Юрист предупреждает: как уберечься от потерь при покупке квартиры онлайн

Разработчик программы «Магистр права в сфере интеллектуальной собственности и IT» НГУЭУ, доцент кафедры гражданского и предпринимательского права Елена Холмова

Электронные сделки купли-продажи: особенности

Цифровые технологии проникают во все области жизни, и сфера документооборота не стала исключением. Электронные сделки становятся все более популярными, позволяя экономить время и упрощая процесс заключения договоров. В этой статье мы разберемся с особенностями заключения сделок купли-продажи в электронном формате.

Юридическая основа электронных сделок

Электронный договор — это цифровой аналог традиционного бумажного договора, у них одинаковая юридическая сила. По закону, договоры можно заключать как в бумажном, так и в цифровом формате.

Законодательная база обеспечивает надежность электронных сделок:

— Гражданский кодекс РФ подтверждает возможность заключения электронных договоров между юридическими и физическими лицами;

— Трудовой кодекс разрешает оформлять электронные трудовые договоры с удаленными сотрудниками;

— Федеральный закон «Об электронной подписи» является правовой основой для получения и использования электронной подписи (ЭЦП).

Как обеспечить юридическую силу электронного договора

Электронный договор юридически действителен при соблюдении следующих условий:

— Форма и содержание документа соответствуют законодательству;

— Подписант имеет подтвержденное право на совершение сделок;

— Документ подписан соответствующей электронной подписью.

Применительно к купле-продаже это означает следующее:

1. форма: как правило, достаточно простой письменной формы, и электронная форма таковой и является, однако в отдельных случаях форма должна быть нотариальной, например, при купле-продаже долей в общей собственности;
2. содержание:

— в сделке купли-продажи должен быть четко оговорен предмет; это обычно закрепляется следующим образом: «Продавец обязуется передать в собственность покупателю за плату…», и далее подробно описывается товар со всеми характеристиками, для земельного участка такими характеристиками являются кадастровый номер, адрес, площадь, назначение; кроме того, должно быть указано количество товара: 2 земельных участка, 15 акций и т.п.;

— в договоре не должно быть условий, противоречащих закону, в частности, он не должен нарушать права третьих лиц; так, если в продаваемом доме проживает гражданин, имеющий соответствующее пожизненное право, продавец и покупатель не могут договориться о выселении этого гражданина;

1. продавец должен иметь право собственности на продаваемое имущество или же полномочия на продажу, полученные от собственника;
2. у продавца и у покупателя должна быть ЭЦП.

Электронная подпись

Электронная подпись — ключевой элемент юридической силы электронного договора. Она выполняет ту же роль, что и обычная подпись на бумажном документе.

Существуют следующие виды:

— Квалифицированная электронная подпись (КЭП) — самый надежный вариант, получаемый в аккредитованных центрах;

— Неквалифицированная подпись — требует предварительного соглашения между сторонами;

— Простая электронная подпись — используется в определенных случаях.

Где можно заключить электронный договор

Платформы для подписания включают:

— Электронные торговые площадки;

— Сайты коммерческих организаций;

— Системы электронного документооборота;

— Портал Госуслуг;

— Специализированные сервисы для подписания документов;

— Учетные системы (например, MS Dynamics, Oracle).

Особенности электронных сделок с недвижимостью

Электронная форма позволяет:

— Оформить сделку и переход права без посещения Росреестра или МФЦ, то есть избежать людных мест и очередей.

— Экономить время и на очередях, и главным образом на согласовании встречи продавца с покупателем, что особенно важно, когда они находятся в разных городах.

— Повысить безопасность сделки как минимум, за счет того, что физически документы не потеряются.

Процесс совершения электронной сделки купли-продажи недвижимости

Этапы оформления: 

1. Подготовка необходимых документов.
2. Получение усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП).
3. Продавец заполняет договор в электронном виде и отправляет покупателю. 
4. Покупатель проверяет условия и подписывает документ УКЭП. 
5. Оплата государственной пошлины.
6. Подача документов через электронный портал для регистрации в Росреестре.
7. Получение выписки из ЕГРН.

Если продавец и покупатель в разных городах — сделку можно оформить дистанционно через нотариуса. Каждая сторона обращается к своему нотариусу, а документы заверяются по видеосвязи. 

Практические советы:

— Внимательно проверяйте все условия договора перед подписанием.

— Сохраняйте копии всех документов.

— Регулярно обновляйте электронную подпись.

— Используйте надежные пароли для доступа к электронным сервисам.

— При возникновении сомнений консультируйтесь с юристами.

Стоимость

Финансовые аспекты включают:

— Государственную пошлину. Ее размер зависит от субъекта, типа объекта, его стоимости; например, при покупке квартиры стоимостью до 20 млн руб. гражданин уплатит госпошлину в размере 4000 руб.

— Стоимость оформления электронной подписи: для граждан — от 2000 руб., но обычно обходится дороже, так как дополнительно приобретается пакет услуг для безопасности.

— Возможные дополнительные услуги посредников. Так, услуги риэлтора обычно оцениваются в 3-5% от стоимости продаваемой недвижимости.

Кроме того, если гражданин продает недвижимость раньше, чем через три года после приобретения, он должен будет заплатить налог — 13%.

Безопасность и риски

Безопасность электронных сделок обеспечивается:

— Защитой шифрованием.

— Двухфакторной аутентификацией.

Возможные риски и как их избежать

— Мошенничество. Не передавайте свою УКЭП третьим лицам, ее вообще лучше сразу после сделки отозвать, если вы не планируете в течение года совершать другие электронные сделки. 

— Технические сбои. Сохраняйте копии документов и перепроверяйте статус сделки через официальные сервисы (Росреестр, «Госуслуги»). 

Ошибки в документах. Перед подписанием убедитесь, что все данные корректны. 

Дополнительные меры безопасности:

— Получение электронной подписи только в аккредитованных центрах;

— Непередача своей подписи третьим лицам;

— Проверка статуса сделки через официальные ресурсы;

— Использование только проверенных сервисов.

Итоги и перспективы

Будущее электронных сделок выглядит многообещающе. Развитие технологий и расширение возможностей электронного документооборота делают процесс заключения сделок все более удобным и безопасным. Важно следить за обновлениями законодательства и технологическими новшествами в этой сфере.

Электронные сделки — это удобный и современный способ заключения договоров. При правильном подходе они обеспечивают безопасность и надежность документооборота, особенно если помнить о необходимости соблюдения всех требований законодательства и обеспечения должной защиты при работе с цифровыми документами.