«Застройщик» VS «Участник долевого строительства». Совет юриста

Почему суды так часто встают на сторону дольщика?

 

Ответить на этот вопрос достаточно легко. В отношениях дольщика с застройщиком первый выступает «слабой» стороной. Об этом ujdjhbn Конституционный суд РФ. Дольщика в этих отношениях защищает Закон РФ «О защите прав потребителей», который устанавливает повышенные требования к предпринимателям. Даже если дольщик является инвестором и вкладывает в недвижимость — его защищают как потребителя. Этот факт необходимо учитывать в спорах с потребителями и по возможности рассматривать вопрос досудебного урегулирования.  

 

Качество строительства и отделки

 

Ни для кого не секрет, что на рынке недвижимости есть разные квартиры по классу и стоимости. Цена однокомнатной квартиры в Новосибирске может варьироваться от 1,9 млн руб. (эконом-класс) и до 15 млн руб. за квартиру той же площади, но бизнес-класса. Очевидно, что качество отделки в таких квартирах не может оцениваться на соответствие одному и тому же ГОСТу. Но в России отделка регулируется одним лишь сводом правил — СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия». 

 

Существует реестр обязательных и добровольных к применению застройщиками ГОСТов. Обязательные требования — это минимально необходимые требования к строительству и безопасности зданий, от которых отступать нельзя. Неприменение добровольных ГОСТов допускается в случае использования иных стандартов, например, принятых на предприятии. 

 

СП 71.13330.2017 «Изоляционные и отделочные покрытия» входит в перечень добровольных и предъявляет повышенные требования к качеству отделки, которые на практике сложно соблюсти. Например, отклонения ширины шва керамической плитки устанавливается не более +/- 0,5 мм, а допустимые отклонения от вертикали и горизонтали составляют миллиметры, тогда как сама керамическая плитка имеет порой большую погрешность в размерах.

 

При строительстве целых микрорайонов застройщику сложно руководствоваться перечнем стандартов, применяемых на добровольной основе, поскольку он подвергается постоянным изменениям. С 2007 г. перечень изменялся восемь раз. Большие объемы строительства жилья не позволяют выполнять и контролировать отделку, которую предусматривают СП 71.13330.2017.

 

Если застройщик не указал, что использует иные стандарты качества, то в суде качество отделки будет определяться на основании всех существующих СП и ГОСТов, в т.ч. включенных в список «добровольных». 

 

Строительство по стандартам застройщика (СТО)

 

Стандарт застройщика — это утвержденный на предприятии документ, в котором содержатся технологические процессы по выполнению работ, требования к работам и их качеству.

 

Стандарт застройщика не может изменять требования обязательных сводов правил и применяется только вместо добровольных. 

 

На простом примере: сгущенное молоко выпускается по установленному ГОСТу, но из-за рыночной конкуренции некоторые производители отступают от него и производят продукт по своим стандартам. Да, может, оно менее сладкое, сделано из сухого молока, но итоговый продукт — более дешев и доступен для покупателя.  

 

Часто у застройщиков возникает неопределенность с применением стандартов, принятых на предприятии. Риск оправдывается, потому что существует неоднозначная судебная практика.  

 

Проблемы применения стандартов застройщиков:

Итог: правила, установленные на предприятии, применять можно. Но применять СТП необходимо добросовестно, чтобы установленные нормы были реальные, а не кабальные.

 

Требования для стандартов застройщика (СТО)

 

 

Топ-5 рекомендаций застройщикам для минимизации рисков взыскания убытков.

 

1. Разрабатывать стандарты качества

Если Застройщики не указывают качество объекта в договоре и стандартах организации, то в этом случае для оценки качества применяются все имеющиеся стандарты и своды правил, которые не всегда применимы к определенным технологиям строительства или классу жилья. Стандарты застройщика должны быть разработаны до этапа проектирования и указаны в проектной документации, договоре с потребителем, рекламе и иной презентации, и иным образом донесены до сведения потребителей.        

 

2. Правильно формировать вопросы на экспертизу

На экспертизу необходимо ставить вопрос о соответствии качества объекта стандартам застройщика. В противном случае эксперты будут определять качество на соответствие «добровольным» СП. От постановки вопросов во многом зависят результаты экспертизы и исход дела в целом, поэтому работу по постановке вопросов нужно проводить тщательно. Постановку каждого вопроса необходимо обосновать в суде, поскольку у судей уже сформировался свой список вопросов по таким делам.   

 

3. Урегулировать вопрос недостатков в досудебном порядке

Стороны вправе в досудебном порядке определить ответственность застройщика за допущенные недостатки передаваемой квартиры. Рекомендуем застройщику в досудебном порядке или при передаче квартиры проверять реальность недостатков и согласовать письменно их компенсацию. 

 

4. Использовать способы снижения дополнительных требований

Потребители, помимо основных требований, заявляют дополнительные:

Суд вправе уменьшить сумму дополнительных требований при условии заявления застройщика о таком уменьшении. Судом может быть учтено поведение сторон на этапе досудебного урегулирования спора, например, бывает, что потребитель препятствует проведению осмотра квартиры, не приглашает застройщика для участия в досудебной экспертизе, игнорирует приглашение застройщика для урегулирования спора и др.  

 

5. Заявлять о пропорциональном распределении доходов

Критерием распределения судебных расходов, в т.ч. стоимости судебной экспертизы, является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного требования. Если иск удовлетворен лишь частично от первоначально заявленных требований, то это также означает, что часть требований истца суд посчитал неправомерными, и судебные расходы подлежат пропорциональному присуждению сторонам. В данном случае застройщику необходимо доказывать, что размер первоначальных требований был существенно завышен, и уточнение размера требований после результатов судебной экспертизы не должно влиять на пропорциональное распределение расходов.     

 

 

Руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юридической компании «Юсконсалт» Евгения Кордешова

помощник юриста юридической компании «Юсконсалт» Егор Золотарев