Девелоперы растеряли инвесторов

До осени прошлого года новосибирский рынок коммерческой недвижимости был одним из самых привлекательных в стране — цены и ставки аренды росли на 30% в год. Девелоперы, соблазняясь заманчивыми перспективами, сдали в эксплуатацию рекордное количество квадратных метров. С началом кризиса большинство построенных объектов столкнулись с оттоком арендаторов, снижением рентного дохода. Наименее пострадали объекты с правильной, четкой концепцией.
Иллюзии
Инвесторы верили в бесконечный рост цен
Еще десять лет назад коммерческая недвижимость была в Новосибирске в дефиците. Поиск подходящего помещения для торговли, склада, бизнеса отнимал много времени и средств. Инвесторы и арендаторы буквально охотились за подходящими помещениями, в будущие бизнес-центры (БЦ) и торговые центры (ТЦ) выстраивались очереди инвесторов.
В надежде на будущий рост рынка вплоть до осени прошлого года девелоперы соревновались, заявляя о все более масштабных коммерческих проектах.
Рекордным по объему ввода в эксплуатацию коммерческой недвижимости стал 2007 г., когда было сдано 170 тыс. кв. м (без учета офисно-торговых помещений на первых этажах жилых домов). По оценке компании DSO Consulting, на начало 2009 г. в Новосибирске было уже около 1,9 млн кв. м офисных площадей. И хотя ряд экспертов предупреждали о скором «перегреве» рынка, остановить маховик было сложно. В 2008 г. девелоперы сдали в эксплуатацию еще 92,4 тыс. кв. м офисных помещений. Кроме того, к концу 2008 г. на разных стадиях шло строительство нескольких крупных бизнес-центров совокупной площадью более 150 тыс. кв. м.
В торговле количество площадей приблизилось к отметке в 700 кв. м на тысячу жителей. «По этому показателю мы быстро догоняли Казань, которая столкнулась с перегревом рынка еще в 2006 г.», — говорит управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков. В 2008 г. в Новосибирске было введено около 315 тыс. кв. м торговой недвижимости, еще 1-1,5 млн кв. м — в стадии строительства и проектирования. Ритейлорам требовались и складские площади. Было заявлено строительство до 1,5 млн кв. м высококлассных складов (емкость действующих — 750 тыс. кв. м ), главным образом в промышленно-логистическом парке «Толмачево».
Страхи
Бизнес-центры и магазины теряли арендаторов
Для владельцев офисных и торговых центров кризис стал реальностью осенью 2008 г. Потребители начали экономить на покупках, а компании — на аренде. «Массовой тенденцией стал переход компаний на уровень home office», — отмечает руководитель аналитического центра АН «Сибакадемстрой Недвижимость» Федор Голованов. Активность рынка аренды коммерческой недвижимости снизилась до самого низкого за последние десять лет уровня. В результате в начале 2009 г. количество сделок аренды на рынке недвижимости сократилось более чем в два раза.
В офисном сегменте наиболее сильно пострадали кабинеты класса А. По оценке DSO Consulting, с осени 2008 г. БЦ класса А потеряли до 30% арендаторов. «Отток был бы более существенным — но надо отдать должное искусству управляющих, которые вовремя спохватились и начали снижать ставки. Арендаторам удавалось добиться дисконта до 50%, а снижение на 10-30% воспринималось как норма», — рассказывает Сергей Дьячков. Но в среднем по рынку падение оказалось менее существенным — в момент массового перезаключения договоров аренды в четвертом квартале 2008 г. ставки упали в среднем по рынку на 22%. При этом самый массовый сегмент — офисы класса С просели не более чем на 10-15%, отток арендаторов здесь не превысил 10%.
В наиболее сложном положении оказались только что построенные бизнес-центры. Их владельцам приходилось переманивать арендаторов на невыгодных условиях — вплоть до замены арендной платы на бартер. «Были опасения, что какой-либо из только что сданных бизнес-центров не сможет свести концы с концами и обанкротится», — говорит директор агентства недвижимости «Дело Проф» Петр Мельников.
С оттоком арендаторов столкнулся практически каждый торговый центр. Кому-то, как ТЦ «Мега», удалось быстро найти замену уходящим арендаторам, у других проблемы с заполняемостью стали видны невооруженным глазом: освободив целый этаж, покинул ТЦ «Москва» якорный арендатор, сеть «Банана-мама», из «Гранд Сити» ушло большинство якорей, включая гипермаркет «Мосмарт», в «Сибирском Молле» так и не открылись развлекательная часть и несколько бутиков.
К лету 2009 г. темпы падения ставок аренды замедлились. По данным RID Analytics, к осени, по сравнению с декабрем прошлого года, из-за оттока арендаторов ставки для офисов снизились на 50%, на торговые площади — на 30-40%.
Уроки
Управляющий должен стать разведчиком
Снижение ставок аренды помогало «спасти объект» далеко не во всех случаях, отмечает директор риэлторской компании «Акрополь» Зафар Умаров. Рынок принципиально изменился: теперь владельцы недвижимости конкурируют в борьбе за клиента, констатирует он.
Кризис довел конкуренцию между объектами недвижимости до «точки кипения»: прежде в Новосибирске качественных торговых и офисных площадей не хватало, поэтому арендаторы соглашались на все условия, включая уровень ставок и качество сервиса, считает Петр Мельников. Но на сужающемся рынке игрокам пришлось воевать за клиентов, а «на войне — как на войне», подчеркивает риэлтор. «Наши арендаторы получают предложения от других управляющих рассмотреть их «исключительно выгодные условия» с завидной регулярностью», — подтверждает управляющий БЦ «РосЕвроПлаза» Владислав Офицеров. Кризис преподал собственникам недвижимости урок — чтобы удержать имеющихся арендаторов и привлечь новых, нужно научиться идти им навстречу, говорят управляющие.
Директор департамента маркетинга ГК Becar Realty Group Наталия Черейская считает, что в Новосибирске не более 10 качественных ТЦ с продуманной концепцией. Подавляющее большинство комплексов имеет серьезные недостатки: в управлении, в отношениях с покупателями, в маркетинге и рекламе. Она считает, что отчасти это объясняется тем, что такими ТЦ управляют сами собственники. «В условиях кризиса стала очевидной неэффективность подобного подхода», — подчеркивает она.
По мнению гендиректора управляющей компании «Калинка» Дениса Ефименко, зачастую собственники зовут управляющих слишком поздно, когда момент наладить диалог с арендаторами уже упущен — большая часть арендаторов съехала, а оставшиеся сидят на чемоданах. Поэтому, отмечает он, в этом году стали наиболее востребованными услуги антикризисного управления, направленные на сохранение существующего пула арендаторов и заполнение оставшихся площадей.
Хороший управляющий должен быть отчасти разведчиком. Чтобы наладить контакт с арендаторами, необходим максимум информации об их бизнесах. «Знание деталей помогло нам сохранить отношения с одним из крупных арендаторов. Клиент начал задерживать оплату, невнятно объясняя это «временными финансовыми трудностями, — рассказывает управляющий одного из бизнес-центров, попросивший не указывать его имени. — Случайно я узнал о сути затруднений: арендатор добивался от одного из своих клиентов оплаты поставок. Мы предложили схемы рассрочки. Сейчас это один из наших наиболее лояльных арендаторов».
Из-за снижения покупательской способности населения даже в успешных торговых центрах управляющим пришлось изобретать новые способы повышения привлекательности объекта, нежели банальные скидки арендаторам. Торговый центр, в отличие от офисного центра, прежде всего нуждается в стабильном потоке покупателей, подчеркивает директор по развитию УК «Успех» (управляет ТЦ «Ройял Парк») Валерий Семибратов.
Возможности
Офисы и магазины можно купить дешево
В результате кризиса девелопмент потерял былую привлекательность для инвесторов. Доходность инвестиций в коммерческую недвижимость упала в разы, отмечает Петр Мельников. По его словам, в начале 2000-х гг. вложения в коммерческую недвижимость окупались за 3-4 года, сейчас — за 9-10 лет.
Эксперты полагают, что новые возможности появятся для инвесторов не скоро. Рынок БЦ класса A будет реанимирован не раньше, чем в 2012-2013 гг., пессимистичен Владислав Офицеров.
Разочарованные девелоперы избавляются от объектов. По информации риэлторов, на продажу выставлены, например, ТРЦ «Калина» и строящиеся объекты «Сибакадеминвеста», ТЦ «Фараон», БЦ «Гринвич», объекты компании «Труд» («Зеленые купола», «Москва», «Манхэттен», «Кобра» и т.д.). Однако инвесторов предложения не интересуют, констатирует президент СибГУД Олег Луговой.
Уход с рынка инвестиционных спекулянтов открыл новые возможности для ритейлоров. «Подавляющее число сделок покупки торговых площадей совершаются предприятиями торговли и сферы обслуживания, а раньше помещения приобретались под рентный бизнес», — поясняет Олег Луговой.
Его слова поддтверждают данные Becar Realty Group: в Новосибирске наибольшим спросом в спальных районах пользуются площади от 200 до 500 кв. м под супермаркеты и продуктовые магазины. Они сдаются по ставке 500-700 руб. за 1 кв. м.
Владельцы офисных зданий и торговых центров, стремясь увеличить свой рентный доход, начали с большим вниманием относиться к мелким клиентам. «Хитом сезона стала «мелкая нарезка» — кабинеты в 20- 30 кв. м, предложить которые часть бизнес-центров класса А просто не в состоянии», — отмечает Зафар Умаров.
У региональных сетей появляется возможность «сесть» в крупнейшие торговые центры — рядом с мировыми брендами. «Еще год назад о такой возможности можно было только мечтать», — говорит директор сети ТРЦ «Континент» Наталья Патрина.

Основные события
февраль ‘09 1 | В Новосибирске открыт склад класса А «Мегалоджикс-Новосибирск» общей площадью 121 тыс. кв. м. Логопарк занимает участок в 19 га вдоль улицы Петухова. Объем инвестиций — $135 млн. Инвесторы — группа компаний «Авалон» и британский инвестиционный фонд Raven Russia Holdings.
март ‘09 1 | Сдана в эксплуатацию вторая очередь БЦ «Пентагон» площадью 3,5 тыс. кв. м (общая площадь проекта — 7,5 тыс. кв. м). Девелопер проекта ПСК «Лауда» построил бизнес-центр в начале ул. Владимировской, одной из наиболее оживленных городский магистралей.
май ‘09 1 | Сдан в эксплуатацию 25-этажный БЦ «Кобра» общей площадью 22 тыс. кв. м. Он стал четвертым бизнес-центром класса А в Новосибирске. Инвестиции в строительство составили около $25 млн.
сентябрь ‘09 1 | ГК «Труд» внесла изменения в концепцию БЦ «Зеленые купола» площадью 6 тыс. кв. м, перепрофилировав первый этаж здания под продовольственный рынок: арендаторами стали Ермолинские полуфабрикаты, птицефабрика «Новосибирская», мясокомбинат «Торговая площадь» и др.
октябрь ‘09 1 | В Заельцовском районе, на пересечении ул. Северной и Красного проспекта, открыт второй ТЦ Metro Cash&Carry. Общая площадь ТЦ — 14,3 тыс. кв. м, в том числе торговая — 9 тыс. кв. м. Объем инвестиций — $20 млн евро.
декабрь ‘09 1 | До конца месяца откроется второй гипермаркет Auchan площадью 7 тыс. кв. м в ТЦ Golden Park (площадь — 30 тыс. кв. м) на ул. Курчатова в Калининском районе. Общая стоимость проекта Golden Park — $40 млн, ставка аренды составит $300-800 в год за 1 кв. м без НДС.

 

 

Дорогие офисы подешевели

Как изменились ставки аренды офисной недвижимости в Новосибирске за год

Класс бизнес-центра	Средняя арендная ставка (включая НДС и коммунальные услуги), в руб. в месяц за кв. м		Динамика, в %
	Сентябрь 2008 г.	Сентябрь 2009 г.
A	1 600	1 100	-31
B	1 040	900	-13
С	800	700	-13