«Мы входим в ситуацию, какой никогда не было в истории российского рынка недвижимости»

Прогнозирование сфере недвижимости — дело неблагодарное. Даже при отсутствии таких факторов, как СВО и санкции, в предыдущие годы горизонт планирования на рынке редко превышал четыре-шесть месяцев. С 2022 года добавилось еще несколько факторов, сделавших ситуацию гораздо более непредсказуемой.

«Если аналитик при составлении прогноза на 2023 год говорил, что не может ничего предугадать — это показатель его квалификации и честности. Можно спрогнозировать продолжение существующих трендов, а вот степень их реализации — уже нет», — уверен эксперт в сфере недвижимости, собственник и основатель агентства недвижимости «Республика» Дмитрий Холявченко. Тем не менее он рассказал «Деловому кварталу» о сбывшихся и несбывшихся прогнозах, современных трендах рынка, последствиях повышения ключевой ставки, нюансах законодательства для апартаментов и др.

Обычно аналитики в конце года составляют примерные прогнозы на будущее. Какие из прогнозов на 2023 год сбылись, а что пошло совсем не так?

— Из того, что точно реализовалось из прошлогодних прогнозов — на вторичном рынке цены точно не росли, что бы об этом ни писали. Да, могла расти стоимость жилья в определенном сегменте в конкретный промежуток времени, но в основном из-за избытка объектов, выставленных по завышенным ценам. В некоторых областях цены слегка падали, но только в первом квартале этого года. Потом они остановились на одном уровне. И вот это предсказать было уже невозможно, потому что изначально были более радикальные прогнозы уровня падения доходов населения, чем оказалось на самом деле. По официальным данным, они даже выросли на 2%.

Мы до конца не знаем, как распределилась структура спроса между разными группами населения и в разных локациях. У нас есть только статистика какого-то количества сделок, но нет данных о реальных ценах. Ни у кого нет, кроме крупных агентств недвижимости. Так как прогноз должен опираться на все существующие данные, а они пока либо недостоверны, либо откровенно лживы, то он пока затрудняется.

Еще один фактор, который был недооценен: в нынешних условиях, когда российский финансовый рынок сильно изолирован от международных процессов и закрыты пространства для инвестирования, например, в иностранные ценные бумаги, то средний массовый неквалифицированный инвестор не видит никаких других вариантов для сохранения капитала, кроме вложения его в недвижимость. Эта сфера поддерживалась именно платежеспособным спросом за счет накоплений, а это больше 10 трлн рублей на счетах физлиц. Тогда общая экономическая ситуация в стране болталась на примерно одном уровне, но предсказать точно, как долго это будет происходить, никто точно не мог.

Не оправдались и прогнозы о том, что цены на первичном рынке будут вынуждены снизиться, потому что он конкурирует со вторичным. Льготная ипотека действует до сих пор и она была настолько важным фактором доступного финансирования спроса, что разрыв между ценами на «первичке» и «вторичке» только рос. А «пузырь» на первичном рынке продолжил надуваться, вместо того, чтобы уменьшиться. Это привело к тому, что одни девелоперы сейчас представляют собой скрытые финансовые пирамиды, другие — получили множество продаж за счет будущего спроса.  Этот момент тоже не был никем спрогнозирован.

Что сейчас происходит на вторичном рынке в связи с повышением ставки?

— Все принципиально изменилось после повышения ключевой ставки в середине августа, и сейчас мы входим в ситуацию, которой возможно до настоящего момента никогда не было в истории российского рынка недвижимости.

Во-первых, подорожали базовые ипотечные продукты. В обычных условиях при нормальном рынке на их долю должно приходиться 70% сделок, но из-за искаженности льготной ипотекой приходится только 40-50%. Ставки сейчас в районе 14-14,5% годовых, то есть спокойно можно брать ипотеку только на 10 лет. На 15 — уже скрепя сердце, на больший срок — это чистый грабеж. Теперь люди станут кредитоваться на меньший срок и сумму, что означает сокращение платежеспособного спроса, который в свою очередь повлияет на цены в сторону их снижения. В итоге рынок будет состыковываться уже на новом уровне балансировки спроса и предложения. Частично уменьшение количества кредитов может скомпенсировать приход людей с накоплениями и мигрантов (в том числе и внутренних). Но в целом это все равно приведет к уменьшению количества сделок.

Еще один способ, который будет балансировать рынок вторичного жилья в случае, если ипотеки станет заметно меньше, — увеличение цепей сделок. При нормально развитой системе ипотеки они обычно состоят из двух звеньев, но если она уходит, то выстраиваются в три-четыре звена.

Сколько будут продолжаться эти изменения?

— Как долго и с какой скоростью будут происходить эти процессы, никто предсказать не может, потому что непонятно, с какой интенсивностью будут приходить на рынок деньги, сейчас сваленные на счетах физлиц. А это в свою очередь зависит от скорости уменьшения цен на недвижимость. Поэтому стоимость будет снижаться, но обвала не будет, даже если вся ипотека на вторичном рынке вдруг исчезнет.

На самом деле процесс изменений стартанул скрыто еще в августе после первого повышения ключевой ставки. Но еще до конца сентября проходили сделки, решения по которым были получены раньше, и только недавно они закончились. Теперь рынок заполнят заемщики, получившие новое кредитное решение со ставками 14,5% и выше.

А что с первичным рынком?

— Как мы помним, здесь надувался «пузырь» из-за льготной ипотеки и вложений в «первичку». В июле 2023 года Центробанк принял решение о макропруденциальных надбавках по ипотеке. Он считает, что теперь большая часть кредитов — рискованная. Ведь по его данным, с начала года доходы населения выросли на 2%, а потребление — на 30% (из-за отложенного спроса и роста доллара). Теперь банк «рубит» рыночную ипотеку ростом ключевой ставки, а для льготной программы ипотеки на «первичку» он применяет макропруденциальные надбавки.

Если первоначальный взнос меньше 30% или большая доля дохода уходит на платеж по кредиту, то персональная ставка повышается. Это тонкий инструмент, который помогает отсекать рискованные кредиты.

Для рыночной ипотеки эта надбавка — максимум 2%, а для льготной — 7%. В  итоге по льготной ипотеке ставка может составлять до 15%, а по семейной — до 13%, то есть льготная ипотека для этой категории заемщиков исчезает вообще.

Из тех, кому одобряли ипотеку на старых условиях в первые восемь месяцев 2023 года, для 68% при новом раскладе было бы уже применено повышение ставок для льготной ипотеки. Кажется, что из-за надбавок первичный рынок должен теперь потерять 2/3 покупателей. Но это не совсем так: часть заемщиков, но не все, все же сможет обойти новые ограничения. Поэтому потери будут не такими глобальными, но все же немалыми — около трети. 

При радикальном прогнозе можно предположить, что Центробанк, при согласии федерального правительства, в состоянии сделать так, чтобы в течение полугода цены на вторичном рынке действительно упали на 20%, а на первичном — на 40%.

Все это происходит на фоне еще одного принципиально важного момента — увеличения зазора между общей суммой на эскроу-счетах и текущим долгом по проектному финансированию у застройщиков. До 1 ноября 2022 год средства на эскроу-счетах покрывали долг, после — началось расхождение, которое сейчас достигает, в зависимости от региона, 20-30%. Частично это происходит, потому что много новых проектов, кредиты на которые застройщики уже взяли, а продажи еще не открыли. А вот с какой скоростью они будут реализовываться в новых экономических условиях неизвестно — это зона непредсказуемости. Также мы не можем это явление сравнивать с другими периодами, потому что еще три года назад не было такой схемы расчета.

Здесь еще надо понимать, что в нынешних условиях острой изоляции от внешнего рынка, этот вид расчета — важный фактор кредитов бизнесу. Это самая большая доля таких кредитов в РФ, то есть застройщики сейчас должны банкам больше, чем нефтяные или сталелитейные компании. Также это еще и важнейший фактор экономики — банкам возвратность этих сумм важна. А к концу года падение объемов продаж из-за макропруденциальных надбавок скажутся и на текущих платежах застройщиков банкам.

Можно ли сейчас спрогнозировать, что будет с рынком в 2024 году? Или там еще больше неопределенности?

— По вторичному рынку можно будет более или менее прогнозировать в ноябре — к тому моменту будет понятно, с какой скоростью люди обращаются к реальности. Нужно, чтобы продавцы поняли, что пора скидывать цены. Тогда рынок зашевелится, и будет понятно, с какой скоростью и куда он движется. Что до ипотеки: если будет хоть одно еще повышение ключевой ставки, то коммерческая ее версия просто исчезнет.

Что касается первичного рынка, то тут долго еще будет вязко, потому что медленно будет проявляться информация и ее какое-то время будут скрывать, чтоб избежать коммерческих рисков. Еще в июле 2024 года заканчивается льготная ипотека, и ответственные лица говорят, что ее не будут продлять. Но пока тоже непонятно, как поведет себя отрасль и кто пострадает, потому что неизвестны механизмы, с помощью которых государство собирается компенсировать ситуацию.

Сейчас очень популярным направлением стало строительство и инвестирование в апартаменты...

— Сейчас в РФ строится одновременно 104 млн кв. м жилья и 7 млн кв. м — апартаментов, то есть около 6% от всего объема. Три года назад таких показателей еще не было. В 2023 г. прирост строительства несколько уменьшился, но тем не менее апартаменты сейчас действительно в тренде. Единственный фактор, который стабильно поддерживал постоянное увеличение объемов строящихся апартаментов, — это отсутствие необходимости соблюдать требования, применяемые к жилью: например, наличие парковок и социальной инфраструктуры (школ, садиков, больниц и др). Но тут есть проблема: апартаменты не просто напрягают социальную, транспортную и инженерную инфраструктуру города, но они еще и с точки зрения застройщиков представляют собой недобросовестную конкуренцию. В связи с этим в Совет Федерации был внесен законопроект, по которому продажи апартаментов начинают облагаться НДС с 1 января 2024 г. И я больше, чем уверен, что он будет принят. А увеличение налога на 20% сделает большую часть подобного жилья невыгодным, по сравнению с квартирами. И также я уверен, что апартаменты обложат иным налогом, чем жилье — там точно не будет льгот, собственность будет по другой ставке, кадастровую стоимость тоже массово пересчитают. Одним словом будущее этой категории жилья сильно будет зависеть от того, какие появятся новые законы и  как быстро они начнут применяться.

То есть эта категория станет дорогой и малодоступной?

— Она перейдет в категорию «элит» и «комфорт плюс» и будет возводиться точечно где-нибудь в центре города. По крайней мере, такая категория жилья как вариант массового ухода от СНИПов перестанет существовать.

Как повлияла на местный рынок недвижимости эмиграция платежеспособного населения? Что вообще в этой связи происходит в городе?

— Что касается эмигрантов, в среднем уехали люди молодые, образованные, с высокими доходами и работающие в современных профессиональных сферах — это так называемый «верхний средний класс». Отъезд этих людей затормозил, например, рынок загородного жилья, который был на подъеме с 2020 года. Сам по себе факт большого количества квартир, которые выставили на продажу люди первой волны эмиграции весной 2022 года, стал важным фактором увеличения предложения на рынке. Причем не по заниженным, а по рыночным ценам, которые потом начали потихоньку снижаться (с октября 2022 до марта 2023 гг.). Тогда многие аналитики писали, что «цены повысились», но по факту выросла только средняя стоимость предложения. В марте все сбалансировалось, и осталась лишь закономерная «пульсация» рынка.

Кстати, многие квартиры, купленные эмигрантами, были в ипотеке и, соответственно, все процессы были связаны с ее гашением и довольно большим обновлением капитала у банков. До последнего повышения ключевой ставки это хорошо работало.

В чем отличие новосибирского рынка от остальных городов РФ?

— Единственный город, который немного напоминает Новосибирск по структуре спроса и предложения, это Екатеринбург. В Новосибирске очень мало людей, которые просто достают деньги из кармана — здесь нет предприятий с гигантскими доходами, как в Норильске, где можно за год скопить на квартиру. При этом у нас больше тех, кто имеет стабильный большой доход — такой, что есть возможность обслуживать крупные ипотечные кредиты. Кстати, Новосибирская агломерация — одна из самых зависимых в стране от ипотечного кредитования.

Еще у нас резкое преобладание третичного сектора экономики — это торговля, сфера услуг, логистика. В этих сферах работают люди с более гибким мышлением — они принимают решения более осознанно и чаще меняют жилье, что естественно влияет на новосибирский рынок. Но при наличии у нас тех же факторов, что в Москве и Питере, в отличие от них в Новосибирске нет такого же масштабного притока инвестирования из регионов. При этом нужно иметь в виду, что 40% всех новостроек в Сибири приходится на новосибирскую агломерацию. Это очень большая концентрация.

Также Новосибирск обладает разнообразным рынком, где представлены все виды жилья, но при они все типовые. Это очень важный фактор для ликвидности и рынка. В Новосибирске он выстраивается более ярко, чем в большинстве других городов страны, сопоставимых по масштабам. Центр ликвиднее, чем окраины, типовой объект ликвиднее уникального, большие объекты менее ликвидны, чем маленькие.

А еще в Новосибирске есть очень мощный тренд, что основной прирост населения в агломерации связан с территориями за пределами города, то есть за последние 10 лет сам город растет медленнее, чем его окрестности. Причем это не столько коттеджная застройка, сколько многоквартирное и многоэтажное строительство на территориях, которые формально являются сельскими. Например, есть Станционный сельсовет, а по ту сторону дороги — уже улица Краузе микрорайона «Родники». До поределенного момента Бердск рос быстрее Новосибирска, сейчас город Обь и Кольцово тоже опережают его. Мне кажется, редко в каком крупном многомиллионном городе России есть такое масштабное вовлечение пустых окрестностей вокруг города в оборот строительства в агломерации. В этом плане Новосибирск можно сравнить только с Красноярском, Екатеринбургом, Казанью и Краснодаром.

Кроме того, на душу населения у нас строится больше всего квадратных метров жилья в России — после Тюменской и Ленинградской областей и Кубани. Новосибирская область здесь на четвертом месте, идет вровень с Москвой и опережает Московскую область.

Интервью подготовлено в октябре 2023 г., к эксклюзивному выпуску журнала «Деловой квартал» от 13.11.2023 г.