«Мораторий на банкротство застройщиков затянет все процессы на годы»

Часть 2. Продолжение интервью с экспертом в сфере недвижимости, собственником и основателем агентства недвижимости «Республика» Дмитрием Холявченко. Чем опасен мораторий на банкротства, как снижение ставки отразится на застройщиках, как сейчас правильно выбирать квартиру и др.

Когда убрали программу льготной ипотеки, сократили все остальные и, как следствие, в конце лета 2024 г. продажи недвижимости упали более чем вдвое, у застройщиков началась тихая паника. Тогда они обратились за помощью в правительство. Премьер-министр РФ Михаил Мишустин поручил специалистам предоставить до 10 сентября неипотечный механизм поддержки стройотрасли. Я всю осень смеялся и говорил, что здесь ничего нельзя придумать, но оказалось, что можно. И это решение оказалось гораздо более циничным, чем я мог себе представить. К декабрю в правительстве было предложено решение — установить мораторий на банкротство застройщиков, — рассказал Дмитрий Холявченко.

Почему это плохо?

— Потому что, если происходит банкротство стройкомпании, то у покупателя есть шанс на нормальный исход. Например, конкурсный управляющий может вовремя заметить, как застройщик мошеннически выводит заработанные средства «налево», или отменить сделки с аффилированными лицами (а их проводит довольно большая доля застройщиков). Если управляющий поймает его за руку, тогда хотя бы запустится управляемый процесс, который постепенно будет двигаться к завершению.

Если совсем нет банкротств, все становится сложнее. Здесь можно представить ту же историю, когда застройщик ничего не делает и пытается выводить оставшиеся средства, но при этом его еще и никто не банкротит. Пока действует мораторий, все процессы удлиняются: если брать по максимуму, то решение проблемы может растянуться на годы. И да, если нет банкротства застройщиков, то по факту нет и обманутых дольщиков. А так как правительство очень боится обманутых дольщиков, то этот или подобный ему закон очень вероятно могут принять. Это станет очень большой проблемой. Одна надежда, что мораторий будет недолгим.

Есть еще один момент. Массовый потребитель пока не понял, что закон о долевом участии и эскроу-счетах, которые действительно изменили стройотрасль и сформировали образ надежной покупки квартиры в новостройке, по факту полностью демонтирован. Да, закон о долевом участии защищал только юридические права человека и не защищал экономические. Застройщик все равно мог обанкротиться, а деньги пропасть. Эскроу-счета частично решали этот вопрос: хоть они и привели к сильному удорожанию новостроек и большому контролю банков за стройотраслью, но номинальные деньги дольщиков сохраняли.

При этом закон о долевом участии давил на застройщиков, потому что обязывал их сдавать дом вовремя. Неустойка за несвоевременную сдачу, с учетом того, что в Новосибирске у застройщика не такая большая маржа, была очень серьезной суммой. В 2024 г. неустойку отменили (и на 2025 г. тоже). Изменился и штраф в пользу муниципалитета — его снизили в 10 раз. Теперь застройщики могут задерживать сдачу на сколько угодно и им за это ничего не будет. Люди, которые с целью инвестиций за наличные приобрели квартиры в строящихся домах, по сути «заморозили» там свой капитал, причем большинство — с финансовыми потерями. Купившие жилье через льготную ипотеку точно сделали это по сильно завышенным ценам, а потому уже потеряли заметную часть капитала. А если их первоначальный взнос был меньше 30-40%, то скорее всего, они должны банкам больше, чем сумма, за которую сейчас могли бы продать свою квартиру. И это в случае, если дом сдастся. Если нет, то получение капитала откладывается еще на какое-то время.

 

Есть мнение, что когда ставка снизится, то застройщикам станет легче.

— Нет. Вторичный рынок по ценам не сможет подняться до первичного. А первичный вообще не будет работать, если не снизит цены, когда появится рыночная ипотека. А на 20-30% он их снизить точно не сможет. Поэтому, чем дольше держится высокая ключевая ставка, тем больше остается, хоть и призрачных, но шансов у застройщиков хоть как-то продаться. Когда она снизится, они сразу попадут в конкурентную среду, в которой не смогут конкурировать.

Говорят еще, что на рынок придет много денег с депозитов, и люди будут покупать недвижимость. Отчасти это верно. Я думаю, из 50 трлн руб. на депозитах шанс триллионов на 10 у рынка недвижимости есть, и какая-то часть от этого может достаться и застройщикам. Причем эти деньги придут не за один раз — «ручеек» растянется года на два. Но это не станет сильным давлением на рынок. Гораздо более серьезный фактор здесь — это инвестиционные квартиры, которых только в Новосибирске около 70-80 тысяч. Люди купили их в новостройках и пока придерживают, так как не могут найти покупателей. Когда рыночная ипотека возобновится, их начнут «выкладывать» на рынок, и предложение вырастет. Тогда факторы, которые обычно поднимают цены на «вторичку», перестанут работать, так как появится то, что будет давить их вниз. Думаю, если не будет гиперинфляции, то номинальные цены на вторичном рынке будут болтаться плюс-минус на одном уровне. В ближайшее время возможно проседание процентов на 10, особенно в малоликвидных сегментах. Дальше они, если и поднимутся, то тоже в пределах 10%.

 

Получается, что когда ставка снизится, застройщики начнут массово банкротиться?

Начнут, если не введут мораторий. Пока банкротств не было. Сами застройщики начали ощущать проблемы только в сентябре 2024 г. Где-то в четвертом квартале они стали всерьез нервничать, суетиться и требовать поддержку от государства, так как считают, что представляют собой очень важную отрасль.

 

Кто покупает сейчас жилье?

Сейчас происходит очень мало сделок. Да, рыночную ипотеку берут, но крайне редко. Обычно это экстраординарные решения, когда дальше откладывать больше нет возможности. Кто покупает за наличные? Люди, которые здраво оценивают текущий процент и понимают, что сейчас хорошее время для приобретения квартиры. На данный момент достигнут нижний предел цен для наиболее ликвидных объектов, и новосибирские «однушки» по линии метро дешевле стоить уже не будут. Сейчас хорошее время, чтобы покупать жилье в центре города и малокомнатные квартиры в домах стандартной планировки.

Меня спрашивают: зачем покупать, если можно положить деньги на депозит и подождать? Потому что всегда есть возможность, что гиперинфляция поднимет номинальную цену в рублях. Если же человеку нужно для покупки новой квартиры продать свою, и у него появился покупатель, то нужно за него хвататься. Деньги на депозите три месяца, может, и полежат, но через этот срок можно уже не найти покупателя. Если же человек снимает квартиру, то скорее всего его траты на аренду уже превышают доход от депозита даже при высокой ставке по нему.

Кто покупает квартиры в новостройках, я, если честно, уже не понимаю последние года два. Сейчас покупка жилья в строящемся доме в большинстве случаев невыгодна даже с льготной ипотекой. Особенно, если посчитать, насколько цена отличается от вторичного рынка. Полагаю, эти квартиры покупают люди с низким уровнем экономической культуры и финансовой грамотности, которые просто не делают подсчетов. Кроме того, застройщики уже давно создали искаженное информационное пространство, где новое — это хорошо, а старое — плохо. Многие на это ведутся, не обращая внимания на то, что новое жилье в уже сданном доме сейчас дешевле, чем в строящемся. Но также возможно, когда люди начинают подсчитывать разницу между льготной и рыночной ипотеками, она оказывается настолько страшной, что пропадает всякое желание брать калькулятор и считать дальше.

 

А как правильно считать, чтобы не ошибиться с выбором? Есть какая-то формула?

— Чтобы посчитать вложения, нужно четко понимать, что при рыночных условиях застройщики конкурируют не между собой, а со вторичным рынком. И здесь есть принципиально важный моменты доходности. Первое — ремонт. Если найти на вторичном рынке квартиру с ремонтом, то скорее всего она вам обойдется дешевле, чем на первичном рынке без него. К тому же сейчас его стоимость растет даже быстрее, чем у самих новостроек. Второе, что нужно учитывать, — это недополученный доход. Если сравнить квартиры в строящемся доме и на вторичном рынке, то в первом случае стройка будет длиться, к примеру, еще два года. Чтобы посчитать выгоду, нужно вычесть из цены новостройки недополученную выгоду от сдачи ее в аренду (умножить цену аренды на количество месяцев). Но при этом нужно убрать из этого коммуналку, так как, пока квартира не сдана, за свет и воду платить не надо. К сожалению, такие подсчеты люди делают в очень редких случаях.

 

Что ждет новосибирский рынок в 2025 г. — какие прогнозы?

Если следовать прогнозам Центробанка, то до середины следующего года ключевая ставка не будет снижаться, а в конце 2025 г. — она будет не менее 16-17%. Это значит, что по-прежнему не будет нормальной ипотеки. Поэтому до середины 2025 г. на вторичном рынке вообще почти ничего не будет происходить. «Вторичка» будет жить за счет людей с наличными, которые будут покупать, осознав, что сейчас лучшее время для этого. Также участниками рынка станут те, кто опасается долго хранить деньги на депозите, помня прежний опыт «заморозки» и изъятия денег государством. Часть людей держит это в голове и «играет в короткую» по вкладам. Этот «ручеек» в сектор недвижимости отмечают уже сейчас все эксперты рынка. Плюс, в следующем году будут применяться обменные сделки, где ипотека не нужна, и это будет большинство. Причем, из-за отсутствия ипотеки это будут очень длинные и сложные цепи.

Возможно, весной мы увидим ситуацию, когда люди, продающие квартиры по году без снижения цены, окажутся готовы ее опустить — при условии, что приобретаемое взамен жилье тоже подешевеет. Количество такого рода сделок будет все-таки больше именно по весне, когда уже невозможно откладывать решение жилищных вопросов. Придут на рынок и люди, временно снимающие квартиры. Их деньги лежали на депозитах, но получаемый процент перестал компенсировать аренду либо стал настолько небольшим, что дальше откладывать покупку смысла больше нет. Так что, думаю, в первую половину 2025 г. количество сделок на вторичном рынке будет не меньше, чем было осенью 2024 г.

Что касается «первички», то здесь вообще все непредсказуемо и много неучтенных факторов. Например, есть компании, которые не привлекали проектное финансирование, а использовали свои деньги. А есть те, про которых официально заявлено, что они строят дом, а на самом деле они просто используют участок как «земельный банк», и стройка даже не начата. Здесь для понимания важны объемы продаж застройщиков, потому что от этого зависит то, насколько покрываются их ежемесячные издержки. И до конца непонятно, какая доля рынка у них зависит от махинаций, которые начнет отсекать ипотечный стандарт (с 1 января до 1 апреля 2025 г.). По введению эскроу-счетов в сфере ИЖС: здесь тоже до конца пока неясно, с какой скоростью люди осознают и переключатся с многоквартирных домов на частные. При это стройкомпании, которые занимались многоквартирными домами, точно сразу на ИЖС перестроиться не смогут. Это совсем другая сфера, и здесь сработает только открытие какого-то параллельного бизнеса, чтобы занять эту нишу. А из-за макропруденциальных лимитов застройщики могут пострадать еще сильнее. Из-за этих факторов на первичном рынке ситуация пока непредсказуемая и будет зависеть от того, с какой скоростью будут включаться в работу все эти новшества.

Сейчас в большинстве случаев невыгодно и очень рискованно покупать новостройки. Если введут мораторий на банкротства, я считаю, что каким бы ни был персональный анализ конкретной стройки/застройщика и прекрасные цены, если это строительство жилья и на него действуют ошметки ипотечных льготных программ, то такое покупать нельзя.