Арендаторы офисов не придают значения классу бизнес-центров

О вкусах и требованиях арендаторов, их взаимоотношениях с арендодателем рассказывает Ян Скардов, генеральный директор компании  "Торговый квартал — Новосибирск" (бизнес‑центр «Новая высота»).

Рынок коммерческой недвижимости Новосибирска испытывает дефицит качественных и больших офисных пространств. По утверждению Яна Скардова, бизнес‑центры Новосибирска классов А, В почти полностью заполнены. Единицы из них могут еще что‑то предложить. Впрочем, изменились и запросы арендатора. У него есть четкое представление о том, каким должен быть его офис. Компании уже не берут офисные площади с запасом, в расчете на будущий рост бизнеса, не соглашаются взять и просто лишние квадраты, пусть и со скидкой.

Офис - сотрудникам

По словам Яна Скардова, арендаторы придают больше значения не классу бизнес‑центра, а его транспортной доступности, близости метро, наличию парковки, лифтов, развитой инфраструктуре офисного здания.

Какую «начинку», по мнению арендаторов, должны иметь офисы?

— Арендаторов можно условно разделить на две категории. Первые относятся к микробизнесу и малому бизнесу и абсолютно не притязательны. Они предпочитают небольшие офисные помещения с уже готовой современной износостойкой отделкой. Им достаточно, чтобы в офисе были созданы комфортный климат для работы и условия для подключения к интернету, телефонии.

Зато другая категория арендаторов более осмысленно и требовательно подходит к выбору и организации того места, где будет размещаться. Им совсем не нужны отделанные и маленькие площади. Они склонны самостоятельно формировать свое офисное пространство и хотят сделать его под себя, под свой фирменный стиль или корпоративные требования. Поэтому им обычно всегда требуются большие площади свободной планировки, чтобы была возможность создать практически любое офисное пространство и даже open space.

Как часто арендатор хочет переделать большое офисное помещение под себя? Что для него важно в отделке?

— Пожалуй, в 100% случаев. Пожелания у арендаторов могут быть разными. Кому‑то необходимо спланировать пространства обязательно с большим коридором, для других большее значение имеет корпоративный антураж — фирменные цвета, ресепшн с логотипом. В нашем бизнес‑центре у одного арендатора в кабинетах для обычных офисных работников стены покрашены в спокойные тона, чтобы ничего их не отвлекало от работы, а стены отдела продаж — в яркие. Яркие цвета заряжают. Естественно, что арендодатель изначально никогда не сможет сделать большие площади универсальными в использовании для всех. Поэтому каждый арендатор делает помещение под себя сам.

С учетом экономических реалий изменились ли претензии арендатора на отделку за последние несколько лет?

Безусловно. Они стали скромнее. Функциональность, не режущая глаз, и экономичность — вот главные постулаты планировки и отделки современного офисного пространства. Те же гнутые конструкции сегодня стараются не использовать. Во‑первых, сделать их стоит дорого. Во‑вторых, они «съедают» часть офисного пространства и требуют дополнительные квадратные метры для своего размещения, и это также затратно. Кроме того, съезжая, арендатор по договору обязан оставить помещение в том виде, в котором его снял. Демонтаж подразумевает дополнительные траты. Поэтому и пустых и дорогих при монтаже и демонтаже «хотелок» сегодня меньше.

Многие компании в бизнес‑центре «Новая высота» занимают этаж или его половину. Однако в большинстве своем эти офисы имеют продуманную эргономичную планировку, современную отделку и обставлены комфортно, но просто. Хотя есть среди наших арендаторов и те, кто сделал полностью упакованные пространства — с ресепшен в фирменном стиле, индивидуальной планировкой и даже с аквариумами.

Построить технично

Арендаторы реализуют дизайн‑проекты своих офисных пространств самостоятельно. Редко в каком бизнес‑центре управляющая компания предлагает опцию — провести отделочные работы. Для арендодателя такая услуга не выгодна, поскольку арендатор не готов платить за нее дополнительно. Напротив, арендатор всегда стремится получить компенсацию или льготы за проводимый ремонт. Для самых напористых может быть снижена аренда на то время, пока идет отделка. Хотя в каждом случае все решается индивидуально.

До какой степени арендодатель позволяет трансформировать свои площади? Насколько маневренность бизнес‑центра допускает осуществить эти планы?

— В принципе, возможности любого бизнес‑центра и нашего в частности, позволяют спланировать любое пространство. Это изначально закладывается еще на момент проектирования офисного здания. Железобетонный каркас открывает возможности для свободного планирования пространства. Действия арендатора с нашей стороны могут быть ограничены только строительными нормами и правилами, например, допустимыми нагрузками на перекрытия, выделенной электрической мощностью. Если проект его офисного пространства согласовывают надзорные органы, то и мы не препятствуем его реализации. Любое желание арендатора с точки зрения дизайна, способов и материалов отделки также осуществимо. Мы не вмешиваемся. Все зависит лишь от стоимости такой отделки и финансовых возможностей арендатора.

Какие проекты арендаторов являются самыми сложными в реализации с технической точки зрения?

— Очень требовательны к техническим возможностям бизнес‑центра компании, работающие в области IT. Зачастую им необходимо установить немыслимое число компьютеров на квадратный метр. Но, наверное, самое сложное — это размещение офисов банков, посольств, представительств зарубежных стран. Ведь очень жесткие требования здесь предъявляются к системе безопасности. Технологически очень сложно оборудовать кассовую комнату офиса банка. Банк использует тяжелое специальное оборудование. Ему требуются всегда дополнительные электрические мощности для банковских серверов. Неудивительно, что только организация кассовой комнаты стоит около 3–4 млн руб. Поэтому помещения, ранее занимаемые банком, никогда не простаивают. Когда съезжает один банк, его место сразу же, как правило, занимает другой.

Довольно сложен в реализации проект любого общепита — кафе, ресторана. Здесь предъявляются высокие требования к инженерным возможностям бизнес‑центра (дополнительные подводы воды, канализации, удаление запахов, технологическая вентиляция). Энергопотребление общепита всегда зашкаливает. Зачастую для таких арендаторов приходится получать дополнительные мощности, если нет собственного резерва.

Очень непросто запустить в работу фитнес‑центр. Это определенная логистика размещения сложного и тяжелого оборудования, совсем иная работа системы вентиляции и кондиционирования. Фитнес‑центр не имеет право начать работу без звукоизоляции, гидроизоляции, устройства душевых. Кроме того, посещают его обычно круглосуточно, значит, с его открытием поток посетителей может резко возрасти, а это дополнительная нагрузка на систему безопасности бизнес‑центра.

Если, например, происходит быстрая смена арендаторов, то насколько сложно офис из одного корпоративного стиля переделать в другой?

— Если мы говорим о смене конструктива и отделке помещения, то это порядка одного–двух месяцев. Ведь сначала новый арендатор готовит проект офисного пространства. Кроме того, требуется найти бригаду отделочников, закупить материалы. На это все уходит время. Наконец, сам ремонт, технологические процессы которого нельзя иногда ускорить. Хотя я знаю случаи, когда площадь офиса, правда, меньше 100 кв. м бригаде отделочников удавалось сделать за две недели.

Высокие отношения

Ян Скардов отмечает, что рынок аренды коммерческой недвижимости стал более цивилизованным. Сегодня это рынок взаимовыгодного сотрудничества арендатора и арендодателя, в котором минимизированы риски обеих сторон, одна сторона доверяет и прислушивается к пожеланиям другой.

— Арендный бизнес — это партнерский бизнес, здесь важная позиция в отношениях win‑win, когда и арендодатель и арендатор находятся в выигрышном положении. Сейчас в аренде не может быть проигравших. Арендодатель может прогнуться под арендатора и снизить, допустим, арендную ставку, но тогда второй не получит какой‑либо нужной ему опции, услуги. Стороны это понимают. Арендатор стал требовательнее, но управлять при этом арендодателем он не пытается. Ведь и сам он возлагает на управляющую деловым центром компанию важные для себя обязанности (общий порядок, безопасность, комфорт).

Что является поводом для сотрудничества арендодателя и арендатора на особых условиях? При каких условиях арендатору можно всё?

— Срок заключения договора аренды. Это основной критерий для построения особых отношений с арендодателем. Если арендатор берет на себя долгосрочные обязательства, к нему и внимания больше, чем к арендатору, с которым заключен короткий договор аренды. Впрочем, если речь идет о серьезных трансформациях помещения, то мы в принципе не заключаем договоры на год. Это никому не выгодно. С другой стороны, большое значение имеет, какую площадь хочет взять арендатор. Если площадь от 50 кв. м, то такая опция — возможность сделать помещение под себя — будет.

Как бизнес‑центр защищает себя от финансовых рисков, например, при досрочном расторжении договора с арендатором?

— При любом виде договора риски арендодателя минимизирует обеспечительный платеж, который составляет размер арендных платежей за месяц–два. Также сегодня действует банковская гарантия. С ее помощью любая компания может подтвердить свою платежеспособность, если этого потребует управляющая компания бизнес‑центра. Конечно, каждый арендатор обязан застраховать свою ответственность перед соседями и коллегами по офисному зданию. Благодаря использованию этих инструментов, позволяющих возместить потери, риски арендодателя практически сведены к нулю.

Каким образом минимизируются риски арендаторов?

— Один из этажей нашего бизнес‑центра в скором времени займет компания «Фуд‑мастер». Для того чтобы сделать офис open space, она сносит все перегородки, ненесущие конструкции на этаже, за исключением технических помещений. Кроме того, планирует под себя не только организовать пространство, но и сделать индивидуальную мебель. Вложения в организацию офисного пространства этой компании колоссальны. Чтобы минимизировать риски обеих сторон, с подобными арендаторами мы заключаем особые долгосрочные договоры, в рамках которых и мы, и наши арендаторы лишены возможности в одностороннем порядке расторгать принятые договоренности какое‑то время.

Ирина Овдина

Справка:

Ян Скардов,

генеральный директор компании

«Торговый квартал — Новосибирск».

Родился 22 января 1974 г. в Челябинске.

Образование:

1996 г. окончил ЧелГУ (специальность «история»), 2001 г. — ЮРГУ («стратегический менеджмент»), 2013 г. — диплом CPM IREM (США) по управлению недвижимостью.

Карьера:

1997–2008 гг. — руководил различными коммерческими организациями;

2008–2013 гг.  — управляющий директор по коммерческой недвижимости холдинга «Макфа»;

2013–2014 гг.  — генеральный директор ТРК «КомсоМОЛЛ» в холдинге DVI Group (Москва);

с апреля 2014 г. генеральный директор компании «Торговый квартал — Новосибирск».