Обострение дефицита складов и аукционы на место — тренд городов-миллионников

Из-за резкого снижения объемов спекулятивного строительства складской недвижимости в России усилился дефицит площадок. За 10 месяцев прошлого года спрос составил 4,8 млн кв. м, что более чем в два раза превышает объем введенных в эксплуатацию площадей — 2,1 млн кв. м. Доля вакантных складов класса А и В в Москве и Московской области снизилась на 2,5 п.п., до 0,4%, в Санкт-Петербурге — на 1,9 п.п., до 0,2%, в других регионах России — на 1,1 п.п., до 1,8%.

Поэтому уже сейчас арендаторы проводят большинство новых сделок в столице, а также городах-миллионниках в формате аукциона — на один объект могут претендовать до восьми игроков. Об этом сообщается в совместном обзоре ПЭК, NF Group, IBC Real Estate, Nikoliers и Bright Rich | CORFAC International, подготовленном при участии Major, Молком и «МЕГА-СТРОЙ-М».  

Согласно прогнозам аналитиков Nikoliers, в 2024 г. средневзвешенная ставка аренды в сегменте складской недвижимости класса А в Московском регионе может увеличиться с 8,5 тыс. руб. до 9,6 тыс. руб. за кв. м. в год без НДС, операционных расходов и коммунальных платежей. В Санкт-Петербурге, по прогнозам IBC Real Estate, средневзвешенная ставка на существующие объекты не изменится и составит 8,5 тыс. руб. за кв. м в год (без НДС, операционных расходов и коммунальных платежей), а на строящиеся объекты — снизится с 8,6 тыс. руб. до 8,4 тыс. руб. за кв. м.

Фактическая арендная ставка на склады класса А в Москве и Московской области уже достигла 10-13 тыс. руб. за кв. м, класса В — 9 тыс. руб. за кв. м triple net, сообщает Молком.

В городах-миллионниках, где складская вакансия приближается к нулевой, тарифы на склады класса А и В уже могут составлять 10-11 тыс. руб. за кв. м. triple net. Это обусловлено в том числе локальной ситуацией с доступностью складских площадей. Например, по состоянию на январь, предложения на аренду склада класса А в Краснодаре уже котируются в 11 тыс. руб. за кв. м, — рассказал операционный директор ПЭК: 3PL Иван Масалов.

Согласно данным NF Group, по итогам прошлого года, средневзвешенная ставка на складские площадки в Москве и Санкт-Петербурге уже выросла на 55%, до 8,5 тыс. руб. за кв. м, в других регионах России — на 50%, до 8 тыс. руб. за кв. м triple net.  

Одна из основных причин роста ставок — снижение доли вакантных площадей класса А и В как в Московском регионе, так и по России в целом, отметил региональный директор департамента складской и индустриальной недвижимости Nikoliers Виктор Афанасенко. По итогам 2023 г. уровень вакантных площадей в Московском регионе составляет 0,4% (-2,5 п.п. в 2023 г.), в Санкт-Петербурге  – 0,2% (-1,9 п.п. в 2023 г.), в регионах России (без учета Москвы и Санкт-Петербурга) – 1,8% (-1,1 п.п. в 2023 г.). По словам Виктора Афанасенко, снижение вакансии объясняется ограниченным объемом нового девелопмента и бурным развитием компаний в сегменте e-commerce, которые выступали основными потребителями складских площадей в последние несколько лет. 

Дефицит предложения, помимо прочего, активизирует популярность такого явления, как субаренда, и арендаторы сейчас часто готовы забрать блок большей, чем необходимо, площади, а неиспользуемый объем отдать субарендатору, рассказал сооснователь и партнер консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин. При этом ставка субаренды обычно выше текущей ставки основного арендатора, которому и генерирует дополнительный денежный поток.

Как рассказал директор по развитию ООО «МЕГА-СТРОЙ-М» Сергей Молодов, стоимость строительства за прошлый год в среднем увеличилась на 20-25%, в зависимости от региона, технического задания (наполнение объекта), а также специфики материалов.

На увеличение повлияли инфляция, дефицит отдельных видов материалов и введение квот производителями, нехватка персонала, увеличение затрат на логистику, ослабление курса национальной валюты и как результат — удорожание импортных материалов и оборудования, — пояснил эксперт.

Снижение объемов спекулятивного строительства на фоне резкого роста спроса на склады привело к обострению дефицита площадок на рынке.  

Согласно аналитическим данным IBC Real Estate, по итогам 2023 г. практически во всех регионах страны побит исторический рекорд: общий спрос на склады А и В класса в России составил 6,1 млн кв. м, что более чем на 70% превысило объем введенных в эксплуатацию площадей — 3,5 млн кв. м. 

В прошлом году в Москве и Московской области компаниям потребовалось 3,4 млн кв. м площадей, тогда как введено в эксплуатацию было 1,8 млн кв. м, в Санкт-Петербурге — 1 млн кв. м спроса против 0,4 млн кв. м нового ввода. В ключевых российских хабах (Екатеринбурге, Новосибирске, Краснодаре, Самаре, Казани и Ростове-на-Дону) суммарные объемы спроса и нового предложения оказались на уровне 0,5 млн кв. м против 0,6 млн кв. м, говорит статистика IBC Real Estate.  

Динамичнее всего растет спрос на качественные склады в «развивающихся хабах» — региональных городах, где общее предложение складских площадей пока составляет менее 1 млн кв. м. Речь идет о Воронеже, Нижнем Новгороде, Челябинске, Владивостоке, Волгограде, Калуге, Туле, Хабаровске, Красноярске, Рязани, Твери, Уфе, Перми, Ульяновске и Майкопе. В 2023 г. компаниям потребовалось 1,2 млн кв. м складских площадей в этих регионах, тогда как рынок смог предложить лишь 0,7 млн кв. м, добавили в IBC Real Estate. 

Из-за острого дефицита большая часть сделок на аренду площадок проводится в формате скрытых аукционов. По информации от брокеров, на один склад могут претендовать до восьми интересантов. Арендодатель отдает предпочтение компаниям, которые, среди прочего, предложили наиболее высокий тариф, — рассказал Иван Масалов.  

По итогам 2023 г. общий объем сделок со складской недвижимостью в России увеличился в 2,3 раза по сравнению с 2022 г. и составил 6 млн кв. м, согласно предварительным данным NF Group. В регионах динамика еще выше — показатель вырос в 2,8 раз, до 1,8 млн кв. м.

Онлайн-ретейлеры остаются первыми по спросу на складские площадки в России, на втором месте — традиционный ретейл, далее — производственные компании, — сообщил Виктор Афанасенко.  

Иван Масалов отметил, что логистические компании наращивают мощности вслед за ростом спроса на аутсорсинг складской логистики — в 2023 г. количество заявок на 3PL-услуги выросло в 2,5 раза по сравнению с предыдущим годом. Больше всего комплексная складская логистика востребована в сегментах товаров народного потребления, онлайн-ретейла, одежды, автозапчастей и строительных материалов. 

Major поясняет: рост спроса на аутсорсинг связан с тем, что на протяжении двух лет российский бизнес увеличивает запасы. Кроме того, по словам Николая Столбунова, компании стремятся оптимизировать складские расходы, которые выросли на 30-40% год к году. Дефицит складских площадей также стимулирует бизнес, который ранее управлял логистикой самостоятельно, обращаться к 3PL-провайдерам при запуске новых проектов. 

Что касается инвестиций в склады, мы ожидаем, что этот сегмент коммерческой недвижимости продолжит увеличивать свою долю в следующем году. Интерес здесь связан, как было отмечено выше, с продолжающимся ростом ставок и околонулевой вакансией, — отметил сооснователь и партнер консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин.

По словам Евгения Бумагина, для коммерческой недвижимости 2024 г. будет характеризоваться значительным потенциалом спроса, находящегося под внешним давлением, а также ограниченными объемами нового девелопмента во всех сегментах. 

Во второй половине года из-за низкой вакансии на рынке резко увеличился спрос на BTS проекты, преимущественно в аренду, отметил Евгений Бумагин. Этот тренд сохранится в 2024 году с ростом доли проектов BTS на продажу, либо строительства силами привлеченного генподрядчика, — считает он.

Спрос на складскую недвижимость будет усиливаться не только в Москве, но и крупных городах-миллионниках: Казань, Новосибирск, Екатеринбург и Краснодар, а также «развивающихся» хабах: Владивостоке, Красноярске, Нижнем Новгороде и Самаре, считает Иван Масалов.  

Онлайн-ретейлеры и компании из сегментов розничной торговли заказывают строительство большинства площадок, исходя из собственных технических заданий, поэтому доля сделок в формате built-to-suit по итогам 2024 года вырастет на 36 п.п., до 85%, — спрогнозировал Константин Фомиченко.  

По словам Виктора Афанасенко, из-за острого дефицита готовых складов и роста спроса, игроки рынка все чаще выбирают BTS-формат. С одной стороны, это позволяет полностью удовлетворить потребности заказчика, с другой — остается более привлекательным вариантом для девелопера, так как гарантирует 100% заполняемость помещений по заранее согласованной ставке. К слову, по данным NF Group, в прошлом году ряд девелоперов уже отказался от участия в спекулятивных проектах в пользу built-to-suit. 

По расчетам NF Group, при сохранении высокого спроса на склады и нехватке спекулятивного предложения доля вакантных площадей в России на протяжении 2024 года останется на минимальном уровне — 0,1%.