Дина Русяйкина: «Кадастровая стоимость часто оказывается завышена»

Уже ни для кого не секрет, что кадастровая стоимость недвижимости часто не соответствует ее рыночной цене. Почему так происходит, как оспорить неоправданно завышенную государством цифру, и какова адекватная стоимость реальных объектов, рассказала директор и специалист по оценке недвижимости компании «Стандарт Оценка» Дина Русяйкина.

Дина, чтобы четко понимать, из чего складывается кадастровая стоимость недвижимости, нужно знать, что это такое, и как проводится процедура оценки. Расскажите о ее основных этапах и нюансах.

– Кадастровая стоимость земли или любого другого объекта недвижимости – это публичный эквивалент стоимости земельного участка или здания, установленная государством. По ней определяется сумма налогов, которые собственник должен уплатить в казну, и размер арендной платы, которую владелец взимает с арендатора, а также выкупная стоимость объекта. По закону, кадастровая стоимость должна быть равна рыночной, поэтому государство каждые 3-5 лет проводит массовую оценку, чтобы отразить рыночные изменения в ней. И для определения кадастровой стоимости объект сравнивается с усредненными аналогами, присутствующими на рынке, благодаря этому оценщики понимают, сколько он должен стоить.

Однако, проверить, какая на самом деле берется цифра – средняя или более высокая – не представляется возможным без проведения независимой оценки. Из-за этого и возникает большинство неоправданных сумм, которые не соответствуют реальности.

Но ведь чтобы подобрать аналог, нужно ознакомиться с объектом, выехать на него, оценить…

– Верно, оценщик обязан выехать на объект, произвести замеры площади и оценить его инфраструктуру.

Проводя независимую экспертизу, мы обязательно выезжаем к заказчику, если же объект находится в другом регионе, то на осмотр выезжает наш представитель. Мы стараемся собирать максимум информации: фотографии, документацию с параметрами недвижимости и так далее. И уже после всей тщательно проведенной работы формируем заключение о том, какова реальная стоимость недвижимости, сравнивая ее с наиболее выгодными для собственника аналогами.

И все-таки, что делать владельцу недвижимости, если он не согласен с результатами государственной кадастровой оценки? Как ему их оспорить?

– Для этого существуют такие люди, как мы – независимые оценщики-эксперты. Прежде всего, собственник должен выслать им все документы, в том числе, результаты государственной кадастровой экспертизы. Оценщики составят отчет, в котором представят аналоги объекта, просчитают их стоимость и предложат на основе всех этих данных скорректированную кадастровую стоимость.

Далее это заключение отправляется в саморегулируемую организацию оценщиков (СРО) на проверку. Такая мера необходима, чтобы исключить вероятность предвзятой оценки и подтвердить объективность проведенной процедуры.

Заключительным этапом становится обращение собственника со всеми собранными документами и результатами независимой оценки в экспертную комиссию государственной кадастровой палаты, которая и должна в идеале согласиться с изменением цены. Но чаще всего специалисты комиссии не одобряют результаты независимой оценки, и собственник вынужден обращаться в суд.

И как часто суд оказывается на стороне владельца недвижимости и утверждает новую стоимость?

– Здесь все зависит от мастерства юриста. Но в большинстве случаев результатов независимой оценки и заключения эксперта СРО для уменьшения цены оказывается достаточно. Если все документы в порядке, то риски минимальны.

Можно ли предотвратить развитие такой ситуации?

– Обновление кадастровой стоимости недвижимости проводится в среднем через каждые 3-5 лет. Следующая массовая переоценка будет проведена государством в 2017 году. Поэтому советую всем собственникам обратиться уже сейчас в компании, профессионально проводящие ценовую экспертизу, и понять для себя, адекватны ли те налоги, которые сейчас ими выплачиваются. И если нет, то специалисты помогут уменьшить выплаты. Сделать это можно у нас в компании «Стандарт Оценка». Мы уже много лет работаем на этом рынке и досконально знаем все механизмы, благодаря которым он существует.

Чтобы продемонстрировать масштабы разницы, которая существует между реальной стоимостью объекта недвижимости и той цифрой, которую устанавливает государство, Дина Русяйкина представила обзор некоторых известных объектов Новосибирска и их цен. Ниже приведена стоимость земельных участков под названными зданиями.

ТРЦ Галерея 

Кадастровая стоимость сейчас: 286 248 934,3 руб.

Потенциальная кадастровая стоимость после оценки: 23 024 400 руб.

Снижение в 12,4 раза

Кофейня «Travellers Coffee», известный в народе, как «Шарик», Октябрьская магистраль, 2

Кадастровая стоимость сейчас: 8 727 556,5 руб.

Кадастровая стоимость после: 702 000 руб.

Снижение в 12,4 раза

Новый торговый центр у метро Березовая роща, Гоголя, 180

Кадастровая стоимость сейчас:168 285 192 руб.

Кадастровая стоимость после: 7 896 000 руб.

Снижение в 21,3 раза

ТЦ Академгородка

Ильича, 6

Кадастровая стоимость сейчас:108 740 594,78 руб.

Кадастровая стоимость после: 10 213 700 руб.

Снижение в 10,7 раза

БЦ Техноком

Фрунзе 86

Кадастровая стоимость сейчас: 57 542 197,5 руб.

Кадастровая стоимость после: 4 628 400 руб.

Снижение в 12,4 раза

ЦУМ Новосибирск

Кадастровая стоимость сейчас: 56 930 522,4 руб.

Кадастровая стоимость после: 4 579 200 руб.

Снижение в 12,4 раза

ТОЦ Москва

Кадастровая стоимость сейчас: 61 212 246,7 руб.

Кадастровая стоимость после: 4 923 600 руб.

Снижение в 12,4 раза

Таким образом, становится очевидно, во сколько раз сейчас переплачивают собственники или арендаторы участков. И специалисты компании «Стандарт Оценка» помогут в этом. Достаточно просто связаться с ними по телефону +7-913-731-99-69 или +7-983-123-36-22.