Александр Назаров: «Молотить лапками» теперь нужно с особой энергией

Основатель компании Nazarov&Partners Александр Назаров рассказал «Деловому кварталу» о том, что изменилось в отрасли за год, как показали себя игроки в тревожном 2022-м, и какие явления принес 2023-й. Спрогнозировать развитие событий на рынке оказалось сложно, но то, что мы можем наблюдать сегодня, открывает довольно оптимистичные перспективы, хоть это и крайне тернистый путь — и с психологической, и с экономической точки зрения.

Весной прошлого года участники рынка недвижимости, которые собирались на ваших круглых столах, ждали «чего-то ужасного», летом мы с вами общались, и вы сказали, что ничего ужасного на рынке все-таки не произошло, и надо смотреть, что будет дальше. Потом наступил шоковый сентябрь, участники рынка молчали... И вот прошел год. Как все сложилось?

— Действительно, тот год был очень неопределенным, нервным — мы все впервые оказались в такой сложной ситуации. Люди учились жить в новых условиях. Поэтому многим было не до решения глобальных вопросов, не до инвестиций. Конечно, в трудные времена люди делятся на разные категории: есть те, кто пытается на таких ситуациях зарабатывать, и чем хуже, чем лучше для профессиональных инвесторов; есть те, кто находится в подвешенном состоянии и ничего не предпринимает либо совершает ошибки. В прошлом году были еще такие, кто в панике принял сложное решение уехать из России. С этой точки зрения год был очень активным — движения на рынке были хаотичными и не всегда предсказуемыми. Летом и осенью мы очень сильно почувствовали пустоту на рынке, потому что исчезло очень много активных инвесторов.

В Новосибирске было много профессиональных инвесторов, кто скупал помещения, перепродавал. Но многие уехали и перестали здесь работать, увидев спекулятивные возможности, например, в Дубае. У многих загорелись глаза, потому что цифры там, конечно, совершенно другие, чем здесь.

«Фишка» профессиональных инвесторов — в стадии предпродажи проекта скупать у застройщиков этажи по самым выгодным ценам, причем фактически не платя застройщику деньги, а заплатив 10-20% первоначального взноса, раздробив этаж на юниты, выводить помещения на рынок, собирать предоплату, за счет нее гасить платеж застройщику, чтобы иметь возможность продавать в розницу, и, собственно, начинать продавать. На этой популярной теме многие начали работать и получать баснословные прибыли, потому что оборачиваемость этого этажа длится полгода, а доходность — невероятная. Речь — о смелых ребятах, которые разбираются в рынке, которые чувствуют, как работать с инвесторами, у которых есть деньги.

И чем начался текущий год?

—  Этот год начался интересно. На мой субъективный взгляд, рынок ожил и стал динамичнее. В Новосибирске наступило необычное время, когда можно вывести на рынок практически любой объект (главное — чтобы он имел ценность и уникальность), назначить любую цену, даже оторвавшись от рынка — и он все равно будет продаваться. Это сложно объяснить даже нам, аналитикам и экспертам, и мозг порой отказывается понимать, откуда взялась та или иная цена. Даже при том, что одна из моих специализаций — продавать или сдавать в аренду объекты как можно дороже, я очень удивился и новым ценам, и тому, что даже при такой стоимости объекты скупают.

Например, в ЖК «Нобель» квадратный метр стоит 300 тыс. руб. Более того, цены на первые и вторые этажи — одинаковы, хотя раньше такого никогда не было. Это место — где раньше располагалась Сибирская ярмарка — вообще никогда не котировалось. Все территории, уходящие за площадь им. Калинина, не имели ценности. То есть получается, что «Нобель» сейчас фактически формирует пространство. Вернее — ставит «восклицательный знак» в доформировании. Мозг отказывается это принимать, но это новый тренд.  

А покупает кто? Новосибирцы, гости города, азиатские партнеры, верящие в Россию и в Сибирь в частности?

— Покупают все. Азиатских партнеров я бы пока «отодвинул» — должно пройти еще какое-то время, чтобы они решили инвестировать в коммерческую недвижимость у нас. Сейчас здесь покупают и местные инвесторы, и из других регионов. Из европейской части страны инвесторы активно интересуются, потому что последние годы Москва сильно «перегревалась», там был дефицит качественной недвижимости, поэтому они стали смотреть на регионы — есть теория, что в регионах не так задраны цены, и здесь можно поймать лучшую доходность. На самом деле здесь все — то же самое: купить нечего, и стоит очередь из людей с деньгами, но мы не можем им ничего предложить. Потому что, например, я в каждом объекте нахожу нюансы, из-за которых я сам бы не купил его, и с чистой совестью клиентам бы не рекомендовал.

Есть ощущение, что коммерческая недвижимость сейчас вся сместилась в жилые комплексы, и отдельно уже никто ничего не строит.

— Это тоже нонсенс, да. Торговая недвижимость строится. И уже несколько лет лидер в этом сегменте — одноэтажные торговые объекты, которые возводятся под несколько арендаторов, порой даже под конкретных. Строятся и небольшие районные торговые центры в два-три этажа.

А с офисной недвижимостью все сложно, конечно. Примерно в 2012-2013 г. рынок напугали перенасыщением. Настолько напугали, что уже 10 лет ничего не строится. Были попытки строительства бизнес-центров. Строился БЦ возле метро Октябрьская, но он был целиком продан компании S7. Рынок ушел в строительство небольших бизнес-центров — 1000-3000 кв. м. Они маленькие, незаметные, и их часто забирает под себя какая-то одна компания.

Ситуация дефицита качественных офисов устойчиво держится уже несколько лет. Мы как брокер раньше постоянно сталкивались с проблемой поиска офисов для международных компаний, выходивших в Новосибирск — им, как правило, нужны были больше площади, а лучше — целые здания. А их не было и нет.

Сейчас в городе есть четыре бизнес-центра класса А, которые, по факту, давно уже не соответствуют этому классу, потому что прошло 10-13 лет, произошло моральное устаревание — недвижимость стареет очень быстро, а значит, эти бизнес-центры должны как минимум потерять класс, и рынок это хорошо чувствует. Проблема не только в том, что здания устаревают, но ведь и площади все заняты, даже учитывая бешеную стоимость аренды (2000-2500 руб. за кв. м).

Офисная часть в ЖК Richmond примерно в 4000 кв. м «улетела» с рынка в момент, никто даже не заметил, как это произошло, и на цены никто не смотрел. Поэтому очевидно, что дефицит офисов сегодня острый, и на фоне этой ситуации сейчас хорошо смотрится проект Freedom, где планируются апартаменты, офисная и торговая недвижимость. Продажи там уже идут, и именно офисная потребность там удовлетворяется хорошо. Люди забирают площади этажами и зданиями, которые еще даже не строятся. Застройщик сам в шоке и вынужден перекраивать свою концепцию, чтобы закрыть такой огромный спрос. А комплекс при этом еще не построен, он появится только через полтора-два года.

А почему тогда не берутся строить бизнес-центры?

— Риски. Застройщики боятся, делают ставки на другое. Сейчас обозначился еще один большой тренд — апартаменты, многие начали их строить, и уже наметился перекос на этом рынке — может произойти перенасыщение. Девелоперы и сами этого уже опасаются. Но каждый, конечно, уверен, что он уникален, у него лучшее место — и все это позволит продавать и перетягивать покупателей себе. Это хорошо, потому что при таком раскладе они с особым вниманием работают над концепцией, и каждый проект, который выходит, — действительно уникален, привлекателен, имеет определенную целевую аудиторию.

Кстати, есть один смелый масштабный проект: [владелец Satico Group] Тимур Саттаров будет удовлетворять «голод» левого берега. Казалось бы, нужно ли строить что-то на левом берегу, когда 80% бизнеса сосредоточено на правом? Но, может быть, это как раз потому, что там нет недвижимости? А когда она будет, будет и интерес.

Поэтому я верю, что проект Тимура на пл. Маркса состоится и будет успешным. Несмотря на то, что он будет масштабным и с приличными ценами — рынок его «проглотит». Все проекты, которые больше, чем типовые, точно состоятся. Но Новосибирск уже находится в опасной стадии — перенасыщение уже маячит.

Время сегодня очень интересное — много сложностей и проблем. Если обращаться к аналитике, то будет видно, что на рынке уже заметно и перенасыщение квартирами. Что не продалось в прошлом году, осталось на этот, а в этом понастроили еще — когда и кому это продавать? В такой ситуации, конечно, все большее значение приобретает качество проектов — застройщики начинают конкурировать уже самими концепциями. Но скидок при этом никто не делает.  

По факту, прошлый год определял, кто сильный, кто не сильный, кто сдался, кто не сдался. В прошлом году застройщики кинулись скупать землю, хотя ничего не было понятно. Возможно, они как раз и решили: в любой непонятной ситуации — покупай. Набирали землю, чтобы выйти на рынок, когда появится какая-то определенность. И вот именно с точки зрения этих необъяснимых движений на рынке время сейчас особенно интересное.

Мне кажется, что у Новосибирска сегодня — особая перспектива. И из-за того, что развиваются отношения с Азией, и из-за психологического ощущения безопасности: если раньше все скупали квартиры в Краснодаре, потому что близко море, то теперь из той части страны стараются перебраться вглубь, и купить что-то внутри страны, в частности в Сибири.

— Да. И мы осознанно решили оставаться и еще больше работать на новосибирском рынке. В 2020 г., когда началась пандемия коронавируса, я последним рейсом улетал с Кипра и думал, что через месяц все это закончится. Поэтому я решил работать еще активнее, дал еще больше рекламы, еще больше стал продвигать зарубежную недвижимость, думая, что пока все сидят в стрессе и на карантине, я сяду на коня и буду в выигрыше, когда ограничения снимут. Но не тут-то было.

До 2020 г. тенденция шла к тому, чтобы отходить от новосибирского рынка, я делал упор на Кипр, и очень успешно. Весь 2019 год я изучал психологию миллиардеров (они — моя целевая аудитория по Кипру), думал, где их искать, как и чем заинтересовать. Я готовился и ожидал, что в 2020 г. работа по Кипру будет бомбической. Пришла пандемия, я решил, что нельзя сдаваться, начал работать еще больше, потому что за полгода пандемии у нас было примерно 20 клиентов на Кипр, и я думал, что все сделки случатся. Но некоторые перспективные сделки слетели из-за затянувшихся и ужесточившихся ограничений.

Поэтому в итоге я решил, что не надо отворачиваться от Новосибирска и активно развиваться здесь. В прошлом году мы решили оставаться здесь, делать город и рынок лучше. Мы остаемся и на Кипре, конечно, тоже — там есть перспективы, хоть многое и осложнилось.

Сейчас с зарубежкой лучше или хуже, чем в пандемию?

— Сейчас основная проблема — это доставка денег. Даже если есть интерес, хотят что-то купить или продать, из России это сделать крайне сложно именно из-за трудностей с переводами. На Кипре очень ужесточили финансовые отношения с нерезидентами, да и с резидентами тоже. Если еще десять лет назад можно было открыть счет просто с копией паспорта на руках, то в последнее время это очень сложная задача. Более того, банки закрывают сейчас счета тем, у кого они открыты, в одностороннем порядке прекращают сотрудничество. Потратить деньги со счета можно, а получить уже нельзя.

Понятно, что они таким образом хотят повысить собираемость налогов, хотят разобраться с теми, кто понабрал видов на жительство на Кипре, но не живет там. А под гребенку попадают и остальные. Прийти на прием в банк, чтобы решить эту проблему, сейчас почти нереально. Сначала нужно туда дозвониться, что тоже очень сложно, а потом начинается нечто страшнее бюрократии — от тебя требуют бесконечное количество документов, теряют их, постоянно просят что-то еще донести. Мы свою проблему решили, но многие, кто не живет сейчас на Кипре, имея вид на жительство, могли даже не увидеть писем от банка.

А программы получения вида на жительство через покупку недвижимости уже не работают?

— Работают. Пока в этом смысле относительно спокойно. Кипр все-таки неплохо относится к русским. А счета блокируют, чтобы упорядочить эти процессы: если человек оформляет вид на жительство, значит, он хочет в этой стране жить, работать, инвестировать — в общем, долго пребывать. Но когда появилась возможность получать вид на жительство через инвестиции — люди стали это использовать, чтобы безвизово перемещаться по странам Евросоюза. Хотя кипрский вид на жительство этого не дает. Но люди ждут, что Кипр войдет в шенгенскую зону. Но чтобы войти в шенгенскую зону, нужно решить вопрос с Северным Кипром. То есть все очень сложно. Но вид на жительство дают, хотя увеличивают сроки рассмотрения, ужесточают процессы открытия счетов.

Конечно, если есть цель купить недвижимость на Кипре и получить вид на жительство, достичь ее все-таки можно. Но с точки зрения инвестиций и релокаций все же сливки сейчас собирают Дубай, Таиланд — в общем, Азия.

Можете что-то спрогнозировать по рынку на этот год — как будем жить?

— В нашей стране сегодня сложно планировать даже на один день, не то что дать прогноз на полугодие. В Новосибирске — хорошая пора, много интересных проектов, очень активная движуха, несмотря на перенасыщение рынка квартирами, на высокую закредитованность, на падение доходов. Хотя я вижу, что магазины полны всевозможными товарами, и люди очень активно покупают. Поэтому уровень падения доходов до конца не понятен.

Многое в городе и в стране продолжает развиваться — торговля, производство, фермерское дело: у людей появилась возможность что-то создавать, импортозамещать, придумывать. И, в общем-то, никакого дефицита ни в каких сферах нет. Жизнь идет. Недвижимость строится, так или иначе продается, появляются новые проекты — качественные и масштабные. Застройщики предлагают продукты, которые становятся заметно лучше. Понятно, что «молотить лапками» теперь нужно с особой энергией и практически безостановочно, плюс включать креатив, но вся эта движуха вдохновляет.