Рынок недвижимости: от маткапитала до банкротства ипотечников

В своем материале портал «Новосибирской Ассоциации Риэлторов» рассказал о новом законопроекте, который защитит покупателей жилья в случае признания сделки недействительной, об упрощении правил доступа в МКД для интернет-провайдеров, о новом наказании для коммунальщиков, а также о судьбе ипотечника-банкрота.

 

Недействительная сделка: что ждет покупателя?

 

Госдумой был одобрен законопроект о защите прав покупателя жилья при недействительной сделке. Инициированное российским правительством предложение предполагает поправки в закон «О несостоятельности (банкротстве)». Оно было подготовлено во исполнение постановления Конституционного суда России от 3 февраля 2022 г.

 

Речь идет о случаях, когда продавца признают банкротом, а все сделки за три предыдущих года — недействительными. В такой ситуации покупателю предоставят право выкупа жилого помещения до его выставления на торги. При этом обязательства могут пройти «путем проведения зачета» стоимости и доплаты разницы между этой суммой (за годы недвижимость имеет свойство дорожать) и ценой договора. Покупатель также получает право участвовать в торгах по продаже квартиры на общих основаниях.

 

При этом уточняется, что, если объект не выкуплен гражданином до торгов, часть средств за приобретенную квартиру покупателю по такой сделке вернут после продажи имущества с торгов, минуя конкурсную массу. То есть покупателю не придется ждать возврата своих средств годами. До перечисления средств покупатель с семьей сохраняют право пользования помещением.

 

Документом также оговорены некоторые нюансы, касающиеся торгов по продаже спорного объекта.

 

Интернет в дома: для провайдеров упростят правила

 

Подготовлены новые правила доступа интернет-провайдеров в многоквартирники. Инициатива Минцифры позволит утвердить единые правила и требования по доступу интернет-провайдеров в многоквартирные дома. Законопроект ранее был принят в первом чтении.

 

Речь идет о безвозмездном размещении сетей связи в многоквартирных домах и доступе к ним интернет-провайдеров. Но ко второму чтению уже звучат предложения по доработке: в частности, предложено обсудить вопрос возмещения ущерба, который может быть нанесен операторами связи при неправильном проведении работ.

 

Поправки готовят в закон «О связи» и Жилищный кодекс России. Главный пункт в том, что теперь такие сети связи можно будет размещать на объектах общего имущества собственников многоквартирного дома на основании договора с любым собственником или нанимателем жилья без необходимости принятия решения общим собранием.

 

Сегодня для того, чтобы провайдеру установить оборудование, нужно решение не менее двух третей собственников помещений многоквартирных домов на общем собрании собственников. А это порой затруднительно сделать.

 

Коммунальщиков ждет новое наказание

 

Внесен новый законопроект о наказании коммунальщиков, не уплативших штраф за завышение цен. В рамках инициативы, внесенной парламентом Башкирии, предлагается в КоАП внести норму о взыскании с коммунальщиков финансового наказания от 150 до 200 тыс. руб. — при неуплате штрафа сроком более двух месяцев. Речь идет о штрафах за завышение цен на свои услуги.

 

В пояснительной записке уточняется, что речь идет о поставщиках услуг ЖКХ и случаях, когда правонарушитель принимает необоснованные решения, связанные с выплатой указанных штрафов, а также если виновник отказывается выполнять обязанности по выплате штрафа.

 

Новая статья будет называться «Невыполнение требований по оплате штрафа за нарушение порядка расчета платы за содержание жилого помещения и коммунальные услуги». Норма устранит правовую неопределенность, которая позволяла правонарушителем оставаться безнаказанными.

 

Заемщик-банкрот и ипотечная квартира

 

Новое решение Верховного суда упростит жизнь ипотечным заемщикам, которые признаны банкротами. Накануне в своем определении судебная инстанция фактически дала разъяснение о том, что ипотечник, которого признали банкротом, может списать долг по кредиту, если банк изъял жилье, даже если его стоимость не покрыла всю сумму долга.

 

В основу дела легла история из Подмосковья, но она может повториться в любом регионе России, потому позицию суда довольно интересно изучить в целом.

 

Гражданка Светлана С. (имя изменено) в 2007 г. взяла в ипотеку дом с участком, а сам кредит составил $605 тыс. В 2021 г. женщина перестала делать взносы по кредиту и была начата процедура ее банкротства. Жилье в процессе отошло банку, но стоимость дома составила на тот момент 19,5 млн руб., а долг по кредиту банк заявил — 86,5 млн руб. В кредитной организации настаивали на погашении кредита за счет другого имущества.

 

Верховный суд РФ, пересмотрев вердикты нижестоящих инстанций, вынес решение — все долги считать погашенными.

Квартиры с маткапиталом: продажу упростят

 

Квартиры, купленные с участием маткапитала и ипотеки, станет проще продать. Новый законопроект даст возможность перенести обязательства о наделении членов семьи долями на другое, вновь приобретенное, жилое помещение.

 

На сегодня семья, которая приобрела жилье на заемные средства и с использованием маткапитала, после полного погашения ипотечного кредита должна сначала наделить всех своих членов долями. Только после этого можно продавать такое жилье и приобретать новое. Это ведет к затягиванию сделок, а также порой вынуждает продавать ниже рыночной цены, так как желающих приобрести жилье с долями несовершеннолетних детей существенно меньше, чем по квартирам со взрослыми собственниками.

 

Авторы инициативы предложили дать семьям право перенести обязательства о наделении долями на другое, вновь приобретенное, жилье. Но есть оговорка — оно должно быть больше по площади или дороже по кадастровой стоимости. Так, по мнению авторов, не ущемляются права детей на получение доли в квартире или доме. А семья имеет возможность обменять одно жилье на другое без потери в цене.