Экономика и тренд на одиночество диктуют новые правила застройщикам

О том, что ждет экономику, и как ситуация повлияет на рынок жилья, эксперт рассказал в рамках конференции DOMCLICK DIGITAL DAY в Новосибирске.

Директор Центра финансовой аналитики Сбербанка Михаил Матовников

Неожиданный уход в минус

— Статистика оборота компаний свидетельствует о его падении в реальном выражении, что напрямую указывает на спад в экономике. Росстат представил свою оценку за первый квартал: зафиксировано сокращение ВВП, которого не наблюдалось длительное время. Ранее снижение происходило квартал к кварталу, теперь же отмечено падение на 1,5% год к году — существенное отклонение. Банк России и большинство аналитических команд ожидали небольшого роста: регулятор прогнозировал 1,6%, аналитики были настроены более скептически. Однако фактически мы получили падение более чем на 1%. Это серьезное изменение, которое станет вызовом для решения Банка России по ключевой ставке в конце апреля. Очевидно, что цель регулятора — не обрушение экономики ради достижения целевых показателей инфляции, поэтому выбор будет непростым. Сложилась новая, уникальная ситуация, к которой предстоит адаптироваться.

Рынок труда остается перегретым, инвестиции падают

— На фоне замедления экономики темпы роста зарплат сохраняются на прежнем уровне. С одной стороны, это позитивный сигнал: у населения есть деньги, и банки не ожидают дефолтов по ипотечным кредитам. С другой — столь высокие темпы роста зарплат плохо совместимы с инфляцией в 4%. Это означает, что экономика, возможно, уже охладилась с точки зрения деловой активности, но рынок труда остается перегретым, что является серьезной проблемой. Когда обороты компаний растут медленно в номинале и падают в реальном выражении, а зарплаты увеличиваются быстро как номинально, так и реально, это ведет к ухудшению финансового положения бизнеса, вымыванию оборотных средств и снижению прибыли. В такой ситуации компании начинают сокращать расходы. Наиболее безболезненная статья для урезания — инвестиции. Таким образом, первой жертвой сложившихся условий стали именно инвестиции, и это следствие прежде всего высокой ключевой ставки. Однако, помимо нее, существует и фактор расходов на обслуживание долга. Корпоративный долг растет, а ставки снижаются недостаточно быстро. Обе эти статьи существенно ухудшают финансовые результаты компаний. В таких условиях неизбежно сокращение инвестиций и замедление темпов роста. То, что сейчас происходит в экономике, представляет собой большую проблему. Охлаждение уже началось.

Потребление переформатируется

— Анализ потребительской активности показывает значительное замедление продовольственного потребления, в том числе благодаря замедлению роста цен. Еще более показательная ситуация складывается в сегменте непродовольственных товаров. При бурном росте маркетплейсов, а также увеличении расходов на топливо и лекарства, все остальные категории демонстрируют номинальное падение. Расходы в офлайн-магазинах, стрит-ритейле и торговых центрах сокращаются в номинальном выражении. Это влияет на традиционную торговлю, которая быстро сжимается на протяжении последних трех лет. Люди перетекают в другие сектора, и экономика постепенно перестраивается. Относительно благополучная ситуация сохраняется в сфере услуг, а лучшие показатели — в общепите. Произошедшие тектонические сдвиги — результат перестройки экономики.

Инфляция ускоряется, прогноз по ставке пересмотрен

— Инфляция в последнее время замедлялась, однако на протяжении нескольких последних недель вновь начала ускоряться, что вполне ожидаемо после ослабления рубля и событий на Ближнем Востоке. Влияние ближневосточного кризиса на инфляцию многогранно. Во-первых, у российских импортеров выросли издержки, и эта инфляция импортируется. Во-вторых, инфляция ускоряется в европейских странах, Америке, и даже в Китае впервые за длительный период зафиксирована промышленная инфляция — то есть наблюдается глобальный рост цен, который неизбежно импортируется и к нам. Кроме того, логистические перебои, вызванные ситуацией на Ближнем Востоке, потребуют перестройки цепочек поставок, что, вероятно, увеличит себестоимость логистических решений и приведет к росту импорта за счет транзакционных издержек. По этим причинам Сбербанк пересмотрел прогнозы по инфляции и ключевой ставке на конец года. В конце 2025 года ожидалось, что ставка составит 12%, теперь прогноз — 13%, то есть повышение на 1 процентный пункт, что примерно соответствует изменению прогноза по инфляции.

Тем не менее, на ближайшем заседании совета директоров Банка России ставка, скорее всего, будет снижена. Возможно, были бы аргументы и для снижения на 1%, однако рынок ожидает 0,5%. В течение следующих нескольких заседаний это движение продолжится, и суммарное сокращение ставки на 2 процентных пункта упростит ситуацию для бизнеса, хотя и не сможет полностью развернуть экономические тренды.

Ипотека и рекордное предложение жилья, несмотря на снижение новых проектов

— На рынке ипотеки складывается интересная ситуация: объемы выдач падают. Главный тренд заключается в том, что субсидируемая ипотека завоевала не только первичный рынок по договорам долевого участия, но и вторичный рынок по договорам купли-продажи. Это преимущественно продажи уже построенного жилья. Строительный рынок теперь доминирует не только в сегменте ДДУ, но и значительную долю начинает составлять ДКП. Вторичный рынок на таком движении ставок восстанавливается: выдачи растут, рынок активизируется, и впервые за длительное время темпы роста цен на вторичном рынке начинают опережать первичный. Вторичная недвижимость постепенно оживает, что транслируется в цены и соответствующий спрос. Для застройщиков это негативные новости.

Многие ожидают роста цен в 2027 году на том основании, что количество начатых проектов в 2025 году было существенно меньше, чем в предыдущие годы, а объемы падают — в том числе и по проектам, получившим разрешение на строительство, где падение достигло 25%. Однако, несмотря на такую негативную динамику, общий объем строящегося жилья сейчас является рекордным за весь наблюдаемый период. Причина в том, что по жилью, которое должно было быть введено в 2025 году, перенесены сроки на 2026 год и позже. Кроме того, рекордным образом не распродается уже введенное жилье. За 2025 год из общего объема введенного жилья (около 36 млн кв. м) 28% не было продано к моменту сдачи дома. Таким образом, сток непроданного жилья у девелоперов составляет порядка 10 млн кв. м уже введенной и готовой к продаже недвижимости. В такой конструкции ожидания, что предложение новостроек сократится, а цены вырастут, не вполне соответствуют реальности.

Объем строящегося жилья находится на рекордном уровне. Снижение ввода в 2025 году и сокращение количества выданных разрешений на строительство почти ничего не значат, поскольку разрешения предыдущих лет выданы на много лет вперед, а новые вводы сдерживаются высокой ставкой финансирования земельного банка. Девелоперам все равно необходимо как можно раньше выводить проекты на рынок и запускать продажи через эскроу, чтобы снизить стоимость финансирования. В результате в начале 2026 года запуски новых проектов вновь бурно растут, поэтому в 2027 году предложение жилья останется высоким.

Инвесторы и отложенное предложение на вторичке

— Еще один фактор: за последние несколько лет в ажиотажных условиях значительное количество людей приобрело новостройки по субсидируемым программам. Начиная с отмены массовой госпрограммы в 2024 году и вплоть до конца 2025 года огромная часть покупателей приобретала жилье не для собственного проживания. Это почти однозначно означает, что такое жилье не является конечным. Как только вторичные программы станут более доступными, эти объекты окажутся на вторичном рынке и начнут напрямую конкурировать с продажами девелоперов. Таким образом, с одной стороны сформирован значительный потенциальный объем предложения от застройщиков, с другой — большое отложенное предложение со стороны вторичного рынка и ажиотажных покупателей. В 2025 году 24% всех ипотечных заемщиков, приобретавших жилье, уже имели ипотечную историю, причем примерно половина из них имели открытый ипотечный кредит и взяли второй — они заведомо не собираются жить в обеих квартирах. Если учитывать заемщиков всех банков, доля таких покупателей составит порядка 40%, а доля с повторной ипотекой в моменте — около 25%. То есть значительное количество людей оформляет ипотеку именно для участия в госпрограммах. Результат — большое предложение вторичного жилья, которое в перспективе выплеснется на рынок, вероятно, не ранее 2027 года.

Разрыв между первичкой и вторичкой будет сокращаться

— Метрики доступности жилья остаются крайне низкими. На первичном рынке они никогда не были высокими, на вторичном пострадали. По мере восстановления ставок вторичка станет еще более конкурентоспособной, и расширившийся разрыв между первичным и вторичным рынками, который во многих регионах очень велик, начнет сокращаться. Параллельно правительство думает над модификацией программ господдержки, и она, безусловно, будет направлена на сокращение их доступности. Количество граждан, которые могут воспользоваться семейной ипотекой, быстро уменьшается. Предложение растет, со спросом на первичном рынке сложно, а на вторичном предложение увеличивается.

Вследствие этого в ряде регионов происходит критическое ухудшение ситуации с распроданностью жилья, в том числе относительно строительной готовности. Новосибирская область в этом смысле находится в относительно комфортной зоне, близкой к среднероссийским показателям. В целом по России доля нераспроданных к моменту ввода квартир составила 28%, однако есть регионы, где этот показатель достигает 50%. Таким образом, девелоперы, особенно те, чей продукт не в полной мере соответствует спросу, столкнутся со сложными ситуациями.

Тренд на одиночество диктует спрос на однокомнатные квартиры

— Ранее я разделял точку зрения, что рынок вынуждает людей покупать маленькие квартиры из-за удорожания, высоких ставок и роста цен. Однако внимательный анализ реальных потребностей экономики показал удивительный факт: рынку действительно нужны однокомнатные квартиры. Почему? В стране постоянно растет количество домохозяйств, состоящих из одного человека. По сравнению с советским периодом это рекордный уровень. По данным переписи 2020 года, 42% домохозяйств — одиночные, то есть люди живут одни. Это накладывается на демографические тенденции: средний возраст рождения первого ребенка у женщин — 29 лет. Таким образом, в возрастном интервале от 18 до 29 лет (целых 10 лет) значительная часть молодежи живет отдельно, хотя некоторые — совместно. С 2020 года эта тенденция только усилилась. Полагаю, что сейчас доля одиночных домохозяйств приближается к 50%, и именно под такой спрос формируют предложение девелоперы. Более того, сейчас наблюдается даже некоторый дефицит однокомнатных квартир. Следовательно, рынок строит то, что действительно нужно. Для меня этот вывод оказался неожиданным, поскольку изначально казалось, что малометражность — следствие перекосов, но на самом деле она отражает объективную структуру спроса. Кроме того, покупатели дополнительных квартир не всегда намерены их продавать: многие приобретают жилье для детей, родителей и так далее, и для этих целей однокомнатные квартиры вполне подходят. Таким образом, спрос на «однушки» абсолютно объективен.

Что это значит для девелоперов

— Резюмируя, хотел бы выделить два основных тезиса. Во-первых, ключевая ставка будет снижаться медленнее, чем предполагалось ранее, поэтому возобновление высоких темпов рыночного роста откладывается. Во-вторых, объем предложения растет, и необходимо учитывать не только строящееся, но и уже построенное нераспроданное жилье, а также тот объем, который в перспективе выйдет на вторичный рынок — для покупателя это абсолютные субституты. И последнее: рынок перестраивается, и строящиеся однокомнатные квартиры действительно востребованы. Демография и поведенческие паттерны радикально изменились, и рынок это отражает. Девелоперам, чей продукт не соответствует текущим требованиям, будет сложно. Наблюдается очевидная трансформация качественных характеристик: панельное домостроение уходит с рынка, эконом-сегмент постепенно сокращается, поскольку платежеспособный спрос концентрируется на относительно узкой группе покупателей, у которых уже есть жилье. Как продать квартиру человеку, у которого уже есть квартира? Это и есть ключевой вызов текущего момента. Если структурно ничего не изменится, мы продолжим жить в этой реальности.

Читайте также: Два ЖК обеспечили Новосибирску первое место по вводу жилья среди региональных центров