Застройщики «сели на иглу» субсидирования?

С 1 января 2023 г. до 1 июля 2024 г. в России продолжит работать программа льготного ипотечного кредитования, но уже с повышенной ставкой — 8%. Напомним, программа поддержки рынка новостроя была запущена в период пандемии — в апреле 2020 года. Изначально ее вводили на квартал, но потом несколько раз пролонгировали. Год назад, когда программу продлевали, повышая ставку с 6,5 до 7%, глава Банка России Эльвира Набиуллина заявляла, что не видит необходимости в этом и пролонгация чревата повышением цен на жилье. В этот раз ЦБ РФ также настаивал на сворачивании льготной ипотеки, заявляя, что программы субсидирования «искажают цены» и создают дисбаланс в долгосрочной перспективе, а то и вовсе подсаживают стройотрасль на «иглу» субсидирования, с которой будет больно слезать. На фоне этого регулятор также высказался за полное закрытие схем ипотеки от застройщиков, которая, по его мнению, связана с завышением цен на жилье.

Замдиректора департамента банковского регулирования и аналитик ЦБ РФ Руслан Булатов, выступая по вопросу ипотечного кредитования в начале декабря 2022 г., отметил, что регулятор поддерживает постепенное сворачивание программы, так как любые программы субсидирования искажают цены и создают дисбаланс в долгосрочной перспективе.

Знаете, сейчас такое ощущение, что строительная отрасль подсела, как на иглу, на льготную ипотеку. И чем дольше сидишь, тем больнее слезать, — отметил Булатов, добавив, что льготная ипотека была хороша на старте, на время пандемии, а спустя почти три года цены «разъехались» на первичном и вторичном рынке.

В исследовании аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» и вовсе заявлено, что льготная ипотека не сделала жилье более доступным, а, наоборот, «несмотря на падение доходов населения в коронакризис, квартиры в Москве и во многих городах России за два года подорожали на 50-70%».

Позицию о «разъезде» цен на первичном и вторичном рынках подкрепляет и статистика. По данным из доклада ЦБ РФ «О развитии банковского сектора Российской Федерации в ноябре 2022 года», обнародованного в декабре, при увеличении выдачи ипотеки на первичном рынке на 26% «цены на «вторичку» при этом оставались стабильными, а выдачи на вторичном рынке сократились на 5%».

Возникает вопрос: если цены выросли, а доходы населения не росли, откуда взялся такой резкий рост взятых ипотек? Судите сами. По данным госкомпании Дом.РФ, за 2021 г. в России был достигнут рекорд по ипотечным показателям: было выдано 1,9 млн кредитов на 5,7 трлн руб., то есть рынок вырос на 7% в количественном выражении и на 28% в денежном.

Среди причин назывались рекордные объемы господдержки — для почти 640 тыс. семей господдержка была оказана на общую сумму 1,6 трлн руб. Около четверти всех кредитов в России пришлось на льготные программы.

По данным Дом.РФ, с января и к началу ноября 2022 г. программой «Льготной ипотеки» на новостройки воспользовались уже более 205 тыс. семей, оформив кредиты на сумму порядка 870 млрд руб.

В докладе ЦБ РФ также уточняется, что в ноябре ипотека продолжила активный рост, а общие выдачи выросли на 5% (до 471 млрд руб.) в основном за счет увеличения льготного кредитования, которое суммарно по всем программам увеличилось почти на 20% (с 182 до 215 млрд руб.), в том числе на 18% (с 119 до 141 млрд руб.) — по программе «Льготная ипотека». В целом выдачи на рынке первички выросли на 26%. Регулятор связывает такой ажиотаж с предложением застройщиками скидок и снижением цен на «первичке» (для стимулирования продаж), а также ожидавшимся завершением программы «Льготная ипотека», которую все же в декабре решили продлить.

В этом плане также интересна ремарка о скидках от застройщиков. О них у ЦБ РФ уже был отдельный разговор в сентябре 2022 г. В пресс-релизе регулятора, который анонсировал ужесточение условий для ипотеки по договорам участия в долевом строительстве с первоначальным взносом не выше 10%, отмечалось, что в последние месяцы на первичном рынке застройщики начали активную рекламную кампанию для ипотечных программ без первоначального взноса, в том числе в рассрочку. Регулятор на это напомнил, что «заемщики, обращающиеся за кредитом с низким первоначальным взносом, характеризуются повышенным уровнем кредитного риска», а при росте доли ипотек без первого взноса кредитные портфели банков будут «более уязвимы к возможным шокам».

Позднее ЦБ РФ еще раз сделал акцент на необходимости ужесточения программы «ипотеки от застройщиков». Эльвира Набиуллина на одной из декабрьских пресс-конференций заявила, что такие ипотеки нужно закрывать, добавив, что такие «схемы связаны с завышением цен на жилье», и люди в итоге окажутся с жильем, которое «переоценено по рыночным меркам, и при необходимости на вторичном рынке не смогут его продать за ту же цену, которую они заложили, получая кредит». Еще осенью 2022 г. Набиуллина заявляла, что ипотеки со ставками близкими к 0 — это «маркетинговая акция, которая вводит заемщиков в заблуждение», и потому регулятор будет принимать меры, ужесточая требования к таким кредитам.

Президент «Новосибирской ассоциации риэлтеров», гендиректор Агентства недвижимости «Вместе» Лариса Самойлова считает, что рост цен формировался не только из-за льготной ипотеки:

Много факторов влияют на этот процесс, в том числе и сама система эскроу повлияла очень активно на повышение цены, влияло повышение цен на стройматериалы, коммуникации и все остальное. Это тоже оказывает свое действие. Но одним из основных факторов повышения является спрос. В последние полгода в Новосибирске мы наблюдали то, что ставка держалась, а в нашем регионе, и не только в нем, появились предложения по субсидии от застройщиков, вплоть до 0,1% (ставка по ипотеке на сумму кредита на весь срок).

Лариса Самойлова уточнила, что у нее есть ощущение, что цена рынка слегка завышена относительно ожиданий, но сказать, что это приведет к схлопыванию, резкому обрушению рынка, нельзя.

Мой опыт дает понимание, что у нас рынок не рушится в моменте, у нас рынок очень медленный. То, что будет стагнация и некоторое снижение, вполне возможно. И при том, что скорее всего, исходя из условий пролонгации льготной ипотеки, ставка господдержки вырастет и не будет в пределах 6,5%, застройщики будут вынуждены создавать с банками какие-то коммуникации, чтобы сделать субсидированные ставки, — отметила эксперт.

Самойлова считает, что основные проблемы на рынке недвижимости вызваны не ключевыми ставками и даже не субсидированными господдержками, а моральным состоянием клиентов:

Основная масса находится в стадии замирания, но мы в ноябре-декабре наблюдали некоторое успокоение рынка. Люди начали предпринимать действия по решению своих жилищных вопросов, получать ипотечные решения, выбирать объекты, приходить к сделкам. Если дальше ситуация будет такая, как сейчас, все будет благополучно, рынок понемногу будет возвращаться в активная русло. Если будет ухудшаться, то будем заново наблюдать замирание клиентов по принятию решений, и какие-то меры по господдержке сильного влияния не будут на это оказывать.

Эксперт также отметила, что ставка является поддерживающим инструментом, и он однозначно нужен, особенно в нынешних условиях, когда ставка больше 10% для основной массы населения и это много.

Схожего мнения о важности программы льготного кредитования придерживается и глава Дом.РФ Виталий Мутко, который, комментируя на сайте компании пролонгацию программы, назвал ее важным антикризисным механизмом для поддержки строительной отрасли. Он заявил, что в свете того, что сложный период в развитии экономики еще не закончился, продление программы позволит не допустить снижения спроса и поможет застройщикам спокойно планировать свою работу в среднесрочной перспективе. Он также назвал новые условия программы (ставку 8%) комфортными для покупателей, ведь средняя рыночная ставка уже составляет порядка 11%.

Некоторые эксперты, опрошенные рядом других СМИ, сходятся во мнении, что продление льготной ипотеки, постепенное сворачивание которой анонсировал Владимир Путин, не подстегнет спрос в 2023 г., и доля не проданных квартир в новострое останется на высоком уровне, а спрос, наоборот, будет падать.

Источник: Новосибирская ассоциация риэлтеров