«Застоя рынка недвижимости не будет ни в 2022 г., ни после»

Совладелец и застройщик Emerald Village, Руза фэмили парк, отельер Юрий Королев

События 2022 г. для сферы недвижимости стали неожиданностью. Только полгода назад в тренде был переезд из квартир в загородные дома в связи с пандемией и популяризацией дистанционной работы. Теперь девелоперам и агентствам недвижимости снова приходится менять стратегию развития.

О том, что ждет рынок загородной недвижимости в ближайшее время рассказал Юрий Королев — совладелец и застройщик Emerald Village, Руза фэмили парк, отельер.

Спрос и предложения

Острая политическая ситуация вызывала торможение рынка загородной недвижимости в России в 2022 г. Только в апреле набрал обороты традиционный весенний спрос на коттеджи, дома и участки. В предыдущие два года высокие показатели зафиксировали уже в марте. 2020-й оказался рекордным по спросу, что объясняется массовым переходом на дистанционную работу. Однако с отменой ограничений собственники не торопятся продавать жилье, количество предложений по продаже от частных лиц сократилось на 13%, по данным ЦИАН. На портале выставлено 62,5 тыс. лотов. За первый квартал появилось 28,4 тыс. новых объявлений, что почти на 6 тыс. меньше, чем в аналогичный период прошлого года.

Зато появляется много новых коттеджных поселков. Например, в Подмосковье ведется строительство 2142 объектов. Количество предложений будет расти, так как крупные застройщики увидели возросшую потребность в загородном жилье и вышли на этот сегмент.

Президент РФ Владимир Путин в послании Федеральному собранию поручил разработать механизм поддержки ИЖС до конца года. В планах правительства — ввести миллиард квадратных метров жилья до 2030 г., что возможно только с развитием ИЖС.

Купить или не купить?

Внешние факторы увеличили срок принятия решения покупателей недвижимости. Около месяца люди пытались осознать, целесообразно ли сейчас совершать сделки. Они разделились на два лагеря. Одни считают, что нужно срочно вкладывать деньги, пока они не обесценились. Другие ждут падения цен и не желают поддерживать ажиотаж.

По данным опроса портала Банки.ру, 35% респондентов планируют купить недвижимость до конца 2022 г. Из них 52% заинтересованы в переезде в новую квартиру, 37% хотят приобрести дом, 6% решили купить участок и самостоятельно заняться строительством.

Многих напугала сумасшедшая инфляция в марте и санкции против российских банков. Люди задумались — а вдруг страна повторит историю 90-ых, когда банкноты превращались в фантики? Агенты всегда завуалировано интересуются у клиентов причинами покупки с целью выявления потребностей. Сейчас 40% идут на сделку, чтобы не потерять накопления.  

Отпуск на даче

В связи с закрытием многих границ для российских граждан ожидается возрождение внутреннего туризма. Ростуризм прогнозирует рост туристического потока в пределах РФ от 4 до 30%, в зависимости от региона. Приоритетными направлениями россияне называют Краснодарский край, Крым, Алтай, Байкал.

Ограничение поездок за рубеж стимулирует спрос на покупку загородной недвижимости в России. Люди задумываются о переезде на лето в собственные дома, ближе к природе. Например, жителей Москвы интересуют не только локации ближайшего Подмосковья. Они выбирают комфортные загородные курорты на расстоянии до 100 км от МКАД.

Для семейных людей главное — готовая, обширная инфраструктура. Требования большинства из них очень похожи. Это стабильный интернет — чтобы можно было работать удаленно, просторная территория поселка, пляж и лес в шаговой доступности, активная социальная жизнь для жителей поселка. Люди хотят проводить лето на свежем воздухе в приятном окружении, а осенью возвращаться в столицу.

С началом летнего сезона загородная недвижимость вырастет в цене. Причин для подорожания — несколько.

Основная причина скрывается в традиционном сезонном спросе. Продавцам нет смысла делать скидки, когда покупатели и так готовы к сделке. Обычно девелоперы запускают акции осенью и зимой для подогрева спроса. И мы могли бы порекомендовать покупателям дождаться спада ажиотажа, но есть риск, что цена не опустится.

Поскольку подорожание коснулось строительных материалов, повысилась стоимость строительства. Девелоперы отмечают увеличение затрат при строительстве коттеджного поселка от 30 до 50%. Дороже стало строить дороги, прокладывать газопровод, водопровод, ливнево-дренажную канализацию и электрические сети с трансформаторными подстанциями.

Кроме строительства коттеджей важно провести благоустройство территорий. Люди готовы уехать далеко от города, только если коттеджный поселок предлагает разнообразные развлечения для взрослых и детей. Задача застройщиков — превратить жилой комплекс в полноценный загородный курорт. А значит, нужна организация зон отдыха, детских и спортивных площадок, установка малых архитектурных форм и т.д.

Например, закупка растений для озеленения общественных территорий поселка подорожала от 50 до 100%. Большинство семян газонной травы и цветов, а также поставка самих растений — это импорт. Поставщики терпят финансовые потери и вынуждены поднимать цены, чтобы не работать в минус.

Но есть и позитивные сдвиги: отечественные производители стройматериалов заявили о готовности расширить производства в рамках встречи с главами Минпромторга и Минстроя. Под контролем антимонопольной службы ситуация постепенно нормализуется. Однако отечественные производители стройматериалов заявили о готовности расширить производства в рамках встречи с главами Минпромторга и Минстроя. Кроме того, внушительный объем поступает в страну с азиатских и арабских рынков. Под контролем антимонопольной службы ситуация постепенно нормализуется.

Ипотека жива

Ипотека всегда была базовым финансовым инструментом при покупке городской и загородной недвижимости. После скачка ключевой ставки ЦБ до 20% в марте 2022 г. были опасения, что спрос остановится надолго. Но шок прошел быстро, экономическая ситуация постепенно нормализуется, ставка ЦБ уже снижена до 17%.

Чтобы поддержать спрос, девелоперы начали разрабатывать собственную «ипотеку» в виде рассрочки платежа на 1-3 года. Но это только одна из мер. Строительную отрасль необходимо поддерживать в нормальном функционировании. Скорее всего, в апреле-мае этого года госбанки введут ипотеку по сниженной ставке. Дополнительно для обеспечения безопасности и оперативности сделок планируется проработать механизм проектного финансирования и продажи через эскроу-счета.

Участок или готовый дом?

Спрос на участки в апреле по сравнению с прошлым годом вырос на 10%. Для клиентов, которые смогли вовремя поменять валюту по высокому курсу, а также с учетом действовавших акций от девелопера, покупка недвижимости в пересчете на валюту принесла скидку до 50%.

В премиальном сегменте услуги строительства коттеджей «под ключ» удержали свои позиции. 70% спроса приходится на двухэтажные коттеджи. 15% предпочитают одноэтажные дома. 14% выбирают трехэтажные здания. Только 1% покупают или строят коттеджи высотой 4 и более этажей.

Типовые проекты в премиальном сегменте не пользуются спросом. В нашем случае в поселке «Эмеральд вилладж» мы разработали линейку премиальных и востребованных на рынке современных домов в стиле Ллойда Райта. Это проверенные временем удачные решения. Тем более наши покупатели рассказывают о своем видении организации пространства нашему архитектору и создают индивидуальные решения для своего загородного дома.

И еще очень важный совет: при строительстве дома главное — не доверять неизвестным строительным компаниям. Чтобы вы построили дом своей мечты и насладились своим загородным счастьем, важно заказывать услуги только у лидеров строительного рынка. Хотя это и будет вам стоить дороже на 10-15%, зато ожидания совпадут с реальностью, а сроки строительства будут соблюдены.

При выборе коттеджного поселка не стоит полагаться на обещания вашего персонального риэлтора или девелопера. Моя рекомендация: стоит выбирать исключительно коттеджные поселки с действующими коммуникациями и инфраструктурой. Иначе есть риск, особенно с учетом настоящих реалий, что их слова так и останутся невыполненными обязательствами. Приезжайте в поселок 2-3 раза и, изучив все самостоятельно, принимайте осознанное решение.

Застоя рынка недвижимости не будет ни в 2022 г., ни после. Уже сейчас наблюдается положительная динамика. Выгодные ипотечные программы и поддержка ИЖС подогреют спрос. А новые партнерские отношения с отечественными производителями позволяют компаниями закрепиться в своей нише.