Алексей Круковский: «К сожалению, рынок работает преимущественно на деньгах дольщиков»

Последние законодательные инициативы как никогда потрясли рынок – застройщики кинулись защищать свои права, а аналитики стали прогнозировать падение отрасли в случае принятия законов в том виде, в котором их предложила власть.

Уже сейчас практически нет сомнений в том, что строители добьются отмены наиболее одиозных и непродуманных пунктов типа: одно юридическое лицо – одно разрешение на строительство; или, например, когда затраты, не связанные со строительством непосредственно жилых объектов, ограничены одним процентом от объема инвестиций. Все чаще в СМИ и заявлениях отдельных представителей правительства проскальзывает информация о грядущей отмене отдельных положений закона.  Но пока не будет об этом объявлено официально, застройщики не будут спешить с новыми проектами. Когда рискуешь собственными деньгами, да еще и можешь попасть под УК, нужны стопроцентные гарантии, — поделился мнением с ДК новосибирский независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев.

Алексей Круковский, в свою очередь, тоже порассуждал о том, как будет вести себя рынок после окончательного принятия всех законов, в частности, чем грозит использование механизма проектного финансирования. ДК публикует выдержки из интервью Единого реестра застройщиков.

«Ключевым ограничением для входа в проектное финансирование является требование по наличию собственных средств. Банки ожидают от застройщика 25—30-процентного участия собственным капиталом. Эти средства надо вложить в приобретение земли, оплату проектирования, сетей, начальные этапы строительства. И только потом появляется возможность открыть проектное финансирование.

Давайте посчитаем. Сегодня объем рынка долевого строительства оценивается в 3,5 трлн руб. По примеру Сбербанка возьмем норму собственных средств в 25%. Получается, что объем собственного капитала в отрасли должен составлять около 900 млрд руб.

Однако, если верить официальной отчетности, на первую десятку компаний, по самым оптимистичным оценкам, приходится едва ли 200 млрд руб. плюс 100 млрд руб. — на все оставшиеся компании. Итого — 300 млрд руб. Это как минимум в три раза меньше, чем требуется для обеспечения нынешнего объема рынка достаточной долей собственных средств.

Поэтому ожидать такой нормы капитализации от всех застройщиков — это утопия. Те, у кого недостаточно собственных средств, выбирают единственную доступную стратегию: дисконтируют цену и финансируются за счет предпродаж.

Наличие собственного капитала не единственная причина.  Даже если бы теоретически у девелоперов имелся нужный объем капитала, процесс затормозил бы ряд других ограничений. Сегодня многие компании реализуют пограничную финансовую политику, ориентированную на оптимизацию налогов, с непрозрачными потоками, множеством юридических лиц и отсутствием консолидированного баланса.

С другой стороны, менеджмент девелоперских компаний часто не имеет достаточной финансовой компетенции, чтобы квалифицировано пройти процедуры андеррайтинга в банке. И это еще больше усложняет задачу с распространением инструментов проектного финансирования. На наш взгляд, идея по замене денег дольщиков только проектным финансированием в краткосрочной перспективе неисполнима. К сожалению, рынок работает преимущественно на деньгах дольщиков. Это особенность текущего периода».

В июле новосибирские застройщики обсуждали эти вопросы за круглым столом и пришли к выводу, что необходимо для защиты прав участников рынка ввести должность отдельного бизнес-омбудсмена для строительного рынка.