Александр Назаров: «В такой стране живем — каждый год под что-то подстраиваемся»

«ДК» поговорил с Александром Назаровым о том, почему он остается в Новосибирске, какие видит перспективы на рынке недвижимости, и что прогнозирует.

Мы с вами виделись в апреле, на круглом столе с руководителями торговых центров и ресторанов. Тогда они намекали, что все довольно плохо. Как сейчас?

— В марте-апреле еще не было плохо, еще ничего конкретного не произошло — все только фантазировали и чего-то ожидали, прогнозировали ухудшение ситуации, и все наши круглые столы заканчивались одинаковым выводом: сейчас рано о чем-то говорить, нужно собраться месяца через четыре. Прошло уже больше, и я думаю, что теперь пора поговорить. Мы резко ушли в режим затишья, никто ни с кем не общался, мы поверхностно хватали какую-то информацию, а глубинного исследования не делали. Прошло уже достаточно времени, чтобы посмотреть, как сложилась ситуация. Соберемся снова — увидим. Но нельзя сказать, что все стало плохо — люди в России, а особенно предприниматели, всегда вынуждены выживать и постоянно придумывать, какой кульбит сделать, чтобы все наладить, поэтому уже привыкли адаптироваться. И даже если все плохо, то, как правило, об этом не говорят, а ищут пути решения, придумывают шаги, нивелирующие это состояние «плохо».

Да, конечно, что касается торговых центров, то кажется, что заменить им все эти международные бренды, которые ушли, ничем нельзя, но ведь это значит, что можно сделать что-то другое. Экономики Китая, Индии, Турции по численности людей и брендам, которые там существуют, в десятки раз больше и мощнее, но просто им, возможно, не нужен был российский рынок с какой-то точки зрения (может быть, он для них слишком мал). Но сейчас, когда здесь ниши освободились, бренды начали смотреть в нашу сторону, и российское правительство тоже думает в этом направлении, идут переговоры, бизнес ищет возможности. Такое движение в любом случае во благо всем участникам рынка — и экономикам, и городам, и бизнесам. Ведь торговые центры все-таки стоят, и люди там проводят время, тратят деньги.

А люди тратят там деньги? До сих пор?

— Знаете… Последние месяцы я пытался перестать говорить, что Новосибирск — город депрессивный, и делать здесь нечего. Я принял решение, что больше это не говорю, а меняю ситуацию здесь. Все равно нам здесь жить, я принял решение, что мы из Новосибирска никуда не уйдем и будем работать. И если город не развивается, то все, что нам остается сделать — это работать лучше, вписаться в эту ситуацию и поставить акценты на чем-то полезном, важном, развивающемся — развивать рынок, искать возможности делать что-то уникальное. 

Что, например?

— Мы работаем в узких нишах — коммерческая недвижимость, склады, офисы, помещения в новостройках. Я просто их сегментировал и разделил, потому что это большой рынок, и каждый сегмент, по факту, можно развивать отдельно, систематизировать работу на каждом. Офисный рынок, например, вообще пустой — нет никаких классификаций бизнес-центров, это давным-давно никто не актуализирует, не назначает рейтинги бизнес-центрам, и центры не соответствуют своим классификациям.

Поэтому я собираюсь в первую очередь развивать «заброшенное» офисное направление. Там много рутинной работы по приведению рынка в сколько-нибудь структурированный вид. 

То же самое — с рынком загородной элитной недвижимости, которым сейчас никто не занимается — ни аналитики, ни девелоперы. По факту, то же самое и с элитной многоэтажкой, но там хотя бы за последние годы застройщики стали хоть что-то делать, и проекты становятся все лучше, иногда даже трудно отличить, элитное это жилье или просто бизнес-класс.

Я уже взялся за загородку, потому что ее легче всего систематизировать и заняться аналитикой. Я даже придумал проект, назвал его Дорогой Новосибирск.ру. На этот сайт мы загоняем пока элитную загородку, но скорее всего позже будем представлять и городскую. Делать сразу все — трудоемкая работа, поэтому мы начали с простого. Параллельно я буду систематизировать офисный рынок, торговые помещения в строящихся жилых комплексах — этим сегментом системно в городе вообще никто не занимается.

Так внутри нашей новосибирской «деградации» мы можем привлечь к себе внимание как к экспертам, которые не просто пытаются продавать, но и создают структуру рынка. Потому что функции продажника/посредника с каждым годом падают — все ведь умеют подавать объявления и вешать плакаты на своих помещениях, и вопрос, за что тут платить деньги, витает в воздухе давно. Поэтому в последние годы я стараюсь входить в работу с более сложными объектами. С такими, когда собственник не понимает, что с ними делать.

Мы наращиваем новую ценность — компетенции для разрешения сложных ситуаций со сложными объектами. Учимся работать с такими объектами и думать, для кого они подходят, где этих людей искать, как быть с ценообразованием.  

Больше всего интересуют офисы — как там дела сейчас? Кажется, что пока еще остается актуальным пандемийный шлейф: народ мечется — то на удаленку, то в офис…

— Да, такое непонятое время. Новосибирску с его ситуацией еще везет с точки зрения того, что у нас нет перенасыщения ни бизнес-, ни торговыми центрами. И у нас не было большого количества международных компаний, которые теперь вдруг ушли. А если и были, то были представлены небольшими офисами. Поэтому наш рынок так не лихорадит, как в Москве. У нас как не покупались здания международными компаниями, так они и не покупаются. Если два-четыре раза в год какая-то компания выходила с предложением арендовать 1000-2000 кв. м, то это никак не влияло на отрасль.

Конечно, хорошие бизнес-центры пытаются держаться — понятно, что есть некоторая миграция, есть закрытия, освобождения помещений. Я думаю, можно ожидать на этом фоне небольшой корректировки цен, но только в индивидуальных переговорах, потому что до бесконечности на тех же позициях собственники все-таки держаться не смогут. Они, конечно, держат лицо и показывают цены, которые невозможно понять даже в хорошие времена. Они умеют ждать — и полгода, и год, чтобы не паниковать, не демпинговать. Но в каких-то приватных переговорах вести диалоги о снижении цен все же можно, хоть публично никто никаких предложений и не будет озвучивать.

У нас еще обозначилась интересная тенденция — лофты. Отбирают ли они долю интереса покупателей и арендаторов?

— Да, это хорошая история. Даже не лофты, а творческие пространства, когда все совсем не так, как в классических бизнес-центрах. Когда это какая-то арт или лофтовая история — это просто кайфовая атмосфера. Такие помещения, за которые люди готовы платить даже повышенную арендную ставку, будут пользоваться спросом, и они начнут дорого сдаваться, особенно если это именно творческое пространство, и там дорогой дизайнерский ремонт. Потому что изначально-то концепция лофта — это дешевое пространство без особого ремонта.  

Офисы и арт-пространства — это, конечно, небо и земля. Меня, например, сейчас точно не заставишь пойти в обычный офис, мои коллеги наш лофт просто боготворят, хотя там нет даже никакого дизайнерского проекта — все придумано мной и сделано «на коленке», но это крайне комфортно. Когда ты не хочешь уходить из офиса и можешь ходить там в тапочках — совершенно неважно, какой вид за окном, и в какой локации он находится. Такие пространства будут жить.

А что будет в торговом сегменте?

— Сейчас виден тренд на строительство одноэтажных торговых объектов, которые сдаются в аренду одному и тому же пулу арендаторов. Это такие небольшие районные торговые центрики под ритейл или мелкую нарезку — их научились строить хорошо и много, они все красивые. Там все очень правильно организовано: стадии строительства просчитаны до последнего гвоздя, до последнего арендного потока, и все уже заранее известно — кто там будет сидеть и сколько будет платить. Это уже конвейерный продукт, и, с одной стороны, это, наверное, хорошо для девелоперов, но не очень хорошо для народа, потому что почти везде одно и то же — скукотища страшная. Но эта тема развивается, потому что развиваются мелкие арендаторы, мелкий бизнес занимает свои ниши.

Кстати, появилось много помещений в строящихся домах, много больших площадей. Но мы пытаемся с этим бороться, потому что рынок вообще не хочет большие площади. Большинству нужно 50 или максимум 150 кв. м, а у нас предлагают в основном от 200 и выше, есть и вторые этажи по 1000 кв. м. Это очень много, еще и запроектировано не очень удачно. Но в то же время мы видим сейчас появление разных новых форматов бизнеса, типа какого-нибудь ателье, которому нужно 1000 метров, заходят какие-то творческо-производственные компании, спортивные, появляется много разного для детей. Поэтому иногда даже думаешь: может, стоило искусственно создать кризис, чтобы все это начало происходить, что-то новое начало развиваться и куда-то двигаться?! Я уже несколько раз слышал от владельцев большого бизнеса, как хвалят наше производство. То есть мы уже заходим в импортозамещение, и хорошо, что мы начали в этом развиваться — не хотелось, конечно, такой ценой, но мы уже здесь.  

Так. А склады?

— Там ситуация сложно прогнозируемая сейчас. В этом году наши прогнозы по вводу складов класса А и В, конечно, не подтвердились, хотя в прошлом и позапрошлом они сбывались с миллиметровой точностью. В этом году все резко упало примерно в два раза. Потому что в начале года была полная неопределенность, рост стоимости металла, плюс было непонятно, для кого строить, кто будет арендовать, из чего строить, все думали, какое время наступит, пока это построится, и будет ли кому это все сдавать в аренду. Поэтому, конечно, была очень большая пауза. Но все равно на август этого года примерно 90 тыс. кв. м было введено в эксплуатацию. Хотя наш прогноз по этому году был примерно 150 кв. м.

Но тут стоит сказать, что в начале года все операторы складов были настроены не снижать цены и даже поднимать, потому что рынок был очень перегрет, он очень сильно рос. Возникла даже дилемма: у большинства арендаторов заключены долгосрочные договоры и зафиксирована арендная плата, а на рынке она росла, поэтому многим собственникам было бы выгодно расторгнуть договоры, чтобы найти новых арендаторов и сдавать дороже. Поэтому, когда пришел конец 2021 г., многие думали, как это сделать, чтобы повысить цены, и был ужасный дефицит площадей.

Наверное, тогда повлияла пандемийная история с ростом интернет-торговли и маркетплейсов. А сейчас этот дефицит начинает «выгребаться», появляются новые площади, рынок оживляется. А в конце года мы не понимали, где зарабатывать, если объектов нет — заявок много, а объектов нет. По факту получается, что это опять хорошо — идет нормализация, хоть и нервная, потому что пока ничего не понятно. Но процесс поиска, выстраивания, прощупывания — постоянный. В такой стране живем — каждый год под что-то подстраиваемся.

В хорошие времена много инвестировали в зарубежную недвижимость, а теперь? Сейчас технически это вообще возможно?

— Возможно. В зарубежную недвижимость в этом году, наоборот, инвестировали в несколько раз больше. Вынужденно. Почти во всех странах, где всегда покупали недвижимость россияне, объем вырос в 2-4 раза. Находятся даже пути перевода денег — кто-то с криптовалютой работает, кто-то ищет еще какие-то обходные варианты. Если у человека есть реальная задача вывести деньги за границу и вложить их в недвижимость, сделать это можно. Просто дальше возникает вопрос — каким образом, и на что человек согласен, потому что каждый из этих путей требует дополнительных затрат. 

А программы инвестирования в недвижимость с получением вида на жительство уже не работают?

— Где-то они еще есть, где-то приостановились. Но там, где они еще есть, могут существовать риски, потому что сегодня не знаешь, кто, что и где запретит. С февраля по июнь мы провели титаническое количество консультаций — такого никогда еще не было. Я всем рекомендую пока не совершать резких движений, потому что это всегда нехорошо. В такой ситуации, в которой мы находимся сейчас, никто никогда не был, никто не может прогнозировать, к чему это приведет, и чем закончится. Зачем тогда совершать резкие движения — может быть, лучше подождать хоть сколько-то прогнозируемой ситуации? Потому что все может обрушиться, даже Дубай, который вроде дает возможность все покупать, но он может прогнуться под давлением и закрыть счета. Все может произойти, поэтому, если бы у меня была возможность сейчас что-то где-то покупать, я бы скорее всего не покупал.

Последние два-три месяца мы вообще часто слышим, что как бы ни Сибирь стала вдруг лучшей площадкой для житья и инвестиций, потому что здесь очень удобная логистика, близость разных стран-партнеров, отсутствие стихийных бедствий, удаленность от эпицентров конфликтов и так далее.

Сложно что-то сейчас советовать, потому что все зависит от того, у кого какие задачи — может быть, кто-то совсем не видит себя в России, и им необходимо релоцироваться куда-то и там развивать свой бизнес. Сейчас нужно расставлять приоритеты, понимать задачи и делать все очень вдумчиво.

Как частичная мобилизация повлияла на запросы — больше ли спрашивают о зарубежке или, наоборот, все пока замерли в ожидании дальнейших новостей?

— Конечно, последние две недели идет совсем другая жизнь — ситуация очень похожа на начало февраля. Тогда первые две-четыре недели была пауза, шок, попытка понять, что делать, куда бежать, как жить дальше, как справиться со стрессом, как выстраивать свою жизнь и жизнь компании. Естественно, когда человек начинает нервничать и заниматься другими делами в порядке приоритета, тогда вопросы инвестиций или покупки/аренды недвижимости часто уходят на второй план, а рынок, поскольку он очень инертный, мгновенно не реагирует на такие вещи — никто не знает, что и как себя поведет. Народ давно перестал сбрасывать недвижимость по любой цене — лишь бы забрать деньги, особенно сейчас, когда непонятно, какие будут тренды. Конечно, стресс и резкие движения сказываются на рынке, потому что невозможно сейчас что-то планировать. Однако это не говорит о том, что рынок остановился — движение есть, во всех сегментах — и в коммерческом, и в жилом, и в элитном, и в загородном.

В зарубежке движение, может быть, и было бы более энергичным или даже паническим, и мы могли бы подхватить эту волну, но в данном случае мы сконцентрировали внимание на новосибирском рынке, чтобы здесь поймать волну и помочь максимально сориентироваться в процессах и рынку, и себе. Мы занимаемся зарубежкой по мере необходимости, но сейчас глобального продвижения у нас нет.