НДС у застройщика: никогда такого не было, и вот опять!

Руководитель компании TAXMASTER Елена Андриянова

Вскоре после принятия Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» Минфин России письмом от 12.07.2005 № 03-04-01/82 ответил на вопрос, облагаются ли НДС операции по привлечению денежных средств граждан и организаций для долевого строительства многоквартирных домов (МКД).

Ответ Минфина свелся тогда к следующему: цена договора долевого участия может быть определена как сумма денежных средств на возмещение затрат на создание объекта долевого строительства и на оплату услуг застройщика. Денежные средства, получаемые застройщиком от дольщиков на возмещение его затрат на строительство, не подлежат включению в налоговую базу по НДС. При этом денежные средства, получаемые застройщиком согласно договору долевого участия на оплату услуг, облагаются НДС в общеустановленном порядке.

Иными словами, возмещение затрат на строительство — нет, не облагается НДС; услуги застройщика — да, облагаются.

К счастью, впоследствии здравый смысл возобладал, и негативная практика обложения НДС хотя бы части средств дольщиков (приходящихся на оплату услуг застройщика) не сформировалась. С тем и прожили более 15 лет.

И вот письмом от 14.12.2021 № 03-07-07/101727 Минфин России снова отвечает на вопрос об НДС при строительстве (создании) жилого дома застройщиком по договору долевого участия. И каков ответ?

В договоре долевого участия указывается цена договора, т.е. размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком для строительства (создания) объекта долевого строительства. Поэтому денежные средства, полученные застройщиком от дольщиков для возмещения затрат на создание объекта, включаются в налоговую базу по НДС как оплата, полученная в счет выполнения работ.   

Итак, возмещение затрат на строительство — да, облагается НДС как реализация СМР; услуги застройщика, если они есть, — так и быть, не облагаются. То есть — все наоборот, от чего предполагаемая налоговая база по НДС только увеличивается. Кульбит, достойный восхищения! И сожаления. Что это, как не оживленно-радостная реакция Минфина на массовый переход застройщиков с упрощенной на общую систему налогообложения?

Обыватель, риелтор, политик-популист, конечно же, возмутятся неизбежным повышением цен на квадратные метры при новом НДС-облагаемом строительстве. Экономисты могут что-то добавить про инфляцию и стагнацию. А что же делать застройщикам?

Даже самым добросовестным застройщикам следует быть готовыми к чрезмерному административно-фискальному рвению налоговиков. И, конечно же, необходимо иметь для них и — пусть этого не случится, но все же — для суда «готовые» доводы и аргументы. Типа таких.

При реализации товаров (работ, услуг) источником уплаты НДС являются средства, полученные от покупателей и заказчиков. Средства, полученные от дольщиков, имеют целевой характер и должны обеспечивать строительство объекта недвижимости (чаще всего — МКД) в целом. Если допустить возможность включения средств дольщиков в оборот, облагаемый НДС, это будет означать, что часть инвестиций «не дойдет» до строительства и будет перечислена в бюджет.

Дольщик не является стороной договора строительного подряда и не «приобретает» (не принимает) работы. Строительно-монтажные работы, выполненные как самим застройщиком, так и генподрядчиком или субподрядчиками, не реализуются дольщикам, а «превращают» их инвестиции (взносы) в объект долевой собственности.

Согласно статье 218 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее госрегистрации, возникает с момента такой регистрации. Результаты СМР не переходят от застройщика к дольщику, так же, как не переходят имущественные права или право собственности на объект недвижимости. Право собственности дольщика на объект недвижимости возникает как результат внесенных и «освоенных» инвестиций (взносов). Именно дольщик становится первоначальным собственником объекта недвижимости (квартиры).

В силу пункта 3 статьи 39 НК РФ не признается реализацией товаров (работ, услуг) передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер. Этого вполне достаточно, чтобы стоимость объекта, передаваемого от застройщика к дольщику по окончанию строительства, не облагать НДС.

Следует также помнить, что договоры долевого участия не предусматривают передачу права собственности на квартиры от застройщика к дольщикам, т.е. отсутствует реализация товаров или работ. Поэтому не возникает объекта обложения НДС.

Опять же, в соответствии с пунктом 4 статьи 753 ГК РФ при исполнении договора строительного подряда сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. А по исполнении договора долевого участия составляется передаточный акт (акт приема-передачи объекта), а не акт о выполнении определенного объема работ. Формально-юридическая мелочь, но все же по существу вопроса.

Иными словами, подрядные отношения между дольщиками и застройщиком в принципе невозможны. Нет никаких оснований, чтобы приравнивать к подрядным инвестиционные отношения, так как предмет каждого отдельно взятого договора долевого участия отличается от договора строительного подряда как по правовой природе, так и по объему.

В смысле статьи 128 ГК РФ предметом договора долевого участия является особый вид «иного имущества» — объект долевого строительства (будущая квартира), а предмет договора строительного подряда — комплекс предусмотренных сметами работ. При этом отдельно взятая квартира, передаваемая дольщику, — это куда «меньше», чем МКД.

Приведенная аргументация может (и должна при возникновении спора) быть дополнена, развернута и усилена. Опираясь на Закон № 214-ФЗ, Гражданский и Налоговый кодексы, нормативные акты по бухгалтерскому учету, руководствуясь «инвестиционно-строительным» правосознанием и пониманием экономической сущности складывающихся отношений, каждый застройщик может привести свои доводы.

Остается только обнадежить застройщиков: пережили письмо Минфина 2005 г. — переживем и письмо 2021 г. Все-таки НДС — это налог на добавленную, а не на вновь созданную за счет дольщиков стоимость.