Итоги года и тенденции на рынке коммерческой недвижимости Новосибирска

Владелец консалтинговой компании DN Group, инвестор Марина Белых (Лысенко)

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Высокие процентные ставки, несомненно, сдерживали инвесторов в этом году.
Доходность на банковских депозитах была от 18 до 23%, что значительно выше доходности от коммерческой недвижимости, которая составляет на готовый арендный бизнес в среднем 9-12% годовых (от 8 до 11 лет окупаемости в зависимости от сегмента, объема и стратегии инвестирования).

11-12% получить стало сложнее, ведь цены на продажу выросли (ниже по сегментам рынка разберем насколько), арендные ставки росли, но недостаточно.  Однако мы точечно подбирали своим клиентам в портфель такие объекты, имелась определенная срочность в реализации объекта. Но основной объем инвестиционных сделок проходил с доходностью около 10% годовых.

В целом большинство опытных инвесторов, управляющих не единственным объектом, анализируют текущую нездоровую ситуацию в экономике и понимают, как быстро при сегодняшней инфляции происходит обесценивание рубля, в том числе на вкладах.

Недвижимость остается одним из инструментов сохранения и преумножения средств, при грамотном подходе.

Также должна отметить, что крупные инвестиционные сделки (от +/- 300 млн руб.) тормозили высокие процентные ставки по кредитам, ведь большинство таких сделок совершается именно с привлечением кредитного плеча.

Основной спрос на покупку коммерческой недвижимости (порядка 70%) мы получали от частных инвесторов, 30% — от компаний. В частности, мы продали знаковое торговое помещение на ул. Ленина за 150 млн руб. одной российской компании под открытие магазина своего бренда.

Также отмечу, что рынок в этом году наводнили объекты по неадекватно завышенным ценам, такие, конечно, были всегда, однако в этом году испытать удачу пробуют гораздо больше продавцов. Выставлялись объекты с откровенной окупаемостью 14-20 лет. Пока цены на них не снижают, спрос на них отсутствует — могут стоять и год, и два. По этой же причине у застройщиков есть сложности с продажей коммерции, так как цены не всегда учитывают окупаемость, в которую нужно закладывать и срок строительства, и ремонт/арендные каникулы, плюс грамотно делать расчет будущей арендной ставки.

Сложно пришлось инвесторам-девелоперам, к которым отношусь и я сама. Ведь объектов для девелопмента/редевелопмента, кажется, не осталось совсем. Интересных земельных участков тоже мало. Все потому, что переоцененные старые объекты/участки не представляют интереса, плюс себестоимость строительства и ремонта выросла в разы, и главное — просчитать конечный продукт с текущей инфляцией практически невозможно.

Стоимость объектов с торгов также существенно выросла за счет первичной оценки, роста количества участников, а также участия компаний, приобретающих объекты под свой бизнес и изначально готовых на более высокую цену. Но и привлекательные лоты в этом году можно было пересчитать по пальцам. Охота за так называемыми дистресс-активами идет серьезная. Поэтому в таких реалиях рынка стало гораздо сложнее инвестировать выгодно, но для российского предпринимательства, пережившего и более жесткие времена, не значит, что невозможно. Разберемся теперь отдельно по каждому типу коммерческой недвижимости: какая ситуация, что с арендаторами и ставками.

Складская недвижимость

Традиционно начинаю с моего фаворита на рынке коммерческой недвижимости Новосибирска — складов, с которыми я плотно работаю уже 15 лет. Несколько лет подряд я писала аналитику на тему перспективности этого направления, а также предпосылок к востребованности складов и росту цен именно в нашем регионе.

Помню каждого инвестора, который еще несколько лет назад отказывался от супервыгодных сделок, недооценивая перспективу. К примеру, в конце 2020 г. было предложение на рынке по продаже 15 000 кв. м склада класса «В» на ул. Тайгинская, в связи с кредитной нагрузкой продавца объект целиком готовы были отдать по 20 тыс. руб. за кв. м (в итоге частями половина ушла по 25 тыс. руб. за кв. м).

Сейчас этот склад стоит минимум 60 тыс. руб. за кв. м, а в аренду он будет сдан от 700 руб. за кв. м без НДС. То есть капитализация за четыре года — 200%, по 50% в год, доходность от арендного бизнеса — 42%. Но теперь уже можно только сожалеть о таких упущенных возможностях и поздравлять тех инвесторов, которые вовремя прислушались к прогнозам и оценкам, активно строили и приобретали складские объекты в последние годы.

2024-й стал годом беспрецедентного роста ставок на качественные склады, а с 2023-го тенденция разворота инвесторов к складам только усилилась, оба фактора привели и к бешенному росту цен на покупку, но главное — абсолютный дефицит таких предложений. Тот случай, когда всем теперь сильно хочется купить готовый склад/недострой/участок под строительство, а купить нечего.

При этом цены выросли значительно и составили следующие средние значения:
- класс «С» (советские постройки, часто неотапливаемые/двухэтажные) 30-35 тыс. руб. за кв. м,
- класс «В» 40-45 тыс. руб. за кв. м,
- класс «В+» (и класс «А» загородом) 45-55 тыс. руб. за кв. м,

- класс «А» (в черте города) от 70 тыс. руб. за кв. м.

Текущие арендные ставки:
- класс «С» от 350 руб./кв. м,
- класс «В» от 500 руб./кв. м,
- класс «В+» от 650 руб./кв. м,

- класс «А» от 800 руб./кв. м.

В этом году мы фиксировали и самый максимум за всю историю складской недвижимости Новосибирска — ставку в 1000-1200 руб. за кв. м. Причем речь шла не о мелких складах (до 500 кв. м), а об объектах от 3000 кв.м. Все цены указываю без учета НДС, OPEX и коммунальных услуг.

Рост ставок на склады по сравнению с 2023 г. составил от 30 до 70%. В зависимости от класса, локации и изначальных условий договора. Рост был связан с дефицитом, удорожанием себестоимости строительства и высокими кредитными ставками. Многим арендаторам, скрепя зубами, приходилось переподписывать договоры аренды из-за отсутствия альтернатив для переезда.

Снижения ставок пока не ожидаем даже в связи с вводом в эксплуатацию новых площадей, так как объем не настолько большой (особенно в черте города), и не все, что строят, планируют сдавать в аренду (значительная часть для собственных нужд компаний). Плюс электронная торговля (драйвер роста цен на склады) продолжает показывать положительную динамику — за 2024 г. выросла на 28%. Однако считаем, что стоит ожидать замедления роста ставок, так как уже текущие предложения приемлемы далеко не для всех арендаторов. Не исключаем и корректировки такого прогноза в случае дальнейшего повышения ключевой ставки.

Основными потребителями складских площадей в Новосибирске остаются e-commerce (по итогу 2024 г. основные игроки закрыли свои потребности, но планы на 2025 г. на очередное расширение есть), транспортные компании, логистические операторы и торговые компании, которые активно увеличивают в доле бизнеса именно интернет-продажи.

Динамика строительства складов в этом году положительная: несмотря на все сложности, девелоперы строят. Мы активно консультируем в этом году собственников и постоянно получаем запросы на сопровождение проектирования, строительства и дальнейшую реализацию на рынке аренды новых складских комплексов в Новосибирске и области. За последние пять лет прирост складов в регионе составил 75%.

Торговая недвижимость

Крупные региональные торговые центры по-прежнему не могут выйти на 100% заполняемость.
Вакантность сохраняется на уровне 5,5%, по данным федеральных консалтинговых агентств.
Рост ставок крайне сдержанный, так как многие ТЦ сохраняют более льготные условия, особенно для новых арендаторов.

Онлайн-торговля продолжает оказывать на них влияние, откровенно все больше и больше забирая покупателей. У крупных ритейлеров реализуется тенденция совмещения магазина, склада и точки выдачи онлайн-магазина на площадях ТЦ. Также продолжается переформатирование ряда направлений в ТЦ — увеличение доли развлекательных, образовательных центров, гастрокортов.

Ряд новосибирских владельцев районных торговых центров делился опытом и планами переформатирования верхних этажей под офисы, спрос на которые в этом году был существенно выше, чем на крупные торговые площади, а рост ставок на офисы не мог не радовать арендодателей.

Что касается стрит-ритейла, то здесь обстановка относительно стабильна. По-прежнему есть спрос со стороны продуктовых и алкогольных сетей, аптек/оптик, общепитов (в этом году в Новосибирск зашли крупные ресторанные сети, также активно развивался стритфуд и кафе-кофейни. Помимо этого, мы закрывали сделки по торговым помещениям с шоу-румами одежды и бьюти-индустрией. Наиболее востребованным был стрит-ритейл в классическом центре, в новом центре (метро «Октябрьская»), по линии метро, а также в новых ЖК.  

Ставки на аренду росли, но, конечно, медленнее чем в офисах, и уж тем более в складах. В среднем мы можем говорить об индексации на востребованный стрит-ритейл от 10 до 20% в этом году. Причем на примере собственных торговых галерей.

Но также не могу не отметить, что многим торговым сетям и общепитам в условиях сложной кредитно-инфляционной ситуации приходится тормозить свои планы по открытию новых точек, что, несомненно, сдерживает спрос. Одной из острых проблем бизнес называет дефицит кадров и возросшие затраты ФОТ. Стоимость продажи же росла значительнее, ставки аренды начали наконец-то движение вверх, но по-прежнему не догоняют рост цен на рынке купли-продажи торговых объектов.

Причиной роста служит общая экономическая ситуация и инфляционные процессы, а также рост цен на первичном рынке и дефицит предложений в рамках востребованной окупаемости — 8-10 лет.

Офисная недвижимость

Офисная — это тот тип недвижимости, который удивил всех участников рынка в этом году. Откровенно говоря, ранее офисы были в аутсайдерах по росту цен и интереса к ним инвесторов.
Рынок был в состоянии стагнации — все это последствия сначала перенасыщения рынка предложениями, затем пандемийных времен (уход на удаленный формат работы) и начала осложнения геополитической ситуации.

В 2024 г. качественные офисы (класса «А», «В+») были на пике популярности. Особенно были востребованы крупные форматы (от 1000 м2), а также новые современные объекты. Заявки оставляли банки, IT-компании, госкомпании и медцентры. Бизнес-центры вышли на нулевую вакансию и начали активно пересматривать действующие контракты.

Арендные ставки в объектах класса «А» достигли 2000-2500 руб. за кв. м. Такой же рекорд, как и на рынке складов. Рост аренды за год по качественным офисам составил от 30 до 50%. Причина — дисбаланс одномоментного спроса и крайне ограниченного предложения (ведь бизнес-центры в последние годы не строили так активно, плюс вкус потребителей офисов значительно поменялся в пользу новых и современных пространств).

Многие девелоперы жилой недвижимости и апартаментов быстро уловили этот тренд и в этом году мы видим выход на рынок множества новых предложений строящихся многофункциональных комплексов с существенной составляющей именно офисных площадей.
Поэтому после ввода в эксплуатацию этих объектов в 2025-2027 г. рост ставок, конечно, приостановится и сбалансируется.

Что касается рынка купли-продажи офисной недвижимости: здесь отмечаем менее существенный, но рост цен, в среднем на 15-20% на готовые объекты, в стройке цены, как отмечала ранее, практически в свободном плавании и зависят от желания застройщика, часто не сопоставляются с реальной инвестиционной привлекательностью. Строящийся класс «А» стоит от 220 тыс. руб. за кв. м, класс «В» — от 170 тыс. руб. за кв. м.

В заключение отмечу несколько общих трендов в арендных отношениях по всем типам коммерческой недвижимости в связи с имеющейся инфляцией, ключевой ставкой и вытекающей из этого сложностью прогнозирования арендных ставок:

— сокращение длительности договоров (договоры на 10-15 лет теперь крайне невыгодны арендодателям, а если нет привязки к % от оборота, то просто бессмысленны — мы фиксируем тенденцию к максимальному сроку (5 лет), а также желание арендодателей нивелировать его до 3);

— появление пункта о возможной гиперинфляции (опасения арендодателей насчет резкого роста инфляции приводят к их желанию подстраховаться и прописать возможные сценарии).  

В целом тема текущих и будущих цен на рынке коммерческой недвижимости была самой актуальной в этом году. В связи с этим хочу напомнить участникам рынка, что цену здесь (как и на любом другом рынке) формирует в первую очередь баланс спроса и предложения! Не цена у застройщика в твоем районе, не то за сколько продал/сдал сосед, не общие инфляционные процессы (ведь инфляция может расти, а бизнес — замедлять развитие и даже сокращать объемы) и уж точно не цены в экспозиции на рекламных агрегаторах являются показателями реальной цены объекта. Все эти источники — лишь ориентиры.

Только срез рынка по конкретным проведенным сделкам, учет дефицитности ряда позиций и конкретный спрос, фиксированный на определенном временном промежутке, являются показателями к формированию взвешенной рыночной цены.