«Пузырь надулся»: смогут ли застройщики пережить «идеальный шторм»?

Генеральный директор холдинга «Венталл» Сергей Чернышев

 

31 декабря 2022 г. Минфин закрывает льготную ипотеку: «нулевые» ипотечные программы застройщиков делают ее бессмысленной, а стремительный рост цен (до 50 % за два года) на «первичку» несет в себе структурные риски, в которых государство не хочет участвовать. По мнению экспертов, спрос, (а за ним и рынок) в начале 2023-го может обвалиться вплоть до 80 %. И восстановление займет минимум год. Чем это грозит рынку и смогут ли девелоперы пережить застой?

 

По мнению Центробанка, крайне негативно оценивающего создавшуюся ситуацию, льготные госпрограммы в сочетании с ипотечными схемами застройщиков с декларируемой ставкой по ипотеке 0,01% привели к структурному перекосу: 

 

— произошел рост доли «рисковых» кредитов с низким первоначальным взносом и высоким показателем долговой нагрузки;

— повысились цены на недвижимость (до 20–30 %) за счет комиссии, которую застройщик платит банку, закладывая это в стоимость квадратного метра. 

 

Все перечисленное вызвало резкое увеличение рисков для заемщиков, сталкивающихся с неподъемными сроками ипотеки, а также для банков, где формируются пулы «проблемных» кредитов. В условиях неопределенности и ухода с рынка в связи с геополитическим кризисом заметной части платежеспособных покупателей такая ситуация ведет к сужению и даже «замерзанию» спроса. 

 

В результате страдают и застройщики: действующая сейчас эскроу-система, когда деньги от продажи на этапе строительства квартиры блокируются на счете до сдачи дома, требует от них постоянного денежного потока для выплаты комиссий банкам. Это ведет к необходимости постоянного ввода в строй других проектов или привлечения дополнительных кредитных средств, способствуя росту долговой нагрузки, вплоть до критической.

Фактически сегодня на строительном рынке сложилась патовая ситуация, когда застройщик не может остановить строительство и должен постоянно поддерживать его цикл, даже при временно падающем спросе. По законам рынк,а при возникающем перепроизводстве должно следовать заметное снижение цен. Но с учетом того, что маржинальность отрасли сейчас не слишком высока, а все проекты осуществляются за счет заемных денег, такой путь практически невозможен. Снижение цен хотя и произойдет, но вряд ли окажется серьезным — максимум на 8–10%. Другой вариант — интенсификация и ускорение строительства, что позволит сократить инвестиционный цикл. Сегодня это можно сделать только с переходом на решения из металлоконструкций, которые сопоставимы по затратам с классическими, бетонными, но позволяют возводить здания как минимум в два раза быстрее, сохраняя качество.

 

Резерв мощностей российских заводов металлоконструкций на начало этого года превышал 300 тыс. т, что дает возможность возвести около 5 млн кв. м жилья. При этом такое жилищное строительство позволяет существенно упростить работы в климатически сложных регионах. Так, легкий конструктив помогает снизить затраты на фундаментные работы до 20% и возводить МКД даже на сложных грунтах, в том числе на мерзлотных и болотистых. 

 

Холдинг «Венталл» специализируется на производстве объектов из стали и стальных конструкций с 1991 г. Производственные мощности расположены в Обнинске (Калужская область), Щёкине (Тульская область), Шахтах (Ростовская область) и Нижнекамске (Республика Татарстан), обладают набором уникальных возможностей и позволяют выполнять самые крупные заказы за короткий период времени. металлоконструкций, обогащённого многолетним опытом.