Как исключить недвижимость из перечня облагаемой по кадастровой стоимости?

«Каток» отнесения недвижимости к облагаемой по кадастровой стоимости активно набирает обороты. В такой ситуации увеличивается риск необоснованного отнесения вашего объекта к офисным, торговым и др.»

Старший юрист ООО «СИБИРСКАЯ ЮРИДИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ» Юрий Кузнецов рассказал, как исключить недвижимость из списка облагаемой по кадастровой стоимости, чтобы ее необоснованно не отнесли к офисным, торговым и др. объектам.

— С 2014 г. статья 378.2 НК РФ устанавливает перечень случаев, когда налог на имущество рассчитывается не из среднегодовой стоимости, а кадастровой, что выше в несколько раз. К таким случаям относятся предназначение зданий и помещений для использования в качестве торговых, офисных, для общественного питания и бытового обслуживания. То есть сферы деятельности, которые, по мнению законодателя, являются высокодоходными.

За последние пять лет количество объектов недвижимости, включенных в перечень облагаемых по кадастровой стоимости в Новосибирской области, выросло в 2,5 раза — с 848 до 2052. Более того, темп прироста увеличился за три года в 1,7 раз. «Каток» отнесения недвижимости к облагаемым по кадастровой стоимости интенсивно набирает обороты. В такой ситуации увеличивается риск необоснованного отнесения вашего объекта к офисным, торговым и пр. Разберемся, что с этим делать.

Включение объектов в перечень осуществляется на основании данных ЕГРН и технического учета. Если эти данные не позволяют однозначно отнести ваш объект к торговым, офисным и иным высокодоходным, то скорее всего будет проводиться визуальный осмотр такого объекта, чтобы выявить реальное использование. В ходе осмотра у собственника есть все возможности самостоятельно добиться невключения в перечень. Поэтому ниже речь пойдет о том, как добиться того, чтобы вас не включили в перечень без вашего ведома исключительно на основании формальной документации.

В Новосибирской области формированием перечня занимается Департамент имущества и земельных отношений Новосибирской области.

Шаг 1: проверка данных ЕГРН по участку

Проверьте вид разрешенного использования земельного участка, на котором расположено ваше здание или помещение в его составе. Хотя бы один из видов разрешенного использования (ВРИ) должен быть таким, который не позволяет отнести деятельность на участке к офисной, торговой и пр.

Шаг 2: проверка данных ЕГРН и технического учета по зданиям/сооружениям/помещениям

Проверьте название, разрешенное использование и наименование вашего объекта в ЕГРН, а также в документах техучета (технические паспорта до 2013 г. или технические планы начиная с 1 января 2013 г.). Для избежания судебных споров необходимо, чтобы указанные критерии однозначно не позволяли отнести ваши объекты к категориям, попадающим в перечень.

Как правило, ключевой проблемой здесь становится неактуальность данных технической инвентаризации. Распространенной является ситуация, когда последний документ техучета получен 20 лет назад при продаже, приватизации и др.

Шаг 3: актуализация договоров аренды

Если первые два шага отработаны — дальше проще. Ваш объект может быть включен в перечень только на основании документов о фактическом использовании. Как правило, это договоры аренды: если вы, например, сдаете бывший завод под магазины и пр.

Договоры, в отличие от данных ЕГРН и техучета, могут запросить только лично у вас. Поэтому процесс включения в перечень на этом этапе более контролируемый. Но и здесь важно заранее проверить точность оформления документов:

во-первых, четко указывайте цель договора. Любые общие формулировки могут «сыграть» против вас;
во-вторых, нужно точно указать предназначение помещений. Например, частой ошибкой является указание помещений в качестве «офисных» или на грани того — «кабинетов». Хотя в действительности там расположен управленческий персонал производства, что можно так и обозначить: «обеспечение производства», «управление производством» и пр.;
в-третьих, следите, чтобы нумерация и расположение указанных в договорах аренды помещений была идентична данным техучета;
и, наконец, проверьте, чтобы ОКВЭД ваших арендаторов включал ту деятельность, которая указана в договоре аренды.

Шаг 4: мониторинг сайта департамента

Даже если вы активно взаимодействовали с департаментом на этапе оценки договоров аренды, нужно четко отслеживать дальнейший ход событий. По законодательству Новосибирской области (в отличие от некоторых других регионов Сибирского округа) департамент не обязан уведомлять вас о чем-либо и не обязан даже публиковать информацию о планируемых мероприятиях по установлению категории недвижимости. Публикуются только итоги проведенных мероприятий: относится ли объект к категориям, подлежащим обложению по кадастровой стоимости. Такие данные публикуются по ссылке. Их необходимо отслеживать регулярно.

Учитывая, что приказ о формировании перечня на следующий год публикуется в конце декабря текущего года, скорее всего у вас будет время для проведения досудебного урегулирования — с момента вынесения решения о включении вашего объекта в перечень и до его опубликования в виде нормативного правового акта.

Шаг 4: досудебное урегулирование

Постановление Правительства Новосибирской области от 22.06.2015 N 225-п, которое отчасти регулирует проведение мероприятий по включению недвижимости в перечень, содержит путаницу в терминологии и множество неоднозначных положений, в связи с чем не полностью коррелирует с Налоговым Кодексом РФ. Поэтому ориентироваться необходимо на практику.

Практика поведения департамента складывается таким образом, что после издания нормативного акта о перечне облагаемых по кадастровой стоимости объектов на следующий год департамент не пересматривает решения о включении в него объектов. Но с момента опубликования результатов проверки объекта и до опубликования перечня в качестве нормативного правового акта департамент готов урегулировать вопрос, чтобы избежать длительных судебных споров.

Для этого собственники должны подать обращение, обосновать неотносимость объекта к торговым, офисным, общественному питанию и бытовому обслуживанию, а также потребовать проведение визуального осмотра объекта с фото- и видеофиксацией и оценку реального использования. После выезда с осмотром есть реальная возможность добиться исключения из перечня.

Таким образом, ключевым в вопросе включения в перечень является актуализация устаревших данных техучета, приведение их в соответствие с данными ЕГРН, договорами аренды и реальностью. В ходе проверки об относимости объекта к перечню главное, как ни смешно, об этой проверке узнать. При активной позиции по взаимодействию с департаментом (инициировании визуального осмотра, предоставлении документов, которые больше всего отражают реальное использование объекта) такие меры позволят избежать начисления высокого налога на низкодоходные сферы деятельности.