«Деньги, вложенные в квадратные метры, не зависят от нефти и курса валют»

В этой ситуации помочь защитить капитал и получить доход могут фонды недвижимости. О том, что это такое, и как работают такие фонды, «Деловому кварталу» рассказал Юрий Афанасьев, дивизионный директор УК «Альфа-Капитал» по Сибири и Дальнему Востоку.

Юрий Афанасьев, дивизионный директор УК «Альфа-Капитал» по Сибири и Дальнему Востоку:

— Недавно Аналитический центр НАФИ выпустил опрос, в ходе которого выяснилось: около 40% россиян считают, что недвижимость – лучший способ сохранить свои сбережения в неспокойные времена. С этим действительно сложно поспорить. Если вы вложили деньги в квадратные метры, то по большому счету вам все равно, какая цена у нефти и что происходит с курсами валют. Главное, чтобы росла стоимость недвижимости, а арендаторы исправно платили.

Но даже если у вас в собственности есть две или даже три квартиры, которые вы можете сдать в аренду, с этим может возникнуть масса проблем, от поиска подходящего арендатора до необходимости нести расходы на ремонт, платить налоги и т.д. И всегда есть риск, что купленная недвижимость какое-то время будет простаивать, не принося никакого дохода. Кроме того, как показывают расчеты, сроки окупаемости таких вложений очень длительные, а ведь потратить даже на покупку однокомнатной квартиры в Новосибирске, чтобы потом ее сдать за 30–40 тысяч в месяц, нужно минимум несколько миллионов рублей.

На мой взгляд, более интересная альтернатива — вложиться в фонд недвижимости. В России такие фонды давно известны, и они очень популярны не только у состоятельных, но и у розничных инвесторов. Многим интересна возможность получать регулярные выплаты, если средства инвестированы в фонд, который зарабатывает на арендных платежах.

Поэтому, когда мы создавали наш фонд недвижимости «Альфа-Капитал Арендный поток», то сразу предусмотрели, чтобы наш пайщик смог получать постоянные выплаты уже с осени. Причем, для этого можно вложить небольшую сумму: от 305 тысяч рублей. Деньги сравнительно небольшие даже для начинающего инвестора на фондовом рынке. Многие, из тех, кто открыл брокерский счет или ИИС и покупает ценные бумаги, инвестируют куда большие суммы.

По сути, у тех, кто вкладывает в фонды недвижимости, схожая ситуация: недвижимость покупает управляющая компания за счет средств фонда. При этом объект недвижимости оказывается в общей долевой собственности всех пайщиков фонда. А инвесторам продаются ценные бумаги фонда — паи. Выгода заключается в том, что, как и любую ценную бумагу, паи можно продать или купить еще. Причем, не только в управляющей компании, но также на фондовой бирже. У нас пока это в планах: когда наш фонд достигнет определенных размеров, мы обязательно выведем его бумаги на биржу, чтобы нашим клиентам было удобно.

Конечно, если вы вкладываете крупную сумму, всегда возникает вопрос: а насколько надежно эти деньги размещены? Особенности регулирования паевых фондов в России таковы, что риск потерять вложенные деньги здесь минимальный. Например, по закону, управляющие фондом обязаны застраховать входящую в него недвижимость.

В отличие от той же квартиры, которая застрахована далеко не у каждого владельца. Управляющий также не может заложить имущество в кредит или еще как-то потратить деньги пайщиков — средства лежат на отдельном банковском счете.

В фондах недвижимости, как и в любых других ПИФах, конечно, никто не может гарантировать вам доходность, поэтому, когда нас об этом спрашивают клиенты, мы приводим прогнозные данные, наши ожидания. Скажем, ожидаемая доходность вложений в фонд «Альфа-Капитал Арендный поток», по нашей оценке, должна быть на уровне 9–11% годовых. Но, повторюсь: это прогноз. В зависимости от ситуации в экономике спрос на недвижимость, а, значит, и ставки арендной платы могут сильно меняться. Тем более, что большинство фондов недвижимости — это проекты сроком на 10 лет и больше, а за такой долгий срок может случиться все что угодно.

Как показывает практика, риски пайщиков напрямую зависят от выбранной управляющими для покупки недвижимости. Например, фонды, вкладывающие деньги в офисную недвижимость, рискуют больше. В кризис многие компании пытаются экономить, в том числе и за счет аренды. Например, в 2014–2015 годах, когда у многих арендаторов возникли проблемы с бизнесом, они либо уходили в более дешевые офисы, либо настаивали на пересмотре условий с арендодателями.

Понятно, что если фонд вкладывает в один-два объекта, то риск столкнуться с неплатежами арендаторов в трудные времена довольно высок. Например, в случае, когда фонд вложился в крупный торговый центр. В кризис потребительский спрос падает, люди больше экономят, предпочитая откладывать деньги на черный день. Тратятся только на необходимое, а вот покупку нового телевизора или одежды всегда можно отложить.

Поэтому в качестве объектов инвестирования для своего фонда мы решили выбрать стрит-ритейл. Покупатели сейчас все чаще предпочитают небольшие магазины рядом с домом походам в крупные гипермаркеты, и это влияет на стратегию крупных торговых сетей, которые стремятся развивать формат «магазин у дома». Фонд «Альфа-Капитал Арендный поток» как раз инвестирует в такие небольшие торговые помещения (1000–2000 кв. м), которые арендует сеть «Пятерочка».

Мы полагаем, что, несмотря на кризисы и эпидемии, такие вещи, как продукты питания или лекарства, всегда будут востребованы. Тем более что государство уже приняло ряд мер по социальной поддержке граждан. Так что проблем у ритейлеров быть не должно, а значит, стратегия фонда должна оправдать себя.