Важные изменения Гражданского кодекса прокомментировали эксперты по недвижимости

Что подразумевают новые главы «Недвижимые вещи» и «Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, помещения и машиноместа»?

Они должны были вступить в силу 1 марта 2023 г., но сроки сдвинули, с сентября 2022 г. кодекс был фактически расширен. В нем закрепили отдельные нормы о земельном участке, помещении, здании и сооружении, а также других форматах недвижимости. Авторы корректировок считают, что создание понятийного аппарата и его критериев позволит сократить количество споров о том, что относится к недвижимости, а что — нет. Помимо этого, нововведения систематизируют действующие нормы и учитывают судебную практику.

Глава 6.1 «Недвижимые вещи» включает в себя несколько статей, которые характеризуют те или иные вещи в сегменте. Например, земельным участком признается часть поверхности земли, границы которой определены по закону, и он также признается недвижимой вещью.

Для здания и сооружения уточнено, что они создаются в результате строительства, но могут также образоваться при разделе недвижимой вещи или в результате их объединения. При этом, если законом не установлено иное, при изменении характеристик здания или сооружения, не образуется новое здание или сооружение.

Жилым же помещением считается та обособленная часть здания или сооружения, которая пригодна для постоянного проживания граждан. А те помещения, что предназначены для обслуживания иных помещений, — это общее имущество, которое не участвует в обороте как самостоятельные недвижимые вещи (есть исключения, но их мало). Помещения или машиноместа также могут образоваться в результате раздела недвижимой вещи или слияния смежных вещей, а также в ходе реконструкции, если образуется помещение как новая недвижимая вещь. Еще один важный нюанс — в недостроенных объектах образование помещений и машиномест не допускается.

В статье об образовании недвижимых вещей уточнено, что закон может установить запреты или ограничения на образование отдельных видов недвижимых вещей или же условия для их образования. При образовании новых недвижимых вещей обременения исходной вещи сохраняются, если не определено иное.

В главе «Право собственности и другие вещные права...» — семь новых статей и ряд корректировок. Так, право собственности на созданные недвижимые вещи возникает у собственника земельного участка, на котором они находятся, если иное не предусмотрели законом или договором. Например, в случае с госучастком в расчет берется документ о передаче и цели в нем прописанные.

Уточняется, что, как только произошла госрегистрация прав на помещения в здании (или сооружении), то право собственности на здание, сооружение в целом прекращается.

У собственника здания, которое стоит на участке, принадлежащем другому лицу, есть право им пользоваться, но на тех условиях, которые указаны в законе, или же в соответствующем договоре. Если же право пользования никак не закреплено, то пользоваться наделом собственник здания может лишь в том объеме, который необходим «для обеспечения ему доступа к такому зданию». Более того, при случайной гибели здания собственник имеет право на его восстановление. На последнее ему дается пять лет с момента случайной гибели.

Некоторые нормы дублируют Жилищный кодекс РФ, но не дословно, а в части, необходимой для уточнения. Например, в том, что касается общего имущества в многоквартирном доме или прав и обязанностей собственника в оном. Напомним: доля в общем имуществе будет пропорциональна доле общей площади принадлежащих лицу помещений, а при отчуждении помещения собственник не имеет права отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество отдельно от права на помещение. Никакая доля не может быть выделена «в натуре», то есть фактически. Это значит, что разделение общего подвала с иным целевым назначением на так называемые кладовки, которые конструктивно не были предусмотрены, и распределение их между собственниками помещений, противоречит норме ГК РФ. Но и тут есть нюансы.

Прописана в новой главе и норма о лишении права собственности тех владельцев, которые содержат имущество бесхозяйственно, то есть допускают его разрушение или же используют не по назначению, систематически вредят соседям. В этом случае уполномоченный орган власти выносит предупреждение, а в случае разрушений дает срок на ремонт. Если предписание не выполнено, то уже суд по иску этого госоргана может вынести вердикт о продаже помещения с торгов и выплате вырученных средств собственнику за минусом расходов.

Но даже это далеко не все нюансы новых глав ГК РФ, которые касаются сферы недвижимости, говорят риэлтеры.

Эксперты также отмечают, что с 1 сентября в сфере недвижимости стартовало еще несколько нормативных актов — приказов Росреестра, принятых в марте-апреле 2022 г. К примеру, это мартовский приказ за номером П/0100. По этой норме те граждане, которые пользуются для постоянного проживания домом, построенным до 14 мая 1998 г., расположенным в границах населенного пункта, но не имеют прав собственности на него, смогут оформить бесплатно землю в собственность. Норма будет действовать пока до 1 марта 2031 г. Для органов исполнительной власти и местного самоуправления подготовили правила подготовки и осмотра дома, а также оформления результатов этого действия для последующей передачи земли в собственность.

Апрельский приказ за номером П/0148 касается передачи полномочий в земельной сфере Росреестру от Минэкономразвития. Так, можно будет подготовить схему расположения участка на кадастровом плане территории с использованием официального сайта ведомства. А гражданин, который планирует образовать участок для последующего его получения без торгов, сможет подавать этот документ как в бумажной форме, так и в электронной.

Также с сентября начал действовать приказ Минстроя России от 3 июня 2022 г. 446/пр, которым утвердили формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Это сделано для установления единых стандартов по стране.