«Для девелоперов наступило время прокачивать мускулы»

В заседании круглого стола приняли участие генеральный директор «Группа Мета» Владимир Мартыненков-мл., независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев, директор по управлению проектами и инвестициями ГК ЁЛКА Девелопмент Максим Марков, директор по развитию компаниии «Новый мир» Юлия Шевченко, директор компании «Метр» Эдуард Ляхов, директор RID Analytics Елена Ермолаева, директор агентства БК Недвижимость Олеся Бугрова, руководитель проекта загородного коттеджного комплекса «Соловьиная роща» Олег Килин, руководитель отдела продаж ГК Sky Group Ольга Персиваль, генеральный директор Банка «Левобережный» Владимир Шапоренко, управляющий Сибирским филиалом банка «Открытие» Вячеслав Брюханов, руководитель ипотечного направления Россельхозбанка Юлия Кошелева, директор по ипотеке  УБРИР Елена Чужбинина, индивидуальный предприниматель Александр Шишко, руководитель подразделения продаж компании Брусника в Новосибирске Денис Гузенко.

Аналитики рассказали о том, как изменилась себестоимость строительства и цены на первичном и вторичном рынках жилья, застройщики поделились своими переживаниями и поговорили с банками об ипотечных прогнозах. Беседа, начавшаяся с финансовых вопросов, ушла в русло философское: почему в Новосибирске нет элитного жилья, и что с этим делать? Спойлер: ответа пока нет. Но есть печальные рассуждения о деградации города и необходимости спасения его от угасания и оттока платежеспособного населения.

Первым аналитикой поделился директор по управлению проектами и инвестициями ГК ЁЛКА Девелопмент Максим Марков:

—  Рост цены за 2021 г. составил 28,7%, то есть почти на 30% выросла стоимость квадратного метра. Мы начинали год со средневзвешенной цены 81,7 тыс. руб./кв. м, а завершили с результатом 105 тыс. руб./кв. м. Рынок в Новосибирске перевалил за сотню за квадратный метр! В более или менее спокойные времена с точки зрения экономики это было знаковым индикатором: за этой ценой серьезно следили московские девелоперы, которые присматриваются к городу в поисках земельных участков — для них это был показатель, когда заходить в Новосибирск. Но сейчас, при росте себестоимости, они вряд ли так активно сюда побегут.

Что касается инфляции, то Росстат показывает нам инфляцию примерно в 9,1-9,3% на начало февраля. Это индекс потребительских цен. Если смотреть статистику Минэкономразвития, Минфина, то у них еще есть индекс цен производителей — как растут цены в цепочках. А они за год выросли более, чем на 27%. Это данные ноября-2021. То есть 27% — это тот рост себестоимости, который видят застройщики. Соответственно, эти удорожания работ, материалов, услуг будут легко и элегантно перекладываться на плечи потребителей. Это то, что мы увидим в ближайший год.

С 2012 г. у нас не растут реально располагаемые доходы населения. Это к слову об ипотеке. Тех денег, которые остаются в семье после обязательных платежей, становится все меньше и меньше. Зарплаты у нас тоже обычно не растут, поэтому платежеспособность низкая. Недавно депутаты внесли на рассмотрение законопроект о том, чтобы льготная ипотека вышла и на рынок вторичного жилья, что не может не отразиться на рынке новостроек. То есть мы видим повышение ключевой ставки, повышение индекса потребительских цен, снижение реально располагаемых доходов населения, плюс — все программы нашего государства по поддержке потребления на рынке новостроек направлены на стимулирование сбыта квартир малой площади и малой комнатности.

Цены в этом году продолжат расти, потенциал роста — 10-15%. Это в номинале, а сколько это будет в квадратных метрах — пока вопрос. Видимо, тот объем средств, который вращается на рынке новостроек — 130-150 млрд руб. — сохранится, но будет распределяться уже среди меньшего количества квадратных метров, стоимость кв. м все равно будет расти, потому что 27% индекса цен производителей никто не отменял.

Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев дал прогнозы по самочувствию рынка с точки зрения ввода жилья:

— С вводом в этом году все неоднозначно. Согласно официальному отчету по статистике на ноябрь 2021 г. и нашим подсчетам, получается, что разница ввода жилья по Новосибирской области составляет 230 тыс. кв. м. То есть эти 230 тыс. где-то «спрятали», но сделали цифру такой, чтобы Новосибирск был в пятерке лидеров по вводу многоквартирного жилья. Ввод нужно будет увеличивать, и задел уже есть — за январь рост к прошлому году составил 3,2 раза. А реально в прошлом году ввели 2 млн 250 тыс. кв. м в Новосибирской области, и 1 млн 570 тыс. кв. м — в городе. Такой результат случился только второй раз после 2015 г. Объемы продаж составили 32 тыс. договоров долевого участия (это не только квартиры, но и парковки, и кладовки). С учетом того, что Новосибирская область «съедает» в год примерно 29 тыс. квартир, по моим подсчетам, за предыдущие три года было продано 12-15 тыс. инвестиционных квартир. Если вдруг отменят льготную ипотеку, половина этих квартир окажется на рынке. Поэтому застройщикам будет не так легко, как в прошлом году. Реально будет продано примерно 27 тыс. квартир. То есть примерно на 5 тыс. меньше. Скорее всего, судя по заявлению правительства, никто не будет снижать поддержку строительной отрасли. То, что сейчас выросла ключевая ставка, играет на руку застройщикам. Как только льготную ипотеку отменят, вторичка и новостройки выровняются. Поэтому, я считаю, еще пару лет ее надо держать, иначе рынок просто встанет. И я думаю, что ее будут держать.

Будут ножницы цен. Пример: если мы возьмем статистику по городу за последние 5 мес., то увидим, что у нас доля Первомайского района осенью была 2% среди всех продаж, а за декабрь-февраль стала 7%, а в Первомайском районе цены на 20% ниже. То же самое — по районам области: Новосибирский район показал за то же время 69%, сейчас — 59%, народ ушел в Обь, в Бердск, а там цены на 30% ниже, чем в Новосибирском районе. Поэтому будут ножницы цен — покупатели будут искать более дешевые места и сдвигаться в пригороды, кто-то будет сдвигаться в центр, среднего не будет — дорогое будет расти, а дешевое будет стоять. И если говорить о недвижимости как способе сохранения денег, то даже если цены на 10% увеличатся, то можно не инвестировать в недвижимость — те же самые деньги можно заработать на банковских депозитах.

Директор RID Analytics Елена Ермолаева поделилась своими статистическими данными по рынку и финансовыми прогнозами:

— В прошлом году, по нашим данным, вторичный рынок жилья прирос на 23%, сегодня цена на вторичке — 93 тыс. за кв. м. По первичному рынку прирост за прошлый год составил 36%, и новостройки в январе этого года стоят 112 тыс. руб. за кв. м. Разница между вторичкой и новостройками составила 20%. Хотела бы остановиться на ипотеке, как на самом активном и движущем факторе цен. У меня противоположное мнение, нежели у других аналитиков: на рынке сложилась парадоксальная ситуация — когда вроде бы ставка растет, а вообще-то на ипотеке это не отражается. Если посмотреть за 2021 г., то на начало года ставка ЦБ РФ составляла 4,25%, на конец — 8,50%. При этом, если смотреть по данным Минстроя, по каким именно ставкам была выдана ипотека на первичном рынке Новосибирской области, то на начало года это 5,8%, а на декабрь — 6,16%. То есть получается, что сейчас застройщики вместе с банками, по сути, субсидируют покупку на первичным рынке жилья, и разница между ставкой в первичке и вторичке составляет порядка 30%. И если эта ситуация продлится, то ни о каком остужении рынка с помощью повышения ставки ЦБ РФ говорить не придется. Потому что рынок не реагирует на это никак. Что касается прогнозов: как в прошлом году мы считали, так и в этом считаем, что цены будут расти. И дело даже не в росте себестоимости, а в том, что у нас на рынке новостроек появился серьезный интересант — государство. Оно, по сути, в лице своих крупнейших банков выдает сейчас проектное финансирование, выдает ставки по ипотечным кредитам, и государство сильно заинтересовано, чтобы этот рынок не падал и чувствовал себя прекрасно, поэтому в том случае, если у нас появятся признаки снижения спроса, уменьшения количества сделок, а у банков в друг появится на горизонте перспектива остаться с нераспроданным домами, государство подключится, придумает новые кредитные программы. Как минимум рынок не будет падать. То есть с точки зрения бизнеса на рынок сейчас можно смотреть достаточно оптимистично.  

Хотелось бы отметить еще такой момент: в ноябре прирост цен по новостройкам составил 4%, в декабре — еще 4%, в январе — когда рынок обычно охлаждается, — еще 2%. Такие высокие темпы прироста говорят о том, что тенденция сохранится, потому что рынок недвижимости инертен.

Елена Ермолаева задала банкам вопрос — за счет чего им удается держать ставки.

Руководитель ипотечного направления Россельхозбанка Юлия Кошелева отметила:

— Что касается субсидирования процентных ставок, то этот инструмент получил большую популярность. Есть два способа субсидировать: первый — за счет накопления на счетах эксроу, когда стройка финансируется банками, и второй — когда за счет удорожания стоимости объекта субсидируется процентная ставка для клиента, но с использованием калькуляторов мы просчитываем, что клиенту в итоге выгодно взять эту процентную ставку с учетом длительного срока. За счет этого ставка на новостройки и остается низкой. Опять же, сейчас пока действуют госпрограммы, и ставка остается в районе 4,5-6%. Вторичка, вслед за ставкой ЦБ, немного подрастает.

Директор по ипотеке УБРИР Елена Чужбинина добавила:

— Господдержка подхлестнула и стоимость квадратного метра, и дополнительно сыграла роль та помощь, которую государство оказывает для семей с детьми — это повышение суммы материнского капитала. Сейчас банки все чаще в качестве первоначального взноса, в том числе и по господдержке, привлекают средства материнского капитала, потому что с учетом закредитованности, люди не успевают накопить на этот первоначальный взнос, и средства материнского капитала полностью его покрывают, что и сохраняет ставку для банка интересной, и повышает каждый месяц количество ДДУ и договоров купли-продажи по новостройкам. По вторичке ставки действительно растут, но банки делают все для того, чтобы сохранять первоначальный взнос и дополнительно делают какие-то преференции для клиентов. Сейчас сложно маневрировать между новостройкой и вторичкой с учетом ценового разброса, но, по сути, та же новостройка после права собственности по стоимости ничуть не уступает новостройке комфорт — клиент не экономит, поэтому банки делают дополнительные скидки при первоначальном взносе 10% для клиентов.

На вопрос «Делового квартала», что делают и чего ожидают во всей этой ситуации банки, управляющий Сибирским филиалом банка «Открытие» Вячеслав Брюханов ответил:

— Мы в этом вопросе не маркетмейкеры, мы — механизм, который создан для защиты прав вкладчиков и финансирования стройки, поэтому мы не определяем политику по ценообразованию, стимулированию или охлаждению рынка, мы только перераспределяем деньги, и все, что мы смотрим — это риски: перегрет ли рынок, будут ли продажи по заявленным ценам, и как поведет себя себестоимость, уложится ли в нее сам застройщик, будет ли у него превышение бюджета. При этом, если удорожание себестоимости произошло, мы совместно с застройщиками смотрим измененный бюджет (потому что вслед за себестоимостью растет продажная цена), пересматриваем финансовую модель или утверждаем подорожание бюджета на стройку с увеличением бюджета реализации. В прошлом году мы наблюдали такую картину: рост цен на жилье обогнал рост цен стройматериалов, мы не увидели критической истории для застройщиков. Поэтому мы ничего не определяем, мы анализируем, чтобы максимально выполнить свою функцию защиты прав дольщиков.  

Генеральный директор Банка «Левобережный» Владимир Шапоренко прокомментировал: 

— Здесь нужно глубже смотреть причины инфляционных процессов, которые наблюдаются сейчас в России. Максим Марков сказал о росте цены в цепочке на 27%, а по продуктам — на 9%. Причины этому две: с одной стороны, понятно, что за время пандемии много денег вылили в экономику, с другой стороны, причина роста себестоимости строительства заключается не в этом. Себестоимость выросла из-за того, что вырос в цене металл, выросли стройматериалы, выросла рабочая сила. Почему вырос металл? Это уже процессы, связанные с международными рынками, потому что инфляция касается не только рубля, но и валют. Если бы правительство регулировало эти рынки или ставило экспортные квоты, оперативно регулировало экспортные пошлины, то, может быть, себестоимость и не выросла бы сразу на 27%, потому что не было предпосылок. А регулируем мы все только инструментом ключевой ставки. Правительство пытается остановить ее определенными инструментами, нажимая на тормоза, но это не приводит к нужному результату. В итоге может сложиться ситуация, что экономика замедлит темпы роста, а цены будут расти.

Вячеслав Брюханов добавил:

— Здесь также прозвучал тезис о снижении реально располагаемых доходов населения. Но есть еще категория платежеспособного населения. Денежный навес, который сформировался из-за того, что россияне не поехали за границу, составляет 2,2 трлн руб. в год. Сейчас, посмотрев на нетрудовые доходы населения от сдачи в аренду налоговая узрела у них «под матрасами» 1,5 трлн руб. Поэтому, с одной стороны, есть ограничительные факторы, говорящие о том, что население не богатеет в общей массе, с другой — есть люди, которые еще желают парковать деньги и недвижимость.

Со стороны застройщиков также прозвучали ожидания и прогнозы. Руководитель подразделения продаж компании Брусника в Новосибирске Денис Гузенко поделился подсчетами своей компании:

— Инфляция вкупе с удорожанием строительных материалов и монтажных работ, безусловно, повлияла на стоимость жилья. Так, например, средняя цена квадратного метра в наших проектах в России с января по декабрь 2021-го приросла на 14% (с 89 до 104 тыс. руб.). Полагаем, что ситуация на рынке не изменится, и недвижимость продолжит расти в цене, но значительно медленнее. Главная тому предпосылка — менее активное повышение стоимости стройматериалов. Если в 2021-м этот показатель увеличился на 30%, то в 2022-м мы ожидаем удорожание на 10-15%.

Кроме того, сегодня все крупные девелоперы (в их числе и Брусника) стремятся к максимальной стандартизации, цифровизации и автоматизации строительства. Чтобы сдержать стремительное увеличение штата, которое неизбежно происходит при увеличении производственной программы и географическом масштабировании. Мы активно прибегаем к картированию процессов и пересмотру функциональных обязанностей сотрудников. Эта мера позволяет без потери качества выполнять больший объем работ, затрачивая меньше ресурсов. В результате нам удается избежать роста себестоимости продукта даже при повышении зарплат.

Очевидно, что при дальнейшем росте цен на жилье и ужесточении условий льготных программ кредитования рынок немного охладится. На наш взгляд, в такой ситуации наиболее эффективным способом поддержания продаж станет субсидирование ставки и первоначального взноса со стороны девелоперов, а также создание новых инструментов покупки, например, комплексного ипотечного предложения на квартиру с паркингом или кладовой.

Директор по развитию компаниии «Новый мир» Юлия Шевченко посмотрела на будущее рынка с более философской стороны, но в то же время и в разрезе налаживания бизнес-процессов:

— Для застройщиков наступило очень интересное время, причем уже давно. И мы продолжаем в нем адаптироваться. Как уже было сказано, производители «радуют» нас ростом цен на материалы, банки наблюдают, аналитики прогнозируют, а для девелоперов насупило время прокачивать мускулы. Мы действительно перепрошиваемся постоянно. Для нас наступило время коллаборации с финансистами, с профессиональными ресурсами, чтобы усиливать продукт. Этот год для девелоперов будет несколько сложнее, чем предыдущие, потому что покупатель становится избирательнее. Это будет год битвы продуктологов, отделов продаж. По сути, девелопер сейчас, в этой гонке, должен быть прокачен во всех направлениях. Например, когда мы заходили в эскроу счета, это была новая для всех история: девелоперы были отдельно, банки — отдельно. Сегодня структура девелопера должна быть устроена таким образом, чтобы разговаривать с банками на одном языке — а это перепрошивка своего финансового блока, это защита проектов перед первыми лицами банков. Наступило время договоренностей: банки управляют рисками, мы должны обосновать отсутствие этих рисков. Соответственно, чтобы не иметь этих рисков, мы должны управлять ими сами, это важная компетенция для девелоперов: кто будет уметь управлять рисками, тот будет «пить щампанское». Все просто: есть вещи, на которые мы можем влиять, и есть то, на что влиять мы не можем — когда время нам бросает вызов, то, не имея возможности менять само явление, мы должны очень быстро перестроиться. Для нас уже очень многое изменилось, мы должны быть в партнерстве с банками и аналитиками, пульс рынка должны чувствовать, как свой собственный, бежать очень быстро, реагировать на любые изменения мгновенно. Связь с российскими производителями сейчас только усиливается, потому что, когда геополитика так себя ведет, ставки нужно делать во многом на российского производителя. А что касается стоимости, то я согласна с коллегами: мы ожидаем и прогнозируем рост стоимости на хороший продукт. Но это очень хорошее и яркое время — когда можно показать себя. Наступает время интеллекта — слабые будут уходить с рынка.    

Генеральный директор «Группа Мета» Владимир Мартыненков-мл. поддержал:

— Время действительно интересное. Например, тем, что изменились горизонты планирования: застройщики живут, грубо говоря, от госипотеки до госипотеки. Что будет после 1 июля 2022 г., до которого продлили действие программы — предсказать сложно, потому что необходимо будет смотреть, как будут вести себя инфляция и цена на нефть, какая будет геополитика. Мы настроены оптимистично, но нам кажется, что если даже льготную ипотеку не продлят, если ЦБ РФ пересилит, то трагедии не случится — сейчас неплохо эту программу заместила семейная ипотека, плюс скорее всего введут льготную ипотеку для чиновников. Что касается цен, то сейчас, конечно, уже не видится, что они будут откатываться. Насколько увеличится себестоимость, сказать тоже трудно — мы намерены работать с себестоимостью, добиваться какого-то отката от шокового уровня прошлого года. 

В целом у нас парадигма такова: экономику не обманешь — мы всегда прибавляем 20% рентабельности к затратам, и ниже опустить цену никак не можем. Всегда, когда есть выбор — стараться выполнить план продаж или уйти ниже экономического показателя — мы выбираем не уходить ниже, не распродаваться с перспективой никак это не компенсировать. Вся система сейчас сложилась так, что мы везде, вместе с банками, закладываем рост цены.

Руководитель отдела продаж ГК Sky Group Ольга Персиваль поддержала мысль о том, что сегодня пора пересматривать подходы и к бизнесу, и к клиентам:

— Согласна с тем, что сделать долгосрочный прогноз сейчас непросто. Если господдержка в июле завершится, то мы надеемся, что государство придумает какой-то новый «костыль», который поможет продавать. На рынке сейчас идет борьба за сам продукт — застройщики улучшают качество, и в этом очень помогает цифра: клиенты все чаще обращаются к электронным сделкам, они начинают экономить свое время. Цифровизация в совокупности с другими процессами дает хороший сервис, которым и конкурируют застройщики. То, что сейчас предлагают застройщики, уже не впечатляет потребителей — закрытые территории, колясочные, лапомойки уже никого не удивляют — клиенты действительно стали избалованными, и хотят что-то, чего им еще не предлагали. Мы часто смотрим на Москву и думаем, что привезти себе, чтобы можно было конкурировать на рынке, где уже многие застройщики стремятся дать максимальный комфорт. Подходы действительно нужно пересматривать. Что касается цены, то я согласна, что ставить далекие планы трудно. Конечно, госпрограммы и субсидирование через удорожание — это едва ли не единственный инструмент хоть какого-то поддержания цены.

Далее обсуждение коснулось рынка загородного жилья, который тоже поддержала и пандемия, и госпрограммы. Однако, как и застройщики многоэтажных домов, строители загородной малоэтажки также, по прогнозам, откатятся от того уровня роста, который показали в 2020-2021м. Руководитель проекта загородного коттеджного комплекса «Соловьиная роща» Олег Килин рассказал: 

— Принято считать, что рынок загородной недвижимости — бенефициар пандемии. Начиная с 2019 г. спрос у нас каждый год прибавляет 50%. Но надо признать, что до середины 2020 г., несмотря на вал заявок, интерес к загородке и продажи серьезно не росли. В середине 2020 г., когда ставка начала субсидироваться (основных продуктов у банка два — покупка готового дома и строительство), когда она приблизилась к 6%, даже на нашем региональном рынке произошел взрыв — он оживился и вернулся примерно к 2007 г. — моменту, когда загородный продукт только появился. Наша компания в 2019 г. из рынка земельных участков под индивидуальное жилищное строительство пошла в рынок индивидуальных жилых домов. На мой взгляд, в Новосибирске такой первичный рынок практически отсутствует. Когда во время пандемии вторичный рынок немного зачистился — продали более или менее привлекательные коттеджи — обратился взор и на первичку, то есть, по сути, на наш продукт. И с 2020 г. до середины 2021 г., пока ставка была интересной, был спрос. Потому что даже для людей состоятельных было выгоднее по такой ставке взять кредит, нежели просто купить дом. Мы прибавляли к году порядка 50%. Что произошло за это время? Если на пороге 2020 г. средний чек на коттедж на первичном рынке составлял примерно 6,5 млн руб., то сейчас средний чек — от 8,5 млн руб. Возможно, это произошло за счет того, что продавцы осознали стоимость, или за счет того, что рынок многоквартирного жилья «подтянул» сознание людей. К сожалению, ситуация меняется, золотое время у нас было всего год. В середине 2021 г. ставки по ипотеке снова пошли вверх, — с 6 до 12% — требования к заемщику ужесточились, поэтому я думаю, что рынок уже начал снова сжиматься. Но в 2022 г. он скорее всего еще на 10-15% прирастет по инерции. Надо отметить, что с 2021 г. более или менее серьезно идут разговоры о проектном финансировании индивидуального жилищного строительства, но реально в Новосибирске пока ничего не выстрелило, и мы надеемся стать пилотным проектом, стоя в одном шаге от того, чтобы получить проектное финансирование. Сейчас, когда рынок сжимается, мы, конечно, начинаем активно думать, стоит ли туда идти, привлекая серьезные для нас средства, но думаю, что мы войдем, и индивидуальные жилые дома будут продаваться через эскроу-счета.  

Под конец обсуждения участники коснулись темы элитной недвижимости. Как обстоят дела на этом рынке, рассказала директор агентства БК Недвижимость Олеся Бугрова:

— Элитной недвижимости у нас сегодня нет. Ее надо построить. Поэтому первое, что нужно делать застройщикам — это наблюдать за качеством, а не просто поднимать цены из-за того, что вырос металл. Не надо распыляться, делая десять проектов — доведите до ума два. Потому что реально потребительский рынок сейчас нищий. Посмотрите, какой колоссальный отток состоятельных людей. Уходят талантливые люди, которые как-то вкладывались в этот город и давали финансовый приток. Сейчас мы видим не очень хорошую ситуацию. И если власти ничего не будут предпринимать по этому поводу, город будет угасать. Поэтому говорить о росте элитной недвижимости не приходится. У нас даже нет столько потребителей, сколько мы строим. Давайте просто строить качественные дома, и не в таком объеме загружать город.  

Денис Гузенко продолжил мысль о том, что необходим качественно новый подход. И клиентам уже нужен новый уровень комфорта жилья:

— Вне зависимости от проекта, его места расположения и класса девелопер может создать среду и предусмотреть мелочи, которые создают дополнительную ценность за счет внимательной проработки деталей и улучшения качества жизни. Продуманные, удобные для расстановки мебели комнаты, квадратные помещения вместо «пеналов». Спальни, окна которых смотрят на север, поскольку в спальне и должно быть меньше света, чем, например, в гостиных. Прихожие с заранее предусмотренными нишами для хранения вещей. В общественных пространствах — отсутствие барьеров, порогов, перепадов, лестниц при входе в подъезд и в лифт. Фиксация дверей в подъезде, чтобы их не приходилось держать, выкатывая коляску. Прозрачные входные группы, чтобы с улицы было видно, что происходит в подъезде. Стеллаж для бук-кроссинга и мебель в общественных пространствах подъезда. Теплый тамбур, чтобы гости не мерзли, пока хозяева ответят на звонок домофона. Лифт прямо в паркинг. Это решения из проектов высокого класса, но их стоимость ниже той ценности, что они создают для жителей.

Олеся Бугрова также добавила, что в городе есть проблемы, которые более существенны, чем строительство:

— Город нужно не застраивать, а дать ему качество, дать городу вздохнуть. Вместо того, чтобы хватать лишние проекты — лучше вложиться в социалку, дать городу парки, отреставрировать фасады существующих проектов. Тогда мы сможем говорить об уменьшении оттока людей, об инвестициях в Новосибирск из других городов. Мы перестаем быть интересными даже своим сибирским соседям. Давайте строить спокойнее, но качественнее, и всем всего хватит. Людей надо переключить, чтобы они увидели качественное и красивое развитие города и перестали уезжать. Ведь сейчас из Новосибирска активно уезжают! Из-за грязи. Уезжают и творческие люди, и врачи, и мастера сферы услуг, и когда мы остаемся здесь и не получаем качественный сервис, не видим качественную культуру, мы тоже начинаем о чем-то задумываться. Нужно начинать с города.

Владимир Шапоренко добавил:

— Я соглашусь с этим мнением: очень много кейсов, когда платежеспособные клиенты покупали вторую и третью недвижимость не в Новосибирске, а в более инвестиционно привлекательных регионах — Москве, Санкт-Петербурге, Сочи, Калининграде. Там уровень комфорта и сервиса на порядок выше. Люди, даже если не уезжают сами, то хотят, чтобы их дети жили там.

Сергей Николаев привел статистику:

— В позапрошлом году Новосибирск впервые упал в численности на 5,5 тыс. человек во время пандемии, но в этом году он прирос на 1,6 тыс. человек. Если посчитать количество ипотек, которые люди в разных регионах берут по льготным программам, и количество ДДУ, то в Новосибирске в прошлом году иногородних покупателей с льготной ипотекой было 7,5 тыс. В СФО есть два региона с положительным приростом, в их числе — Новосибирск — все остальные показывают отрицательный результат — многие берут ипотеку для покупки недвижимости в других регионах. Новосибирск стал хуже, когда к руководству вместо хозяйственников пришли политики, но не настолько хуже, как остальные регионы.

Вячеслав Брюханов ответил и заключил:

— Возможно, Новосибирск не теряет в количестве людей, но он теряет в качестве. Потому что происходит отток платежеспособного населения и приток соседей, мигрантов. Новосибирск — центр региональной миграции, сюда едут, это наша естественная подпитка. Но это приводит к вымыванию элиты в Москву, за границу, и к заполнению вакуума мигрантами, которые заезжают в простое жилье эконом-класса и по мере накопления капитала начинают продвигаться в центр, занимая жилье получше и выталкивая тех, кто разбогател, на следующий уровень. Именно этот поджим миграционного потока дает эту диффузию, которая позволяет заполнять все дома до уровня элитного, а элитное жилье платежеспособное население покупает, условно говоря, уже в Майами. То, что город не прибран, я соглашусь, но это можно быстро изменить, а построить социальную и культурную инфраструктуру быстро невозможно. И это наша данность. Нам нужно просто город почистить, и тогда мы останемся привлекательными. Мы — Нью Чикаго, куда люди едут зарабатывать. И такой город не может быть уютным. Если нам удастся стать уютным — а такие предпосылки у нас есть и в виде культуры, и в виде здравоохранения — тогда мы будем инвестиционно привлекательными.  

Фото: Егор Тиммерман