«Деньги, вложенные в квадратные метры, не зависят от нефти и курса валют»

В нашей стране покупка недвижимости всегда считалась самым надежным способом защитить свои накопления от любых бед и потрясений. Но как быть тем, у кого нет миллионов рублей, чтобы купить квартиру?

В этой ситуации помочь защитить капитал и получить доход могут фонды недвижимости. О том, что это такое, и как работают такие фонды, «Деловому кварталу» рассказал Юрий Афанасьев, дивизионный директор УК «Альфа-Капитал» по Сибири и Дальнему Востоку.

Юрий Афанасьев, дивизионный директор УК «Альфа-Капитал» по Сибири и Дальнему Востоку:

— Недавно Аналитический центр НАФИ выпустил опрос, в ходе которого выяснилось: около 40% россиян считают, что недвижимость – лучший способ сохранить свои сбережения в неспокойные времена. С этим действительно сложно поспорить. Если вы вложили деньги в квадратные метры, то по большому счету вам все равно, какая цена у нефти и что происходит с курсами валют. Главное, чтобы росла стоимость недвижимости, а арендаторы исправно платили.

Но даже если у вас в собственности есть две или даже три квартиры, которые вы можете сдать в аренду, с этим может возникнуть масса проблем, от поиска подходящего арендатора до необходимости нести расходы на ремонт, платить налоги и т.д. И всегда есть риск, что купленная недвижимость какое-то время будет простаивать, не принося никакого дохода. Кроме того, как показывают расчеты, сроки окупаемости таких вложений очень длительные, а ведь потратить даже на покупку однокомнатной квартиры в Новосибирске, чтобы потом ее сдать за 30–40 тысяч в месяц, нужно минимум несколько миллионов рублей.

На мой взгляд, более интересная альтернатива — вложиться в фонд недвижимости. В России такие фонды давно известны, и они очень популярны не только у состоятельных, но и у розничных инвесторов. Многим интересна возможность получать регулярные выплаты, если средства инвестированы в фонд, который зарабатывает на арендных платежах.

Поэтому, когда мы создавали наш фонд недвижимости «Альфа-Капитал Арендный поток», то сразу предусмотрели, чтобы наш пайщик смог получать постоянные выплаты уже с осени. Причем, для этого можно вложить небольшую сумму: от 305 тысяч рублей. Деньги сравнительно небольшие даже для начинающего инвестора на фондовом рынке. Многие, из тех, кто открыл брокерский счет или ИИС и покупает ценные бумаги, инвестируют куда большие суммы.

По сути, у тех, кто вкладывает в фонды недвижимости, схожая ситуация: недвижимость покупает управляющая компания за счет средств фонда. При этом объект недвижимости оказывается в общей долевой собственности всех пайщиков фонда. А инвесторам продаются ценные бумаги фонда — паи. Выгода заключается в том, что, как и любую ценную бумагу, паи можно продать или купить еще. Причем, не только в управляющей компании, но также на фондовой бирже. У нас пока это в планах: когда наш фонд достигнет определенных размеров, мы обязательно выведем его бумаги на биржу, чтобы нашим клиентам было удобно.

Конечно, если вы вкладываете крупную сумму, всегда возникает вопрос: а насколько надежно эти деньги размещены? Особенности регулирования паевых фондов в России таковы, что риск потерять вложенные деньги здесь минимальный. Например, по закону, управляющие фондом обязаны застраховать входящую в него недвижимость.

В отличие от той же квартиры, которая застрахована далеко не у каждого владельца. Управляющий также не может заложить имущество в кредит или еще как-то потратить деньги пайщиков — средства лежат на отдельном банковском счете.

В фондах недвижимости, как и в любых других ПИФах, конечно, никто не может гарантировать вам доходность, поэтому, когда нас об этом спрашивают клиенты, мы приводим прогнозные данные, наши ожидания. Скажем, ожидаемая доходность вложений в фонд «Альфа-Капитал Арендный поток», по нашей оценке, должна быть на уровне 9–11% годовых. Но, повторюсь: это прогноз. В зависимости от ситуации в экономике спрос на недвижимость, а, значит, и ставки арендной платы могут сильно меняться. Тем более, что большинство фондов недвижимости — это проекты сроком на 10 лет и больше, а за такой долгий срок может случиться все что угодно.

Как показывает практика, риски пайщиков напрямую зависят от выбранной управляющими для покупки недвижимости. Например, фонды, вкладывающие деньги в офисную недвижимость, рискуют больше. В кризис многие компании пытаются экономить, в том числе и за счет аренды. Например, в 2014–2015 годах, когда у многих арендаторов возникли проблемы с бизнесом, они либо уходили в более дешевые офисы, либо настаивали на пересмотре условий с арендодателями.

Понятно, что если фонд вкладывает в один-два объекта, то риск столкнуться с неплатежами арендаторов в трудные времена довольно высок. Например, в случае, когда фонд вложился в крупный торговый центр. В кризис потребительский спрос падает, люди больше экономят, предпочитая откладывать деньги на черный день. Тратятся только на необходимое, а вот покупку нового телевизора или одежды всегда можно отложить.

Поэтому в качестве объектов инвестирования для своего фонда мы решили выбрать стрит-ритейл. Покупатели сейчас все чаще предпочитают небольшие магазины рядом с домом походам в крупные гипермаркеты, и это влияет на стратегию крупных торговых сетей, которые стремятся развивать формат «магазин у дома». Фонд «Альфа-Капитал Арендный поток» как раз инвестирует в такие небольшие торговые помещения (1000–2000 кв. м), которые арендует сеть «Пятерочка».

Мы полагаем, что, несмотря на кризисы и эпидемии, такие вещи, как продукты питания или лекарства, всегда будут востребованы. Тем более что государство уже приняло ряд мер по социальной поддержке граждан. Так что проблем у ритейлеров быть не должно, а значит, стратегия фонда должна оправдать себя.

Самое читаемое
  • Новые штрафы за нарушения в работе с персональными данными. Речь уже идет о миллионахНовые штрафы за нарушения в работе с персональными данными. Речь уже идет о миллионах
  • Оборот свердловских компаний сократился на 4,6%, несмотря на рост в отдельных отрасляхОборот свердловских компаний сократился на 4,6%, несмотря на рост в отдельных отраслях
  • Путин уволил министра, на прошлом его месте работы разоблачили коррупционное гнездоПутин уволил министра, на прошлом его месте работы разоблачили коррупционное гнездо
  • Минтранс передал соболезнования родственникам Романа СтаровойтаМинтранс передал соболезнования родственникам Романа Старовойта
  • ТЛЦ «Екатеринбург» запустят в 2027 г., он станет крупнейшим причалом «Сухого порта»ТЛЦ «Екатеринбург» запустят в 2027 г., он станет крупнейшим причалом «Сухого порта»
Наверх
Чтобы пользоваться всеми сервисами сайта, необходимо авторизоваться или пройти регистрацию.
Вы можете войти через форму авторизации зарегистрироваться
Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
  • Укажите ваше имя
  • Укажите вашу фамилию
  • Укажите E-mail, мы вышлем запрос подтверждения
  • Не менее 8 символов
Если вы не хотите вводить пароль, система автоматически сгенерирует его и вышлет на указанный e-mail.
Я принимаю условия Пользовательского соглашения и даю согласие на обработку моих персональных данных в соответствии с Политикой конфиденциальности.Извините, мы не можем обрабатывать Ваши персональные данные без Вашего согласия.
Вы можете войти через форму авторизации
Самое важное о бизнесе.