Александр Назаров: «Присмотритесь к “спальникам”»

В среду, на прошлой неделе, мне раздался звонок от моего «старого» клиента.

Клиент :«Саша, скажи мне, пожалуйста, как давно у тебя были сделки по продаже?».

«29 июня была», –  ответил я.

Клиент: «Нет, меня интересует, как давно ты продавал объекты с 10-летней окупаемостью?»

Я: «Ээээ, с 6-летней только что прошла...»

Клиент: «А с 10-летней ты что-нибудь продавал в последнее время?..»

«А в чем вопрос?», – прервал я клиента. – Что нужно-то?»

Клиент: «Да, мы построили объект: отдельно стоящее капитальное здание в крупном спальном районе, сдали его в аренду федеральному продуктовому оператору на 10 лет, и теперь хотели бы его продать с 10-летней окупаемостью. Справишься? Возьмешься?»

Вот такой неожиданный вопрос я получил от своего клиента. Конечно же, 10 лет окупаемости сегодня инвестор не очень любит (разве что у объекта есть какая-либо добавочная ценность, как в этом случае). Вернее, большая их часть хочет «поймать» 5-6-7, максимум – 8 лет. Но найти сегодня такие предложения крайне тяжело (аренда в среднем упала в 2 раза, а цены продаж скорректировались в сторону снижения немного, и то не везде). Да и дефицит таких помещений большой. А инвесторы есть с любыми суммами от 5 млн. рублей и до бесконечности, практически. Вопрос – как сегодня найти хорошую (нужную) окупаемость?

Хотя, надо сказать, что начал появляться слой инвесторов, кто начал понимать, что в нашей стране, особенно сейчас, рассуждать об окупаемости достаточно сложно. Ставки аренды «летят» вниз (да, еще не успокоились совсем), перспективы туманны. «Свет в конце тоннеля» уже вроде виден, но понять, какой длины этот тоннель, однозначно невозможно. И вот эти инвесторы сегодня начали больше внимания обращать на сохранение денег, на ликвидность объектов, на увеличение привлекательности объектов для рынка, на будущий рост стоимости.

Одной из стратегий ряда наших клиентов в последнее время был выбран путь вложения денег в построенную или строящуюся коммерческую недвижимость в современных концептуальных спальных жилых комплексах. И мы с ними согласны. Ведь в спальных районах ставки аренды просели по-минимуму (ну, точно не в 2 раза, как в центре, в street retail), цены продаж тоже показали свою устойчивость, помещения в основном предлагаются небольшие (востребованные рынком), бизнес активно идет в спальные районы – в массы, по завершении строительства жилого комплекса стоимость недвижимости только растет – Вуаля! Мы не только сохраняем деньги, но и получаем доход от роста стоимости недвижимости (при покупке на этапе строительства цены ниже на 20-50%, чем в завершенном проекте), плюс – «ловим» скорее всего и 8-летнюю окупаемость!

Конечно, есть риски, что жилой комплекс не достроится или строительство затянется, что за это время произойдет черт знает, что. Но на этот случай есть консультанты. А мы рекомендуем: присмотритесь к «спальникам» –  это реально интересная ниша, особенно если вам необходимо вложить 5-10 или 50-100 млн. руб.  

Директор компании Nazarov&partners Александр Назаров