Ашот Рафаелян:Арендаторы полюбили слово «кризис»

Арендная ставка в торговых центрах Новосибирска упала почти вдвое. Арендаторы требуют отсрочки платежей и снижения ставок. По мнению генерального директора УК «Успех» Ашота Рафаеляна, некоторые компании таким образом пытаются переложить на девелоперов свои проблемы.

В2007-2008 гг. о собственном девелоперском проекте не задумывался только ленивый — местные и федеральные игроки активно боролись за удобные площадки, на рынок стали выходить международные компании. По данным RID Analytics, средняя ставка аренды в ТЦ Новосибирска в конце прошлого года составляла около 1,3 тыс. руб. за кв. м в месяц. В таких условиях крупные проекты окупались за четыре-пять лет. В этом году многие ТЦ опустели, в июле ставка аренды упала до 765 руб. за кв. м. С просьбами арендаторов о снижении ставок столкнулась и УК «Успех». По словам Ашота Рафаеляна, самыми сложными были январь-февраль:
— Некоторые арендаторы из-за высокой долговой нагрузки не могли продолжать работу на прежних условиях. У нескольких из наших крупных арендаторов выручка сократилась в два раза. Ряд московских компаний просто закрыл свои магазины в Новосибирске. Понятно, что на нас посыпались просьбы о снижении арендных ставок, об отсрочке платежей.
Мы снизили ставки некоторым арендаторам на 10-20% на ближайшие три-шесть месяцев. Есть и такие, кому мы просто зафиксировали курс на уровне 28 руб. за доллар («Успех» ставки аренды исчисляет в долларах. — Прим. ред.). По истечении установленного срока ставки вернутся на прежний уровень — договоры аренды заключены на пять-семь лет.
Но не всем мы идем навстречу, потому что некоторые компании просто хотят переложить на нас свои проблемы. Слово «кризис» очень понравилось людям, им спекулируют. Чтобы не попасться на удочку тех, кто пытается нас разжалобить, мы стали ежедневно отслеживать, сколько человек приходит в «Ройял Парк», сколько выходит с покупками, сколько людей ходит по этажам, по конкретным торговым зонам. Иногда даже ведем учет того, сколько человек заходят в конкретный магазин и какие покупки совершают. Конечно, мы не отслеживаем сумму чека, но по количеству посетителей можем судить об успешности арендатора. Так вот, когда арендатор приходит к нам, рассказывает о своих проблемах и просит снизить ставки, у нас есть аргументы. Иногда мы говорим, что, на наш взгляд, его выручка позволяет покрыть затраты на аренду. Или, например, указываем арендатору на то, что у него недостаточный ассортимент, поэтому мало посетителей.

Кредиторы идут на уступки
Строительство торгового центра «Ройял Парк» обошлось УК «Успех» в $70 млн, еще $40 млн было потрачено на строительство «Голден Парка». Кредитором обоих проектов стал Народный банк Казахстана. Девальвация тяжело ударила по «Успеху». Впрочем, в начале 2009 г. компании удалось договориться на уменьшение тела кредита. Сейчас выплаты по процентам и части тела кредита идут только по кредиту за «Ройял Парк». По условиям договора, выплаты по кредиту на строительство «Голден Парка» начнутся с января 2010 г.
Сейчас некоторые торговые центры остались без арендаторов. Приведет ли кризис к банкротству некоторых местных девелоперов?
— Некоторые торговые центры стояли пустыми и до кризиса. Виной тому неправильно выбранная концепция, неудобное месторасположение. Торговые центры копировали друг друга. Повторялось все — от количества торговых зон до набора арендаторов. Это не очень профессиональный подход, который и подвел арендодателей.
Сейчас кое-кто из владельцев ТЦ снижает арендные ставки до минимума — лишь бы была возможность обслуживать здание. Надеются, что через пару-тройку лет рынок стабилизируется, и в их торговые центры пойдут люди. Но чуда не будет. Перепрофилировать здание торгового центра — это очень дорогое удовольствие. Скорее, торговым центрам стоит искать новых арендаторов, которые обеспечат приток посетителей. Например, во многих ТЦ отсутствуют кинотеатры, а именно они привлекают большой поток посетителей. Также оправдано создание и просто развлекательных зон.
Мы, например, скорректировали концепцию «Ройял Парка». Поняли, что бессмысленно делать премиальный торговый центр, нам просто не хватит покупателей. Чтобы сделать ТЦ более массовым, поменяли рекламную концепцию, усилили развлекательную составляющую. В результате с начала года посещаемость увеличилась на 10-15%. Конечно, это связано не только с нашими действиями, но и с проблемами других торговых центров.
Почему продолжаете строительство торгового центра «Голден Парк»? Может быть, стоило заморозить проект?
— Маркетинговое исследование убедило нас, что на пятом и шестом микрорайонах ТЦ будет востребован у покупателей и арендаторов. Сейчас там ничего подобного нет — ни сервиса, ни магазинов, ни досуга. А это огромный микрорайон. Но, конечно, окупаемость проекта из-за кризиса возросла до семи-восьми лет. «Ройял Парк» мы рассчитывали окупить за четыре-пять лет. Сейчас понимаем, что он тоже окупится не раньше, чем за семь-восемь лет.
Остаются ли в силе ваши планы открыть «Голден Парк» в декабре?
— Да. Сдано уже около 50% площадей. К концу сентября планируем заполнить 85% площадей. В новый торговый центр придут многие арендаторы, которые работают в «Ройял Парке». Ставки по некоторым площадям доходят до $600-800 за кв. м в год. Средние — $300-350 за кв. м.
Брокерам проще привлекать «якорей»
Арендаторов почти на 80% торговых площадей в центрах, принадлежащих УК «Успех», нашла компания Jones Lang La Salle. Ашот Рафаелян считает, что федеральные брокеры могут быть полезны для привлечения федеральных торговых сетей.
— La Salle дает арендаторам гарантии уровня посещаемости, а девелоперам — гарантии по количеству арендаторов. Также брокер дает рекомендации по расположению торговых зон, по формированию концепции.
Сейчас снижается стоимость стройматериалов. Вам помогло это снизить стоимость строительства «Голден Парка»?
— Основные работы выполнили в самый дорогой и тяжелый период до кризиса. Сейчас идет несущественное снижение затрат по инженерным системам, по вентиляции, электрике. Если бы мы начали строить сейчас, то проект обошелся бы нам на 20-30% дешевле. Зато сейчас хорошее время строить жилье. Мы уже приобрели три площадки, ведем расчеты, на какой выгоднее начать строительство. Будем строить монолитные дома с облицовкой из кирпича. Сейчас, при грамотном подходе, можно заработать не меньше, чем до кризиса.
От каких планов отказалась компания?
— До лучших времен отложили проект создания спортивно-оздоровительного комплекса площадью 10-15 тыс. кв. м за «Ройял Парком». Объем инвестиций в строительство оценивался в $6-7 млн. Заморозили и строительство торгового центра площадью 130 тыс. кв. м на ул. Воинской. Основное бремя финансирования в этом проекте приходилось на нашего партнера Renaissance Development. И решение о приостановке проекта было принято им. Это произошло не столько из-за недостатка средств, сколько из-за опасения не заполнить торговый центр арендаторами.