Марина Белых: «Королями были собственники качественных складских комплексов»

Коммерческий директор консалтинговой компании «Деловой Новосибирск» и инвестор Марина Белых (Лысенко)

Учитывая, что одно из моих основных направлений деятельности — это работа с инвесторами, а также расширение личного портфеля активов, то рассмотрю состояние рынка коммерческой недвижимости с точки зрения привлекательности для инвестиций, раскрывая ситуацию как на рынке купли-продажи, так и аренды.

Несмотря на то, что общепризнанным королем среди всех типов коммерческой недвижимости этого года стала складская недвижимость, именно по этому типу количество сделок по сравнению с 2020 г. существенно сократилось. Ведь по факту сдавать и продавать было практически нечего, много времени было посвящено консультативной и оценочной работе.  

Когда в 2020 г. мы с коллегами делали прогнозы на этот тип недвижимости, инвесторы еще с настороженностью относились к нему, ведь долгие годы лидером оставалась торговая и офисная недвижимость, была возможность приобрести крайне интересные активы по привлекательной цене.  В 2021 г., когда все увидели рекордный спрос арендаторов, дефицит площадей, рост арендных ставок именно в этом сегменте (и при этом резкое увеличение себестоимости строительства), уже все захотели инвестировать в склады (причем готовые), но выбирать оказалось не из чего — большинство объектов было снято с продажи или реализовано ранее. Арендные ставки, например, на склады класса «А» на текущий период достигают стоимости офисов классов «С»/«B-», и составляют +/- 450 руб./кв. м в месяц, 5400 руб./кв. м в год, без учета эксплуатационных и коммунальных услуг. По разным оценкам, рост ставок в целом по рынку качественных складов составил 10-12% за год.  

Поэтому правильнее сказать, что королями были собственники готовых качественных складских комплексов и тех, что на завершающей стадии строительства, ведь им не просто не угрожает текущая экономическая и эпидемиологическая ситуация, она только преумножает их состояние. Арендаторы все крепче держатся за имеющиеся у них склады, зная, что за забором облизываются десятки компаний, готовых в кратчайшие сроки подписать контракт.

Наибольшую долю в структуре спроса на рынке складской недвижимости сформировали сегменты розничной торговли и онлайн-торговли.

В 2021 г., как и в прошлом. сложнее всего пришлось собственникам торговой недвижимости. Все чаще нам приходилось «приземлять» владельцев некогда крайне востребованного street retail в самых топовых местах города, где ставки, к сожалению, снизились, в среднем от 10 до 20%, особенно на объемы от +/-200 кв. м. При этом активность инвесторов ничуть не сократилась, ведь порог входа на рынок качественных складов начинается с объема не менее 50 000 000 руб. Рынок торговой недвижимости же открывается для инвесторов уже с бюджетом +/- 10 000 000 руб. Покупателям лишь пришлось смириться с новой реальностью и забыть о правиле «100 месячных арендных плат», за которые ранее общепринято должен был окупаться объект, т.е. за 8,3 года, и приносить своему правообладателю 12% годовых. Теперь этот показатель на ликвидные готовые объекты — не менее 10 лет. При этом предложений готового арендного бизнеса по-прежнему крайне мало.

Что касается объектов для редевеломпента среди торговой недвижимости с целью получения более интересной окупаемости — рынок вовсе опустошен.

В целом ожидания инвесторов массового появления на рынке дистресс-активов, в связи с закредитованностью бизнеса и банкротствами, не оправдались. Интересные объекты по-прежнему находим, но их крайне мало — в основном без рекламы расходятся по нашим постоянным клиентам.

Тенденция смещения вектора интереса из классического street retail в центре города и по линии метро в жилые массивы и спальные кварталы сохранился и отразился на удержании более устойчивых арендных ставок именно на массивах.

Если рассуждать о судьбе торговой недвижимости в формате торговых центров, то говорить об их вымирании точно рано. Конечно, первенство по востребованности, заполняемости и окупаемости остается у районных торговых центров.

Спрос на торговую недвижимость со стороны арендаторов в этом году обеспечили уже традиционно интернет-магазины, продовольственный ритейл формата «у дома», магазины крепкого алкоголя/разливного пива, медицинский бизнес (лаборатории по сбору анализов/медцентры/оптики/аптеки/салоны медицинского оборудования), пекарни, стритфуд, бьюти-индустрия, шоурумы одежды, компьютерные клубы, а также товары для ремонта.

Если еще в конце прошлого года было все более или менее понято по перспективам на 2021 г. по торговой и складской недвижимости, то открытым оставался вопрос будущего офисов. При этом они крайне неплохо показали себя в 2021 г., удивив многих. В частности, наша компания закрыла несколько серьезных сделок по офисной недвижимости, например, сдача в аренду более 2000 кв. м в бизнес-центре класса «А» «Кронос» крупному самолетостроительному холдингу. В целом бизнес-центры класса «В+», «А» могут похвастаться в этом году высокой заполняемостью. При этом спрос есть. Отдельно отмечу спрос на офисы объемом от 50 до 200 кв. м в районе площади Ленина, обязательно не с тривиальной отделкой, а со стильным ремонтом и наличием вблизи платной парковки.  

Ставки аренды на качественные офисные помещения оставались стабильными, а на редкие лоты показали рост. Офисы пользовались спросом у строительных компаний, сферы юридических и финансовых услуг, а также медицинских центров.

Рынок коммерческой недвижимости сейчас крайне интересен тем, что постоянно меняется и подстраивается под условия текущей реальности. Мы живем в особенное время — время появления новых форматов, быстрой смены типичных привычек покупателей/пользователей услуг, поэтому одни рынки вымирают, вторые видоизменяются, а третьи зарождаются. И важно поймать тренд еще до того, как он пришел. Как это было со складами — нужно было их покупать в 2019-2020 г., чтобы заработать на них в 2021 г.

Мы наблюдаем, как видоизменяются торговые сети (появление дарксторов, мини-форматов Ленты/Магнит и т.п.), маркетплейсы ищут новые способы ускорения доставки (например, Вайлдбериз запустил систему партнерских складов), в офисах появляются гибкие форматы, помимо уже известных коворкингов. Даже гостиницы и апартаменты тоже ищут новые формы. Например, коливинги (продолжение глобального тренда на совместное потребление) начали завоевывать мир, в том числе российский — в Москве и Санкт-Петербурге есть уже подобные проекты, думаю, формат достаточно интересен был бы для новосибирского Академгородка.

Как видим, бизнес активно развивает сервисность и старается как минимум соответствовать, а как максимум — опережать время и наши потребности.

Поэтому успешность инвесторам/собственникам/девелоперам на рынке коммерческой недвижимости обеспечивает их умение чувствовать тренды, готовность меняться и понимание важности концептуального подхода в управлении недвижимостью.