Как модернизация льготной ипотеки скажется на рынке, и зачем это нужно?

Об этом заявил заместитель президента-председателя правления ВТБ Анатолий Печатников. Основной фокус поддержки, по его мнению, целесообразно направить на социальные категории населения и регионы, требующие более активного ввода нового жилья.

По оценкам ВТБ, в первом полугодии 2023 г. россияне оформят ипотеку более чем на 2,76 трлн руб., что на 2% превысит результат рекордного 2021 г. Таким образом, сегмент жилищного кредитования в России полностью восстановится, чему в значительной степени помогли действующие госпрограммы, по которым сейчас проводится 40% сделок, отметил Печатников. Однако ключевые из них — льготная ипотека под 8% и «семейная» программа — завершают свое действие в 2024 г., и над будущим рынка стоит задуматься уже сегодня, считает банкир. 

По его словам, с учетом социальной значимости государственной поддержки, необходимо  акцентировать ее не на конкретных сегментах недвижимости, а на отдельных категориях населения и регионах:

После 1 июня 2024 года господдержка должна перейти на новый уровень развития и, с одной стороны, сфокусироваться на поддержке льготных категорий населения — например, врачей, учителей или многодетных семей, а с другой — на развитии стратегически важных для страны регионов, таких как Дальний Восток или моногорода.

Дополнительными мерами адресной помощи социально незащищенным категориям населения могут стать: 

— снижение ставки по «семейной ипотеке» в зависимости от количества детей и площади приобретаемой квартиры;

— увеличение лимитов по госпрограммам в регионах, где стоимость жилья не позволяет воспользоваться льготной ставкой;

— повышение максимальной суммы налогового вычета при покупке недвижимости (показатель не пересматривался с 2008 г., при этом стоимость недвижимости на рынке за это время значительно изменилась).

Еще одним инструментом точечной поддержки мы видим внедрение «детских депозитов» или специального счета с целью накопления на первое жилье для российских детей и молодежи. По нашей оценке, на горизонте нескольких лет это позволит сформировать необходимый финансовый капитал, который можно использовать для покупки новой квартиры или как первый взнос по ипотеке, — добавил Анатолий Печатников.

Он также отметил, что многие меры социальной поддержки реализуются на рынке уже сейчас: планируется запуск льготной ипотеки для молодежи, ожидается распространение господдержки на педагогов. В регионах, где не представлен первичный рынок, планируется внедрение льготной ипотеки на готовое жилье и т.д. Всего в 2023 г. на реализацию льготных программ будет направлено 260 млрд руб., что более чем вдвое превысит показатель 2022 г.

ВТБ также считает необходимым унифицировать региональные программы жилищного кредитования и обеспечить их федеральное софинансирование. Подобный подход сделает более понятными условия поддержки и значительно расширит круг потенциальных заемщиков, отметил Анатолий Печатников. 

Сейчас в России реализуется несколько сотен региональных мер поддержки ипотечного рынка. В совокупности с четырьмя федеральными программами они обеспечивают дополнительную помощь социально незащищенным категориям населения, проживающим в отдельных субъектах страны. При этом условия поддержки различаются и не всегда понятны целевой аудитории.  

По оценке ВТБ, обеспечить максимальную прозрачность мер поддержки, повысить доступность жилищного кредитования для наиболее уязвимых категорий населения в текущих условиях, а также гарантировать равномерное развитие строительного сектора по всей стране способна единая региональная программа с софинансированием ставки из федерального бюджета. 

Сегодня льготная ипотека — ключевой финансовый инструмент, позволяющий россиянам улучшать свои жилищные условия. Однако, к сожалению, с учетом многочисленности федеральных и региональных программ, условия поддержки не всегда доступны всей аудитории этих проектов. Кроме того, не у всех российских регионов есть возможность в полном объеме поддерживать население за счет собственных средств, что также существенно сужает круг потенциальных заемщиков. По нашей оценке, унификация региональных программ жилищного кредитования и их софинансирование со стороны государства обеспечит адресную поддержку льготных категорий для приобретения жилья на доступных условиях, — заявил Анатолий Печатников. 

Для более точечной поддержки россиян также целесообразно сфокусироваться на развитии частного строительства, считает банкир. Со времен пандемии этот сегмент растет опережающими темпами и в первую очередь востребован в регионах. По прогнозам ВТБ, в 2023 г. объем рынка ипотеки на ИЖС вырастет на треть и достигнет 180 млрд.   

Печатников отметил, что за последнее время государство реализовало много инициатив, направленных на поддержку рынка частного строительства: распространило на него льготную ипотеку, в том числе на самостоятельное возведение объектов, и эти меры увеличили проникновение финансовых инструментов на рынок и повысили его доступность для населения.

Однако ключевой вопрос заключается в высокой капиталоемкости ИЖС на этапе строительства и его низкая рентабельность. Считаем, что дать мощный импульс рынку сможет компенсация со стороны государства ставки по проектному финансированию при строительстве ИЖС, так как позволит снизить затраты профессиональных участников рынка недвижимости. 

По оценке ВТБ, по итогам 2022 г. только 6,3% индивидуальных домов были построены с привлечением заемных средств в сравнении с почти 70% для многоквартирных домов. Кроме того, чрезвычайно низким остается проникновение проектного финансирования: на рынке ИЖС он стремится к нулю, а при многоквартирном строительстве используется в 90% случаев.