«Падение всего и у всех». Эксперт рынка коммерческой недвижимости Новосибирска — о кризисе

Эксперт рынка коммерческой недвижимости Новосибирска, владелец консалтинговой компании DN Group Марина Белых (Лысенко)

Первые полгода 2026 г. — позади, и я констатирую, что рынок коммерческой недвижимости Новосибирска провел его в кризисе. Падение всего и у всех. Каждый прошлый кризис я видела окна возможности и делала X2, X3 к обороту — росла в доходе ежегодно, непрерывно, в течение 16 лет.

Даже в 2025 г., когда уже многие отмечали спад по сделкам, наша компания сделала +50% к обороту 2024 г.  Однако уже к концу 2025 г. в своих аналитических статьях я отмечала, что сложности есть, и они всерьез и надолго — так и получилось.

Что теперь об итогах полугодия 2026 г.

— Отличие текущего кризиса от трех предыдущих, которые я застала («Крым», «Пандемия», «СВО. Начало») — плохо теперь абсолютно всем типам коммерции: склады, офисы, магазины, участки.

Ранее были точки роста: санкции — пошло импортозамещение, активность производственников, российских fashion-брендов; пандемия — развитие доставки, электронной торговли, бум складов и т.п. А сейчас ноль точек роста у кого-либо — кризис, который непонятно, для кого может стать возможностью. Кроме военного сектора... Для всех остальных он — на выживание.

— Спрос на все типы коммерции снизился в разы — телефоны молчат. 90% запросов и показов — это анализ рынка за счет времени и ресурсов агентов/консультантов (при этом некоторые интересанты после получения информации умудряются даже обратную связь не давать после осмотра, получив нужное бесплатно, считая, что так и должно быть).

— Вакансия выросла: склады на любой вкус и цвет (лучшие локации, любимый класс В+ по цене трехлетней давности); офисы, готовые, с новым трендовым ремонтом, в центре; стрит-ритейл любой площади, в самых трафиковых местах, где ранее точки были заняты десятилетиями одними и теми же компаниями — настоящий шведский стол из объектов на уровне премиального отеля.

— Ставки аренды имеют отрицательную динамику, в среднем просадка — от 7 до 15% к 2024 г., в зависимости от ликвидности отдельно взятого объекта. Лучшие из лучших лоты максимально умудрились сохранить ставки на уровне прежнего года, но зачастую вынуждены остаться без индексации.

— Застройщики начали снижать цены на коммерцию путем акций/скидок/рассрочек/обмена —беспрецедентно: последние лет 15 коммерцию застройщики распродавали сразу. Сейчас в сданных домах в центре есть готовые помещения от застройщика. Выгоднее стало покупать на сдаче, а не на страте продаж, где ценообразование на коммерцию в большинстве случаев экономически ничем не обоснованно, завышено и инвестиционно не привлекательно.

— У каждого арендодателя в этом полугодии было освобождение помещения/письма несчастья (так их назовем) с просьбой о снижении цены, или сокращения площади, или отсрочки оплаты.

Когда мне звонят с вопросом: «Что посоветуете в отношении текущего арендатора?», я всегда отвечаю: «Сохранить и найти компромисс (особенно в отношении своих долгосрочных партнеров-арендаторов, но точно не в отношении заядлых неплательщиков)».

— Срок экспозиции объектов в рекламе вырос: теперь даже небольшой стрит в центре/на трафике может сдаваться пару месяцев вместо пары недель, а крупные объекты или менее ликвидные стоят месяцами и уже даже кварталами.

— Доходы арендодателей снизились. Это следствие от снижения доходов бизнесов арендаторов и снижения ставок аренды, роста налоговой нагрузки, увеличения сроков экспозиции, каникул и других условий привлечения арендатора на объект в новых реалиях.

— Рынок перешел в руки арендатора, и не все ведут себя благородно и по-партнерски (здесь в очередной раз хочу напомнить про цикличность рынков и принцип бумеранга).

— Стало невозможно строить прогнозы по рынку даже на полгода, просчитать окупаемость проектов намного сложнее. Как недавно сказал глава Сбербанка Герман Греф: «Горизонт планирования стремится к нулю».

— Точечные сделки на рынке аренды есть, но это не системные тренды, связанные с развитием конкретных направлений (ну, может, лишь шаурма и ломбарды активны, но это —как капля в океане при их объемах). Зачастую сделки — это единичные закрытия индивидуальных потребностей, часто — по причине сокращения площади и/или расходов на аренду, а также редкие смелые попытки малого бизнеса попробовать новые локации в связи с выгодными на текущий момент предложениями.

— Позитив для инвесторов — появление на рынке дистресс-активов в результате сложного финансового положения компаний и не только. Вот мэрия в этом году хорошие лоты распродает из-под муниципальных аптек, давно такого не было, однако активность инвесторов подняла на них цены до рыночных и даже выше.

У кого есть деньги (а они, как известно, есть на вкладах), можно хорошо закупиться. Но присутствует и обоснованный страх: когда сдашь, за сколько сдашь, кому сдашь — уже сложнее отвечать на эти вопросы. И не будет ли еще хуже на рынке (хотя куда хуже), или ниже цены продажи из-за отсутствия спроса (пока спрос на рынке купли-продажи выше, чем на рынке аренды — люди готовы покупать интересные объекты, где продавцы проявляют гибкость).

Ведь оставаться в рублях и при таких политических условиях еще страшнее, в кирпичах — точно спокойнее, особенно в долгосрочной перспективе. Так и живем — выбирая лучшее из всего рискованного.

Отличная метафора, отражающая ситуацию в бизнесе, которую я встретила на просторах сети: мы летим в падающем самолете, пристегнутые, и сколько ни кричи, ни стучи — в кабинете закрылись, и никто не слышит, только и надежда, что штурвал поднимут, и это еще будет не слишком поздно.

Падение, на мой взгляд, переживут те, кто эффективно работал прошлые годы, накопил «жирок» и вовремя перешел на режим самосохранения.