«Монополизация не менее опасна для рынка, чем спад продаж». Эксперт

Исследование провели специалисты Циан.Аналитики и использовали в своем отчете открытые данные ЕИСЖС. Для расчета степени «монополизации» рынка была взята доля топ-5 крупнейших застройщиков (по количеству проданных квадратных метров) в продажах в регионе за 1 квартал 2023 г. За этот период, согласно подсчетам, в среднем по субъектам РФ степень монополизации рынка составляет 73%. То есть в среднем на 5 крупнейших застройщиков региона приходится 73% первичного рынка этого региона, пояснили аналитики.  

В 7 регионах (из 77, в которых шли продажи в 1 квартале 2023 г.) — в республиках Дагестан, Коми, Тыва, Алтай, Кабардино-Балкария, Карачаево-Черкесия, а также в Севастополе — в 1 квартале 2023 г. продажи шли у 1-5 девелоперов, в связи с чем расчеты дают 100% монополизацию рынка. Еще в 8 регионах на топ-5 лидеров приходится более 90% рынка. Там на рынке представлено немного застройщиков, в 1 квартале 2023 г. продажи шли у 6-12 девелоперов. В большинстве регионов (в 47 из 77) на топ-5 лидеров приходится от 60% до 90% рынка.

Только в 9 регионах (из 77) на топ-5 застройщиков-лидеров приходится менее половины проданного жилья, то есть рынок сильно диверсифицирован. В основном, это регионы с развитыми активными рынками, большим количеством сделок и крупными городами (миллионниками или 500-тысячниками) — Татарстан, Тюменская область, Свердловская область, Новосибирская область, Башкортостан, Приморский край, Ярославская область, Иркутская область и Чувашия. На рынках этих регионов в 1 квартале 2023 г. продажи шли у большого количества девелоперов — от 28 в Чувашии до 64 — в Новосибирской области.

До 60% рынка топ-5 застройщиков занимают еще в 6 регионах, среди которых —Ленинградская область, Ставропольский край, Ростовская область, Калининградская область, Красноярский край и Пермский край. Это также регионы с активными рынками и большим количеством девелоперов в них.  

Более монополизированными можно считать рынки с небольшим количеством девелоперов. Но есть исключения. Например, в Москве на 5 застройщиков-лидеров (ПИК, Самолет, А101, МИЦ и ФСК) приходится 63% рынка, что больше, чем в Татарстане, Башкортостане, Тюменской, Свердловской, Новосибирской областях, при том что всего в 1 квартале продажи шли более чем у 90 застройщиков. Такой результат объясняется доминированием одного крупнейшего девелопера — ПИК, на которого приходится сразу 40% рынка.

Два года назад, в 1 квартале 2021 г. в среднем по регионам степень монополизации рынка составляла 79%. За два года она снизилась на 6% (до 73% в 1 квартале 2023 г.), однако единого тренда не было.

В большинстве регионов (в 49 из 75, в которых шли продажи в 1 квартале 2021 г. и 1 квартале 2023 г.) монополизация рынка действительно снизилась. Среди них — как регионы с развитыми диверсифицированными рынками, где на топ-5 застройщиков в 1 квартале 2023 г. приходится менее 50% — Татарстан (-12%), Свердловская область (-4%.), Тюменская область (-21%) — так и регионы со слабо развитыми и слабо диверсифицированными (более 80%) рынками: Забайкальский край (-20%), Сахалинская область (-9%), Мордовия (-9%), Карелия (-1%) и т.д.

Максимальное снижение — в Ярославской области (-33%), Приморском крае (-32%), Астраханской области (-29%). В среднем по 49 субъектам снижение составило 12%.

В 22 регионах монополизация рынка усилилась (в среднем на 7%). Во всех этих регионах, кроме Новосибирской области, на топ-5 застройщиков приходится более половины рынка. Среди них в том числе столичные регионы: Москва (+13%) и Московская область (+14%), Санкт-Петербург (+6%) и Ленинградская область (+16%). Наибольшее усиление монополизации в Воронежской области (+23%), Архангельской области (+17%), Ленинградской и Тверской областях (+16%).

В 4 регионах — Алтае, Коми, Севастополе и Кабардино-Балкарии — степень монополизации рынка за два года не изменилась: и в 1 квартале 2021 г., и в 1 квартале 2023 г. она составляет 100%.

Еще один способ определения степени монополизации рынка — расчет индекса Херфиндаля-Хиршмана. В 38 из 77 регионов России в которых шли продажи в 1 квартале 2023 г. значение индекса составляет менее 0,15, что означает, что рынки конкурентны и далеки от монополизации. Среди них — Санкт-Петербург и Ленинградская область, Московская область, регионы с миллионниками (Татарстан, Башкортостан, Свердловская область, Новосибирская область) и другие развитые рынки (Тюменская область, Приморский край).

Еще в 22 регионах значение индекса составляет от 0,15 до 0,25, что указывает на умеренную концентрацию рынка. В 17 регионах значение индекса — выше 0,25, значит, рынки сильно концентрированные, близки к монополизации. Среди этих регионов — Карачаево-Черкесия, где в 1 квартале 2023 г. продажи шли лишь у одного застройщика, Дагестан, Коми, Севастополь, Бурятия и др. Два года назад таких регионов было 26.

В целом в регионах с крупнейшими рынками (в 1 квартале 2023 г. продано более 100 тыс. кв. м жилья) значения индекса Херфиндаля-Хиршмана ниже, чем в регионах с крупными рынками (продано более 30 тыс. кв. м жилья) и чем в остальных регионах — здесь значения самые высокие. Т.е. в общем случае чем крупнее рынок, тем он более диверсифицирован. Среди регионов с крупными и крупнейшими рынками только в Архангельской области в 1 квартале 2023 г. значение индекса превысило критическую отметку 0,25.

За два года (относительно 1 квартала 2021 г.) в большинстве регионов значение индекса сократилось, что говорит о снижении степени монополизации рынка. Значительно увеличилась степень монополизации в Дагестане (HHI = 0,89), Архангельской области (0,49), Коми (0,71), Брянской области (0,28), Мордовии (0,32), а также Владимирской области (0,22), Тверской области (0,20) и Москве (0,17), однако в последних трех регионах значение индекса еще не достигло критической отметки, рассказали аналитики.

Монополизация не менее опасна для рынка, чем спад продаж, «затоваривание» или удлинение сроков сдачи объектов. Расчеты показывают, что за последние два года в большинстве субъектов РФ степень монополизации немного снизилась, сократилось количество регионов, где крупнейшие застройщики занимают критически высокую долю первичного рынка. Высокая степень диверсификации, и как результат — наличие конкуренции за покупателя — один из драйверов развития рынка на протяжении последнего десятилетия и важный фактор ограничения роста цен, — прокомментировал руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.