Разрыв в цене новостройки и вторичного жилья в Новосибирске уменьшается

Как отмечают аналитики, разница цен между новостройками и вторичкой, по некоторым оценкам, сейчас достигает 40-50%, исходя из статистики Росстата. Но в таком случае не учитывается то, что вторичка продается везде, а новостройки — только в наиболее привлекательных и развивающихся городах. Поэтому в Циан решили сравнить цены на первичном и вторичном рынках в отдельных локациях.

В аналитике приведены средние цены предложения по лотам, опубликованным на сайте cian.ru по состоянию на 14 августа 2024 г. и на 14 августа 2023 г. в разделе продажи квартир в новостройках (только в строящихся корпусах) и разделе продажи квартир на вторичном рынке (в т.ч. в недавно сданных корпусах, построенных в 2019-2024 гг.).

Расчеты не учитывают премиальный сегмент, дополнительно использовалось ограничение по цене — не более 700 тыс. руб./кв. м. В выборку вошли 35 городов с численностью населения от 500 тыс. человек, а также туристические Сочи и Калининград.

Если сравнивать стоимость метра в строящихся корпусах со вторичным рынком, разброс в среднем по анализируемым локациям составит ~17%, что значительно ниже 40% или 50%, отметили аналитики, но согласились с тем, что разрыв в ценах между сегментами продолжает расти (год назад он составлял 13%).

Эксперты связывают это с тем, что цены в новостройках увеличиваются быстрее, чем на вторичном рынке: за год «квадрат» на первичном рынке в среднем по анализируемым городам вырос в цене на 19%, а на вторичном — на 13%.

Цены на первичном рынке выше, чем на вторичном, в 34 городах из 37 анализируемых. Особенно эта разница выражена в Сочи и Новокузнецке, где кв. м новостройки на 41% дороже, чем вторички, а также в Перми (35%), Челябинске (34%), Нижнем Новгороде (30%). В эту группу городов попали как локации, которые характеризуются небольшими объемами первичного рынка в расчете на одного жителя и значительными объемами ветхого и морально устаревшего жилого фонда, так и города с очень высокими ценами в новостройках.

Год назад в Сочи разрыв достигал 61%, в других городах, наоборот, был ниже — 20-36%. В лидерах по превышению были также Набережные Челны, где «квадрат» в новостройках был на 48% дороже, чем на вторичке, теперь разрыв сократился до 11%.

Только в трех городах кв. м на вторичном рынке дороже, чем на первичном — это Махачкала, Ставрополь и Севастополь. Разрыв в ценах составляет 4-16%: минимальный в Махачкале, максимальный — в Севастополе. Год назад таких городов было шесть: помимо вышеуказанных, также Оренбург, Самара и Кемерово, причем разрыв между ценами на вторичном рынке и новостройках составлял от 8% до 20%.

Именно в этих трех городах за последний год цены на первичном рынке увеличились сильнее прочих (на 29-41% при +19% в среднем по всем локациям), подсчитали аналитики.

В Новосибирске кв. м новостройки дороже, чем вторички, на 22% в 2024 г. (в прошлом году — на 24%).

При сравнении цен новостроек с расценками в недавно сданных домах (построенных в 2019-2024 гг.), продаваемых на вторичном рынке (в объявлениях от физлиц) получается, что «квадрат» в строящихся корпусах будет даже на 1% дешевле, чем в недавних новостройках. Год назад разрыв составлял 2%, т.е. цены в строящихся корпусах за год увеличились сильнее, чем в сданных на вторичке (на 19% против 17%).

Цены в недавно сданных новостройках выше, чем в строящихся корпусах, в 23 городах из 37 анализируемых. Самый большой разрыв — в Севастополе и Ставрополе (где средние цены по всей вторичке дороже первички), а также в Кемерово и Екатеринбурге. Сопоставимы цены только в Красноярске.

Еще в 13 городах кв. м в строящихся корпусах дороже, чем в недавно сданных. Самый большой разрыв — в Сочи и Краснодаре, где новостройки дороже на 29%, а также в Новокузнецке (16%). В остальных локациях первичка дороже на 1-6% — это в основном города-миллионники: Казань, Челябинск, Нижний Новгород, Волгоград, Омск, Пермь, Новосибирск (5%), а также Саратов, Томск и Тольятти. 

Разрыв между ценами на первичном и вторичном рынках продолжает увеличиваться, поскольку новостройки дорожают сильнее. При этом в среднем по крупным городам он составляет лишь 17%, а не 40-50%, о которых часто говорят в СМИ, а для недавно сданной вторички и вовсе почти отсутствует, — отметила эксперт Циан.Аналитики Елена Лапшина.