Что учесть при аренде публичного земельного участка, чтобы не нарваться на проблемы

Старший юрист ООО «СИБИРСКАЯ ЮРИДИЧЕСКАЯ КОМПАНИЯ» Юрий Кузнецов

— Реформа земельного законодательства произошла еще в 2015 г. Однако практика заключения договоров показывает, что изменения до сих пор не учитываются. Стороны договора, включая арендодателей (местные администрации), руководствуются принципами предоставления участков десятилетней давности.

С 1 марта 2015 г. все земельные участки, находящиеся в публичной собственности, могут предоставляться в аренду только по результатам торгов, за некоторыми исключениями, обусловленными государственными или социальными нуждами (в рамках масштабного инвестиционного проекта, для дачных обществ, для РЖД, Росавтодора и пр.). До 1 марта 2015 г. действовал обратный принцип: земельные участки предоставлялись в аренду по общему правилу — без торгов, за исключением отдельных видов строительства, и с 2010 по 2015 гг. — случаев, утвержденных региональными и местными органами власти.  

Самым распространенным случаем заключения соглашений по правилам, действовавшим до 1 марта 2015 г., являлось изменение вида разрешенного использования земельного участка без торгов. Стороны не учитывают, что передача участка в аренду до 1 марта 2015 г. без торгов не означает, что все остальные (дальнейшие) действия в отношении договора производятся также без торгов.

Действующая судебная практика однозначно выработала следующий принцип: реформа земельного законодательства направлена на создание конкуренции на рынке для предоставления земельного участка наиболее эффективному арендатору. Соответственно, если меняется вид разрешенного использования земельного участка, то, безусловно, это аренда фактически иного участка, то есть это уже другой договор, следовательно, его нужно заключать на торгах.

Например, вы в 2014 г. приобрели участок без торгов для размещения склада в Новосибирске. Затем в 2025 г. меняете вид разрешенного использования на «Автомобильные мойки, магазины сопутствующей торговли». Дополнительное соглашение, ставшее основанием для такого изменения, будет оспорено управлением ФАС, так как своим действием вы обходите конкурентную процедуру и не даете иным лицам организовать автомобильную мойку на более выгодных для муниципалитета условиях. Получается, что вы организуете новую деятельность, пользуясь старыми правами аренды, полученными без конкурентных процедур, в то время как иные лица вынуждены участвовать в торгах и искать земельные участки в иных местах.        

Соответственно, нужно быть бдительными при приобретении арендных прав. Например, при приобретении права аренды путем уступки. Некоторые арендаторы до 2015 г. получали без торгов значительные по площади земельные участки от муниципалитетов на длительные сроки аренды — до 49 лет. Затем, в том числе в период после 01.03.2015, эти участки ими разделялись на более мелкие, вид разрешенного использовался на каждом из отделившихся участков менялся под нужды рынка (потенциальных новых арендаторов).

Приобретая в рамках уступки право аренды на такой участок, вы совершаете сделку, которая может быть признана ничтожной, так как вид разрешенного использования был изменен без торгов. Констатация судом факта ничтожности сделки может привести к необходимости:

— в лучшем случае, использовать участок по первоначальному виду разрешенного использования, который вам не нужен, или платить штраф за использование не по назначению.

— если вы рассчитывали построить здание для последующего выкупа (что бывает чаще всего), то разрешительная документация не будет выдана (!).

— если вы уже построили здание по новому виду разрешенного использования — возможно аннулирование разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию, признание самовольной постройкой и обязательство привести здание/сооружение в вид, соответствующий разрешенному использованию (!).

Кроме того, возмещение убытков с бывшего арендатора также весьма проблематично, так как риск непроведения проверки лежит на приобретателе права, если он предприниматель, а не гражданин. Поэтому довод «меня ввели в заблуждение» здесь применим, мягко сказать, с большими оговорками.      

Также достаточно распространено такое нарушение, как продление срока действия договора без торгов. По какой-то причине считается, что если договор заключен до 01.03.2015 г. без торгов, то таким же образом он продлевается.

Но, как и в случае с видом разрешенного использования, продление срока аренды земельного участка возможно только на торгах. В пользу арендатора есть разъяснение ВС РФ о том, что такой договор, если по истечении срока уполномоченный орган-арендодатель не заявит о желании расторгнуть, может быть возобновлен на неопределенный срок.

Однако такое продление не гарантирует арендатору длительную и надежную аренду, так как арендодатель может отказаться от договора в любой момент с предупреждением за 3 месяца. Кроме того, в настоящее время законодательством установлены предельные сроки аренды, в том числе:

— от 3 до 10 лет для строительства и реконструкции,

— 20 лет для ИЖС или личного подсобного хозяйства,

— 3 года для завершения строительства объекта незавершенного строительства.

Следовательно, даже строительство объекта незавершенного строительства, ввиду наличия предельных сроков, не является гарантией непрекращения договора. Судебная практика исходит из того, что можно сохранить право аренды для достройки объекта, если:

— строительство ведется на протяжении значительной части срока аренды, а не в короткий срок до отказа арендодателя или прекращения договора;

— существует реальная видимость завершения строительства в короткие, по сравнению со сроком договора аренды, сроки.

Таким образом, при приобретении прав аренды на публичные участки нужно проверять историю возникновения прав и порядок внесения изменений, чтобы не нести убытки в связи с оспариванием сделки из-за несоблюдения конкурентных процедур.

Необходимо учитывать, что с 2015 г. введен общий принцип аренды публичной земли на торгах и, следовательно, любые изменения существенных условий договора должны производиться также на торгах (то есть, по сути, через заключение нового договора). Произвольно продлевать срок и изменять назначение участка нельзя. Однако можно пользоваться участком при возобновлении на неопределенный срок (до наступления предельного срока аренды по закону), а также достроить объект незавершенного строительства за пределами срока, если удастся доказать в суде активные действия по завершению строительства.