Дающие надежду инициативы. Что нового в законах для рынка недвижимости?

1) Ранее был разработан ряд законопроектов, призванных помочь ипотечникам-должникам сохранить их единственное жилье. Накануне российское правительство представило свои замечания к одной из инициатив.

Основная мысль инициативы в том, что заемщик-ипотечник может инициировать процедуру банкротства, в ходе которой он сможет договориться с банком-кредитором. То есть разработанный механизм не является безусловной защитой единственного жилья ипотечника, а создает лишь условия для переговоров.

В комментариях «Российской газете» вице-президент гильдии российских адвокатов Никита Филиппов отметил, что фактически предложено законно вывести единственное пригодное для жизни заемщика жилье из конкурсной массы, то есть долг по ипотеке будет погашаться вне дела о банкротстве.

Но эти нормы будут действовать только в случае, если заемщик договорится с банком о щадящем режиме. Фактически, сейчас инициатива дает лишь надежду сохранить жилье.

Российское правительство в своих замечаниях предложило подробнее прописать некоторые нормы.

В целом эксперты пришли к мнению, что законопроект нуждается в доработке, так как содержит массу противоречий.

2) Депутаты Госдумы отклонили законопроект, который вводил возможность согласования перепланировки лоджий.

Дело в том, что сегодняшние нормы не запрещают перепланировку прямо, но имеют ряд непреодолимых препятствий. Так, собственник квартиры должен получить согласие сразу ото всех соседей, так как стена между кухней и балконом является внешней, то есть юридически относится к общему имуществу.

Откорректировать действующие нормы предложила Дума Ставропольского края, внесшая соответствующий проект в Госдуму.

Авторы инициативы отмечают, что лоджия — неотъемлемая часть квартиры и в общую площадь не входит. В то же время лоджия предназначена для удовлетворения потребностей жильцов квартиры, то есть является вспомогательным помещением. Более того, во многих договорах купли-продажи площадь лоджия учитывается при покупке. В связи с этим авторы законопроекта предложили лишить соседей права голоса по вопросу лоджий и балконов, оставив лишь согласование с жилинспекцией.

Инициатива не нашла поддержки в вышестоящих инстанциях. Между тем, годом ранее, Минстрой России прописал в своде правил разные виды лоджий, например, как вспомогательное неотапливаемое помещение.

3) Один из комитетов Госдумы готовит законопроект, который затронет вопросы расселения ветхого и аварийного жилья. Его суть — установить трехмесячный срок для расселения такого жилфонда. Об этом журналистам заявил депутат Владимир Кошелев.

Он отметил, что в России есть случаи, когда часть аварийного дома уже расселена, а в части все еще живут жильцы.

Также стоит отметить, что на сегодня внятных сроков расселения такого жилья на федеральном уровне не установлено, что и стало причиной подобных ситуаций.

4) Максимальный размер неустойки за срыв срока передачи квартир дольщикам ограничили 5%. Президент РФ Владимир Путин подписал соответствующий закон.

Речь идет об отдельных уникальных объектах, то есть тех, которые имеют одну из характеристик уникальности, например, высоту более 100 м. Кроме того, в законе рассматриваются ситуации, когда опоздание по сдаче не превысило 30 мес.

Еще в пояснительной записке к закону авторы отмечали, что при строительстве уникальных объектов были задействованы иностранные контрагенты, предоставлявшие технологии, аналогов которым нет в России. Последующие санкции и уход компаний из страны привели к необходимости искать альтернативу, что повлекло за собой нарушение сроков их сдачи в эксплуатацию.

5) Осенью 2023 г. могут принять закон, который защитит застройщиков от недобросовестных взыскателей неустоек.

Эта инициатива также касается рынка первичного строительства и предполагает введение обязательной досудебной работы по устранению обнаруженных недочетов при строительстве.

Попытки урегулировать отношения дольщика и застройщика ранее уже предпринимались, в том числе в области защиты строителей от излишнего и необоснованного давления через суды. Например, до конца 2022 года в стране действовали временные правила как часть пакета антикризисных мер.

В рамках этих мер дольщик должен был обращаться к компании с заявлением о выявленных недостатках полученной им квартиры в новостройке. Если были разногласия с застройщиком, то в спор привлекался эксперт и была возможность досудебного урегулирования спора. Минстрой России на базе этих антикризисных мер предложил разработать постоянно действующую норму о взаимоотношениях дольщика и застройщика на этапе приема жилья.

Источник: «Новосибирская Ассоциация Риэлтеров»