Дмитрий Холявченко: «Застройщики сами себя загоняют в яму»

Новосибирский эксперт в сфере недвижимости, собственник и основатель агентства недвижимости «Республика» Дмитрий Холявченко рассказал «Деловому кварталу» об изменениях на рынке после очередного снижения Центробанком ключевой ставки, тенденциях и прогнозах.

Итак, ключевая ставка понижена до 17% в сентябре и до 16,5% в пятницу 24 октября. Аналитики говорят, что на рынке недвижимости появилась активность.  

— Да процессы пошли, но не совсем в нужной степени. При этом ставка нужна еще ниже — 16%, но не ключевая, а ипотечная. А чтобы это произошло, ключевая должна быть в районе 14-15%. Ситуация выглядит следующим образом. Раньше ключевая ставка была, по сути, запретительной и полностью отменяла рыночную ипотеку. Люди брали ее редко — только если не хватало небольшой суммы или нужно было срочно решать личный вопрос. Таких случаев было довольно много и в этом году. Причем, начиная с июня, когда началось постепенное снижение ключевой ставки, и их количество, и доля на рынке начали серьезно расти.

Что касается активности на рынке недвижимости. На депозитах у населения РФ сейчас лежит около 45 трлн руб. — это потенциальный отложенный спрос для рынка. Почему они не тратят деньги? Первое — покупка была отложена, так как сейчас им выгоднее держать свои средства на депозитах. Второе — у людей есть деньги на первоначальный взнос, но им необходимо снижение ключевой ставки, чтобы рыночная ипотека снова стала доступной. После каждого снижения ставки, когда заканчиваются сроки депозитов, какая-то доля их владельцев решает тратить деньги, в том числе и на покупку жилья. Но несмотря на влияние ставки, деньги массово на рынок недвижимости не придут. Ключевая ставка будет снижаться постепенно, поэтому и деньги с депозитов будут приходить медленно. Это понимают Центробанк и Минфин и, скорее, будут замедлять темпы снижения ключевой ставки, что мы и увидели в последнюю пятницу. А если тренды изменятся, то ее могут и обратно поднять.

Что происходило на рынке в последние месяцы?

— В июне 2025 г., после первого снижения ставки на один процентный пункт, реакция рынка была минимальная. Но следующее снижение оказалось серьезнее — уже на 2%. И людей на рынок в августе 2025 г. пришло больше, если не в несколько раз, то на десятки процентов, поэтому во второй половине месяца активность на рынке была достаточно высокая. При этом нужно иметь в виду, что рост здесь произошел только за счет людей, которые потеряли интерес к снизившимся ставкам по депозитам и начали вкладывать деньги в недвижимость. Рыночную ипотеку снижение ключевой ставки пока не запустило.

А что изменилось сейчас?

— По данным Центробанка, сейчас люди оценивают инфляцию в размере 13-16%. При этом чуть не половина денег на депозитах в банках — у людей, которые относятся к верхнему классу. В среднем это суммы, превышающие 100 млн руб. – у этих людей все жилищные вопросы давно решены. А вот представители среднего и верхнего среднего класса как раз и являются активными участниками рынка недвижимости, которые его определяют. И у них на счетах находится не более 10 трлн руб. Часть этих средств – сумма, достаточная для покупки квартиры, и часть – для первоначального взноса. Как раз первый блок и стал постепенно сниматься с вкладов. Но для того, чтобы второй блок средств на депозитах начал оттуда выходить, недостаточно потери интереса к ставке по ним. Необходимо еще и снижение ставки по ипотеке. Я думаю, что люди будут готовы брать ипотеку в существенно больших объемах, чем сейчас, уже при ставке 15% или даже 16% годовых по ипотеке. Для этого, судя по существующему сейчас соотношению ключевой и ипотечной ставок, первая должна быть в районе 14-14,5%. Пока этот уровень не достигнут, и поэтому заметная часть денег, которые теоретически могут прийти на рынок недвижимости в виде первоначального взноса, продолжают лежать на депозитах. Пока это вопрос будущего.  

Что вообще должно произойти, чтобы продолжилось снижение ставки? Пока экономика в кризисе...  

— Экономика не просто в кризисе — она вступает в рецессию. Более того, Центробанк переохладил основной сегмент гибкой российской экономики, то есть торговлю и сферу услуг. Причина — высокой ключевой ставкой была заблокирована возможность получения потребительских кредитов, от чего и малый, и средний, и микробизнес довольно сильно пострадали. Что интересно, именно эти виды бизнеса показали самый высокий рост оптимизма за последний месяц, потому что ключевая ставка снизилась, и люди стали больше брать потребкредитов.

Почему я считаю, что экономика в рецессии? Во-первых, это связано с тем, что мы жили первое полугодие с очень высоким курсом национальной валюты. А если в стране дешевеют доллары и евро, то бытовая техника и электроника становятся привлекательными по стоимости. И, казалось бы, такие низкие цены должны были повлечь за собой потребительский бум. Но этого не произошло, так как потребкредиты все равно были недоступны с точки зрения большинства людей.

Второй довод — падают реальные доходы населения. Достаточно сравнить соотношение еженедельных расходов по данным скан-панелей РОМИРа. Там видно, что в 2024 г. средние еженедельные расходы российского домохозяйства были на 20% больше, чем в аналогичную неделю 2023 г., а сейчас — только на 7-8%. Это ниже официального уровня инфляции. Это стабильный показатель в последние несколько месяцев несмотря на то, что снижается ключевая ставка. Это значит, что либо люди серьезно экономят, либо покупательная способность рубля настолько уменьшилась, что большинство семей в России не справляются. С учетом того, что РОМИР делает скан-панели только для городов с населением больше 100 тыс., это в целом чуть больше половины населения страны. Это, на мой взгляд, показывает рецессию.

Возвращаясь к ключевой ставке: от чего все же зависит возможность ее снижения?

— Продолжение снижения ставки зависит, в первую очередь, от государства. Комментируя ее изменение, Центробанк каждый раз очень четко говорит: его действия имеют смысл, только если правительство выполнит свое обещание — не тратить больше запланированного. Но уже в этом году лимиты трат были превышены, и ЦБ с этим смирился. С точки зрения госдолга и бюджета, конечно же, все очень плохо, но Центробанк считает, что все не так уж страшно. Все зависит от того, как деньги будут тратиться. Если федеральный бюджет будет корректироваться в сторону перераспределения средств в пользу тех, кто разгоняет инфляцию, то Центробанк будет относиться жестче. Например, если государство решит перенаправить деньги на индексацию пенсий и зарплат бюджетникам, это точно приведет к «закручиванию гаек» ЦБ, потому что массовое потребление может разогнать инфляцию.

Все эти макроэкономические тренды более-менее предсказуемы, и если ничего не изменится, то ключевая ставка так и будет постепенно снижаться. Сейчас официальная статистика ЦБ показывает, что инфляция тормозится. Если рубль резко обвалится, это приведет к замедлению инфляции, но если он останется неизменным, а ключевая ставка поспособствует тому, что люди будут массово брать потребкредиты, покупать мебель, бытовую технику и импортные товары, то это, наоборот, может вызвать разовый скачок инфляции, и ЦБ на это отреагирует соответствующе.

Банкротство застройщиков: вы говорили, что оно будет происходить неявно...

— Запрет на банкротство так и не ввели. Пока это остается мерой, которую власти могут в случае чего активировать. При этом сейчас действует мораторий на неустойку за несовременную сдачу объекта — пока он активен, мы скорее всего не увидим реальных банкротств застройщиков.

Что вообще происходит со строительной отраслью? Во-первых, мы наблюдаем очень серьезный региональный разрыв. А в целом по стране мы побили исторический рекорд объемов текущего строительства — сейчас в России строят более 120 млн кв. м жилья. Предыдущий пик был в декабре прошлого года — 119,6 млн кв. м. При этом у нас в первом полугодии 2025 г. более чем на 20% снизился запуск нового строительства, еще сильнее упали объемы сдачи. Получается, что рост объемов строительства связан только с одним: застройщики продолжают, хоть и малыми темпами, запускать новые стройки и еще медленнее сдавать старые, отсюда — накапливается так называемый строительный задел. Но если посмотреть на продажи, то они отстают еще сильнее: в первом полугодии они упали на 36%, а объемы нового строительства — только на 26-21%. Застройщики сами себя загоняют в яму, да и в среднем вся отрасль. И в этом большая проблема. У них есть иллюзия, что рынок оживился, и начали расти объемы продаж. Да, к августу прошлого года продажи в Новосибирске увеличились на 24%, но это был рост от уровня «дна», и он не компенсировал падение после отмены массовой льготной ипотеки.

Почему они до сих пор не обанкротились?

— В текущее банкротство застройщики не уходят по нескольким причинам. Во-первых, они могут задерживать сроки сдачи, и за это не будет неустойки. Если бы она была, то, по мнению некоторых аналитиков, около трети новосибирских застройщиков уже обанкротилась бы. Другая причина — банки не знают, что делать с этими стройками. Если они будут банкротить застройщиков, то что делать с незавершенными домами и ипотеками, которые они выдали дольщикам? Эти кредиты обеспечены залогом имущественных прав в этом же строящемся объекте, и если стройка замирает, то в нем вообще ничего нельзя продать, в том числе реализовать с торгов залоговое имущество, так как оно даже не объект недвижимости, а имущественное право требования, то есть «воздух».

Я думаю, никаких универсальных подходов здесь нет. В целом ситуация с потенциальными банкротствами в строительной отрасли зависит от позиций банков. Год назад это было неочевидно, сейчас становится более понятно.

А что с банковским сектором?

— Раньше банковская отрасль зарабатывала на строительной четырьмя способами: получала деньги по проектному финансированию от застройщиков, компенсацию от государства по льготной ипотеке, платежи по ипотеке от человека, который ее брал, и пользовалась деньгами на эскроу-счетах, которые у нее же и лежали. За несколько лет произошли феноменальные изменения. На данный момент больше, чем каждый десятый рубль корпоративного долга перед банками — это проектное финансирование застройщиков. Такого не было никогда. Строительная отрасль очень ненадежна, и то, что каждый десятый рубль корпоративных кредитов приходится на строительную отрасль, должно беспокоить банки. Другое — уже каждый пятый рубль ипотечного портфеля, находящегося у банков, приходится на льготную ипотеку, которая сейчас обеспечена имущественными правами требования, то есть еще недостроенными домами.

Получается, что в моменте общий объем просроченного долга по ипотеке небольшой. Банковская отрасль впадает в панику, когда 5% ипотеки не обслуживается больше трех месяцев. В настоящий момент этот показатель равен 0,8%, но за последние полтора года он вырос более чем вдвое. И почти во всех случаях — это тот самый мрачный год, с лета 2023 по лето 2024 гг., когда все сделали глупость и, использовав в массовую льготную ипотеку, по завышенным ценам купили квартиру. Сейчас почти все эти люди должны банкам больше, чем стоит их квартира, так как первоначальный взнос был в среднем 20%, а у большинства новостроек в том году цена была завышена как раз на 20-30%. 

Что будет дальше с ипотекой и этими людьми?

— Здесь все упирается в то, насколько будут сохраняться доходы населения и платежеспособность рубля. Если дом будет строиться, зарплата будет нормально выплачиваться, не будет резкого удешевления национальной валюты, то человек постарается остаться в своем графике и не просрочивать ипотеку. Если начинаются сложности, то человек с квартирой на вторичном рынке сможет ее продать, выручить обратно первоначальный взнос, не повредив своей кредитной истории, взять квартиру подешевле и так решить ситуацию. Квартиру в строящемся доме невозможно будет продать вообще, потому что она стоит меньше, чем долг по ипотеке. А если это еще не квартира, а имущественное право требования в проблемном доме, то человек становится заложником. Таких людей в худшем случае — сотни тысяч по всей России.

Получается, что вроде как этот портфель находится в нормальном состоянии, и темпы роста просроченного долга небольшие, но в случае какого-то потрясения в стране именно этот сегмент сразу резко становится проблемным. Так как он составляет уже больше пятой части, то, если хотя бы каждый четвертый из заемщиков с льготной ипотекой вдруг перестанет нормально обслуживать свой долг, наступит кризис во всей ипотечной отрасли. Это потенциально очень сильный удар по банкам.  

Вы говорили, что ситуации в регионах сильно отличаются. В чем отличие? И что происходит в Новосибирске?

— Во-первых, в Новосибирске сильнее падение темпов запуска новых проектов, что не может не радовать. Более того, в отличие от всей России, в среднем в Новосибирске за последние месяцы уменьшился объем строительного задела. Это тоже хорошо. Новосибирские девелоперы отреагировали на сложившуюся ситуацию более-менее адекватно: сейчас запускают только те проекты, откладывание которых влечет за собой огромные последствия, например, прямое банкротство. Тем не менее в Новосибирске все равно строят очень много — по метражу на душу населения с огромным отрывом от других регионов, и поэтому считается, что отрасль в этом плане здесь достаточно рискованная.

Что касается экономического положения застройщиков, то оно до сих пор в точности не известно. Вся информация о них появляется только, когда наступают какие-то крайние ситуации, и когда возникают публичные договоренности между стройкомпанией и банком. Как, например, это было с компанией «Стрижи»: банк и застройщик объявили, что они достигли договоренности в непростой ситуации — так мы и узнали, что она вообще была. Во всех остальных случаях, если нет публичности, мы ничего доподлинно не узнаем.

В целом ситуация в Новосибирске, за исключением буквально нескольких компаний, непростая. И риски краха для подавляющего большинства стройкомпаний города не исключены. Эксперт по недвижимости Сергей Николаев говорит, что ситуация эта будет выглядеть непублично, просто какие-то более успешные застройщики будут поглощать менее успешных. И по его словам, чуть ли не в течение пары лет около трети застройщиков просто сменит собственника. Это, учитывая опыт столичных агломераций, может стать одним из путей решения. Вопрос лишь в том, будут ли в Новосибирске у более успешных застройщиков средства на поглощение и, вообще, — нужно ли им это.