ижс и многоквартирные дома — вовлечь в оборот нужно порядка 140 тыс. гектаров. Этой территории недостаточно для объемов строительства в нашем регионе, поэтому более эффективный ресурс — это именно редевелопмент застроенных территорий. Эту задачу мы решаем уже не первый год. Механизмы, которые действовали до этого, не нашли массового распростраенния, и если спросить — почему, то я считаю логичным обратиться к рекомендациям Совета Федерации, принятым в феврале 2019 г. Тогда выявлялись такие проблемы: низкая экономическая рентабельность, в том числе из-за высоких затрат застройщиков; наличие ограничений на включение в границы ряда объектов; отсутствие четкого правового механизма расселения домов, признанных аварийными; высокая вероятность социальной напряженности; дороговизна технологического присоединения; высокие риски из-за отсутствия механизмов защиты инвестиций.  Проблемы характерны и для нового механизма комплексного развития территорий. Но есть надежда — механизм гибкий, и будет совершенствоваться. Самая важная из проблем, на мой взгляд — это экономическая эффективность. Инвестор может заинтересоваться и добросовестно выполнить программу, если сумма его вложений будет меньше, чем рыночная стоимость земли в этом районе.

Что можно предложить, чтобы улучшать экономику? Мы предлагаем льготы и меры поддержки для инвесторов. Это освобождение от платного подключения к инженерным системам; предоставление компенсации застройщику, осуществляющему расселение; гарантии и поручительства перед кредитными организациями; снижение арендной платы и т.п. К сожалению, пока мы с точки зрения застройщиков плохо понимаем, как могут работать эти меры. Пока ни в одном регионе серьезных, четких и понятных мер поддержки для инвесторов мы не нашли. Пока этот механизм скорее всего рентабелен в Москве, а для регионов это все-таки дело далекого будущего.

Также важным элементом защиты инвесторов могла бы быть стабилизационная оговорка — так называемое соглашение о защите и поощрении капиталовложений. К сожалению, сейчас этот механизм не работает, но, по оценкам минэкономразвития, будет запушен к концу года.

Считаю, сейчас нужно как можно быстрее стартовать пилотные проекты — только так мы сможем выявить все болевые точки, набить шишки, и оперативно и обоснованно представить предложения по изменению законодательства».

Девелоперы также уверены, что КРТ— наиболее эффективный инструмент преобразования территории, и он обладает должной гибкостью. Его реализация позволит застройщикам совместно с властями реализовать современные градостроительные концепции, а жителям — получить среду принципиально иного качества. 

Но практика реализации закона пока не наработана — регионы находятся в самом начале пути, и возможны два варианта развития событий: руководитель правового сопровождения земельно-имущественных отношений Брусники Ольга Фаизова образно назвала их «КРТ курильщика» и «КРТ здорового человека». 

Первый путь, по ее словам, предполагает, что федеральные власти игнорируют пробелы в законодательстве, регионы и города определяют под комплексное развитие территории на окраинах (где меньше обременений), жители старого фонда саботируют процесс, горожане не верят никому, а девелоперы, чтобы сохранить экономику проекта, реализуют человеконенавистническую застройку. 

Второй путь предполагает оперативную работу над законом со стороны федеральных властей.

«Город — живой организм. Его нельзя законсервировать. Если он не развивается, то начинает деградировать. Среди всех возможных вариантов возобновления территории самая правильная модель — комплексное развитие. От него выигрывают все: город возвращает к жизни депрессивные территории, повышает качество среды; жители старого фонда повышают качество жизни; горожане получают новое комфортное пространство; девелопер имеет шанс реализовать амбиции, решить экономические и социальные задачи. Если опускать до конкретных правовых нюансов, которые мешают пойти по позитивному пути, то мы уже сейчас видим их два. Первая — жители домов, которые попадают под расселение по текущей версии закона могут месяцами решать, нужно ли им входить или выходить из КРТ. То есть характеристики проекта могут измениться уже после торгов и составления бизнес-плана. Это большой риск, учитывая, что законодательство не содержит зеркального права девелопера и муниципалитета на выход из КРТ. Понятно, что внезапное исключение из проекта части территории резко меняет его экономику. И вместо современной градостроительной концепции мы можем получить среду низкого качества. Второй нюанс — земельный «пэчворк». По новому законодательству девелопер получает в собственность только участок под расселяемым домом, тогда как смежная территория остается у него в аренде. То есть застройщик не может консолидировать земельный актив и сформировать эффективный проект», — отметила Ольга Фаизова.

Участники дискуссии согласились, что сегодня регионы остро нуждаются в позитивном примере. Истории успеха, которую можно было бы масштабировать. Как отметил Максим Федорченко, сегодня из всех регионов более или менее понятные и работающие документы принял Уральский федеральный округ, и эти идеи можно было бы транслировать в другие регионы, чтобы «не изобретать велосипед».