Льготная ипотека в Новосибирске: выбор больше, доступность ниже
В Циан посчитали, как изменится количество доступных квартир в новостройках городов-миллионников при обновленных требованиях к первоначальному взносу и скорректированных лимитах на сумму кредита.
Озвученные на этой неделе предложения Минфина по изменению условий выдачи льготной ипотеки на новостройки призваны охладить перегретый рынок, снизить долю заемщиков с высокой долговой нагрузкой и вернуть Центральному банку возможность таргетировать инфляцию через коррекцию ключевой ставки.
Как рассказали аналитики, на момент запуска льготной ипотеки под ее формальные критерии подходило примерно две трети от объема предложения на рынке новостроек. Максимальная доля (почти 100%) фиксировалась в пристоличных областях, минимальная — в городах-миллионниках с наиболее высокими ценами за «квадрат». Например, в Новосибирске доля подходящих квартир равнялась 42%.
На протяжении второй половины 2022 г. доля подходящих под программу квартир даже немного увеличивалась — застройщики не столь активно индексировали цены (за 2 полугодие 2022 г. они выросли на 2%, за 1 полугодие 2023 г. — на 4%), а, напротив, активно стимулировали спрос через акции и скидки. Кроме того, они адаптировали свои квартирографию и ценообразование, чтобы вписать максимально возможную часть их запасов в лимиты программы. К апрелю 2023 г. доля подходящих лотов достигла максимума — 71% (в Новосибирске — 66%) и лишь затем начала сокращаться из-за возобновившего роста цен. За последние шесть месяцев новостройки в 18 ключевых локациях стали на 12% дороже, что снизило показатель до 64% (в Новосибирске выросло до 71%), — рассказали эксперты.
Как утверждают в Циан, решение ЦБ по повышению первоначального взноса до 20% формально расширило доступность программы. Это же справедливо и для нового предложения по увеличению взноса до 30% (при этом лимиты снижаются только в столицах и окружающих их областях, но не в регионах). Таким образом, обсуждаемая инициатива приведет к сокращению выбора в Москве, Подмосковье и Санкт-Петербурге (примерно на 40 п.п.), в Ленинградской области это решение затронет ~15% лотов. В регионах выбор формально становится шире — с 60% от активного предложения до 70% (в Новосибирске — 42% до 71%), но реальная доступность новостроек сократится. Это связано с:
- увеличением величины первоначального взноса в абсолютном выражении (это максимально критично для многих заемщиков);
- прекращением предоставления особых условий (когда кредиты выдавались на условиях, отличным на 0,5-1% от прописанных в постановлении Правительства),
- сокращением возможностей для применения комбинированной ипотеки;
- ужесточением подхода банков к оценке заемщиков.
По нашей предварительной оценке, это уберет с рынка 25-30% потенциальных покупателей. Это вынудит застройщиков перейти от регулярной индексации цен к более широкому применению скидок и акций (и околонулевой динамике номинальных цен предложения). При этом, в краткосрочной перспективе возможен еще один период ажиотажного спроса, когда покупатели будут закупаться впрок, пока «все не отменили», — прокомментировал руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.
СПРАВКА
Доля предложений, подходящих под новые условия программы, рассчитана для заемщика, располагающего минимальной суммой первоначального взноса. Под общим предложением (от которого рассчитан процент) понимаются все лоты в строящихся корпусах, реализуемых по ДДУ (в том числе апартаменты).
Качество жизни
| Мнения
| WIKI — биографии персон и справки о компаниях
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
Самое читаемое
«Поменялся ли я? Мне кажется, да»: Денис Паслер — о метро, ЕКАД 2.0 и будущем региона 
«Захочет — сам расскажет»: Денис Паслер — о дальнейшей карьере Евгения Куйвашева 
ВТБ избавится от всех непрофильных активов в течение пяти лет 
В 2025 г. из России могут уйти порядка десяти китайских автобрендов 
«Бизнес все чаще думает: а нужно ли расти и масштабироваться?». Налоговые тренды — 2025 г.