«Коллапса, при котором экономика будет падать на треть в год, мы не ожидаем»

Нынешний кризис не похож ни на какой другой. Как вы его ощущаете на своем рынке?

— Да, мы имеем дело со сценарием, которого никогда не было. Очень похоже на то, что сошлись дефолт 1998-го и ситуация с Крымом в 2014-м. Обесценивание рубля плюс санкции.

Сейчас мы не ждем критических изменений на рынке недвижимости, он, на мой взгляд, очень стабилен. У нас основной расчет на то, что коммерческая недвижимость останется востребованной. В теории спрос на нее может вырасти. Только предложения больше не станет, поскольку коммерческая недвижимость не быстро строится и не быстро появляется на рынке, востребованных площадей тоже не так много. Поэтому мы, например, все наши продажи поставили на паузу, чтобы наш актив рос в цене. Людей, которые желают «закапиталить» деньги путем инвестиций в коммерческую недвижимость, становится больше. Даже несмотря на то, что при самых пессимистичных прогнозах на российском рынке коммерческой недвижимости может появиться и 20-летняя окупаемость. Инвестор, покупающий коммерческую недвижимость и вкладывающийся в нее, заработает не на аренде, а на росте стоимости недвижимости. То есть вы покупаете актив за 100 млн руб., который приносит вам 12-12,5 млн руб. в год. Получается примерно 8-летняя окупаемость. Проходит какое-то время, вы все еще получаете миллион в месяц, но недвижимость теперь стоит не 100, а 120 млн руб. И к тем 12 млн руб., которые вы получаете ежегодно, добавляются 20 млн руб. — настолько недвижимость выросла в цене.

Но ведь сейчас еще и ключевая ставка беспрецедентно повышена.

— Да, из-за повышения ключевой ставки наша отрасль становится «неинтересной». Можно купить коммерческую недвижимость в десятилетнюю окупаемость, а можно положить деньги в банк и получать те же проценты. Поэтому я думаю, что сейчас будет отток инвестиций. Люди перестанут инвестировать в коммерческую недвижимость и постепенно будут возвращать деньги в банки. Как обычно, банки выиграют от повышения ключевой ставки. Однако банки — это сейчас рискованно, и опыт кризисов показывает, что лучше вкладывать в более стабильный актив. Банкам сейчас важно вернуть деньги вкладчиков. Поэтому их предложения стали привлекательными, но краткосрочными.

Что касается ставок по аренде, то арендаторы сейчас морально готовы к тому, что цены за аренду поднимутся на 5-10%, и спокойно будут платить. Но маловероятно, что аренда будет подниматься такими же темпами, как будет расти уровень инфляции.

Но будет ли кому арендовать помещения? Много компаний начало уходить из России и закрывать здесь офисы.

— На сегодняшний день процент иностранных компаний от общего числа арендаторов, например, в ТЦ — небольшой. Кроме того, компании не заявляют о полном уходе с рынка, а пока лишь приостанавливают работу с надеждой, что ситуация стабилизируется. Ни одному бизнесу не хочется терять клиентов, вложенные ресурсы, цепочки поставок, перераспределять производственные мощности. Так что в интересах бизнеса — как можно скорее восстановить прежнее положение дел и продолжить работать.

Откуда такой оптимизм?

— Мы оптимистичны, потому что спрос никуда не делся, эпоха потребления пока не закончилась, и в этой ситуации скорее вопрос не в том, насколько сократится рынок, а в том, кто его теперь захватит. Кризис — это же всегда зачистка неэффективных компаний и появление новых звезд. Есть сложности, с которыми сталкиваются сейчас все бизнесы — это комплектующие, поставки, рост стоимости, инфляция. То есть основные проблемы — это логистика и инфляция. Чтобы понять, как работать с инфляцией, будем вспоминать 90-е, а вот как работать с логистикой — большой вопрос. Но я думаю, что вопрос это времени — когда найдутся новые цепочки поставок. Другого варианта просто нет, кроме как их найти.

Кто сейчас может вкладывать в коммерческую недвижимость, для чего?

— Инвесторы сейчас, конечно, ищут себе места, в которых может произойти денежный всплеск. Но надо понимать, что высокая доходность всегда коррелирует со столь же высокими рисками. Если тебе обещают двукратный рост, то есть и точно такая же вероятность обвала. Поэтому в коммерческую недвижимость, как и всегда, будут вкладывать те, кто ищет стабильность и предсказуемость. Несмотря на то, что инфляция будет расти, арендные ставки — неизвестно, пойдут вверх или нет. До тех пор, пока спрос на коммерческую недвижимость у ритейла не вернется, цены не пойдут вверх, они начнут расти только за счет этого. Поэтому индексации в рамках договоров аренды — это то, на что может рассчитывать покупатель сегодняшнего дня. Также за счет этого потенциально может расти стоимость самой недвижимости, потому что это единственный стабильный актив, который у нас сегодня остался.

То есть весь вопрос — в стабильности. Есть, например, такие инструменты инвестирования, как облигации или банковские депозиты банковские, но это все краткосрочные истории: 20% годовых обещают только на срок в три месяца, дальше это будет та же самая экономика, которая и была раньше, то есть 5-10% годовых. И пока ситуация такова, покупать коммерческую недвижимость более предсказуемо — ты знаешь, что будешь получать свои 10-15% годовых на длинной дистанции, и с каждой индексацией аренды стоимость твоего капитала будет расти.    

Не возникнет ли отток арендаторов офисных площадей из-за закрытия компаний? Не иностранных, а российских, которые потеряли клиентов и бизнес вообще? Или бизнес не видит и не ожидает таких сценариев?

— Здесь скорее всего пригодится опыт 2008 года, похоже на то, что государство будет всячески бороться с безработицей и обеспечивать каким-либо образом заполняемость предприятий. Нам пока неизвестные кейсы с закрытиями больших компаний с высвобождением большого количества офисных сотрудников. Но даже если они есть, то скорее всего на место этих компаний будут приходить другие игроки и забирать их клиентов — клиенты ведь никуда не делись. Да, сейчас у них несопоставимый уровень доходов с теми ценами, которые будет предлагать рынок, но рынок же гибкий — он будет подстраиваться, найдет товары, которые будут доступны тому клиенту, который сейчас остался. У клиентов, по мере того, как будет утрясаться ситуация, будут появляться возможности для роста доходов. Конечно, год будет непростой. Даже если сейчас ситуация с Украиной разрешится, и все закончится, в ближайшие несколько месяцев мы еще будем расхлебывать всю эту ситуацию. Но коллапса, при котором экономика будет падать на треть в год, мы не ожидаем — пока нет таких сигналов. Да, есть проблемы, есть закрытия компаний, но, например, насколько я могу судить, за последнюю неделю не было компаний, которые бы уходили с рынка, то есть мы можем говорить о некоем «стоп-листе» — список компаний, которые остались, пока неизменен.

А как настроение ваших коллег по рынку?

— По арендаторам оттока не наблюдаем, сократилось количество компаний, которые развиваются, но расторжения договоров пока никто не хочет — вложены большие деньги, клиенты все еще есть. Да, сложности с товаром, да, что-то приходится быстро пересматривать, но пока нет шквала писем на расторжение. Нету и той тишины, которая была в 2020 г., когда случился ковидный локдаун, когда полторы недели телефон молчал — звонков ноль, никто не хотел брать помещения в аренду. Сложности в целом похожие — тогда и сейчас, но сейчас ситуация даже живее. Сейчас мы видим письма на скидки по аренде — больше, чем обычно, но все-таки не много.

Коллеги пока занимают наблюдательную позицию — все смотрят, что происходит у арендаторов, кто закрывается, кто планирует, кто не планирует, но пока в Новосибирске нет крупных закрытий. Открытий и появления каких-то игроков тоже нет — в целом все в режиме ожидания. Те, кто закрылся, площади не отдают. Крупные ТЦ теряют клиентопоток, у них тяжелая ситуация, у нас пока все стабильно, так как мы работаем с районными, которые становятся востребованными — это показала еще ситуация с пандемией. Поэтому мы смотрим в будущее с оптимизмом, пока утрясаем экономику инвестпроектов, смотрим, где мы будем открываться дальше, какие магазины будем строить, какая у них будет экономика, считаем те же арендные ставки, продолжаем развиваться и даже рассматриваем предложения о покупке недвижимости, которая вдруг стала не по карману ее владельцам.