Экономный застройщик
досье Алексей Юрьевич Джулай Родился в сентябре 1964 г. в Новосибирске. ОБРАЗОВАНИЕ: среднее. РАБОТА: 1988-1989 гг. — сварщик в компании «Метрострой». С 1989 г. — председатель производственного
досье
Алексей Юрьевич Джулай
Родился в сентябре 1964 г. в Новосибирске.
ОБРАЗОВАНИЕ: среднее.
РАБОТА:
1988-1989 гг. — сварщик в компании «Метрострой».
С 1989 г. — председатель производственного кооператива «Водолей».
С 2000 г. — директор «Дискус Плюс».
СЕМЬЯ: женат, воспитывает дочь.
хобби: рыбалка.
Свои первые знания об экономике генеральный директор «Дискус Плюс» Алексей Джулай получил не на университетской скамье. Вернувшись на «гражданку» со срочной службы, он устроился работать сварщиком. Однако довольно быстро понял, что можно зарабатывать куда больше, если начать собирать заказы с клиентов напрямую. Так в 1989 г. возник кооператив «Водолей», который занимался изготовлением весьма актуального по тем временам товара — железных дверей.
Предприятие росло, «Водолей» осваивал новые виды изделий — торговое оборудование, сейфы и т.д. В конце 1990-х гг. Джулай поделил эти направления между несколькими компаниями, чтобы проще было вести учет и была понятна эффективность каждого из типов выпускаемых продуктов. Кооператив работает до сих пор, но это не основной бизнес.
Созданная в 2000 г. компания «Дискус Плюс» должна была заниматься производством металлоизделий. Поскольку спрос на продукцию предприятия неуклонно рос, Алексей Джулай стал задумываться о поиске подходящих помещений для расширения бизнеса. Производство во многих сферах тогда только начинало подниматься, и купить какой-нибудь цех можно было за смешные по сегодняшним меркам деньги.
По счастливому совпадению, именно тогда, пройдя через банкротство, был выставлен на торги крупнейший в городе «Домостроительный комбинат № 1» (ДСК-1). В советское время из панелей, выпущенных этим предприятием в Новосибирске, были построены целые микрорайоны. О масштабах этого производства говорит только одна цифра — в 1984 г. выпущенных предприятием панелей хватило на возведение 5 млн кв. м жилья. Это в пять раз больше, чем возводят сегодня все новосибирские строители, вместе взятые.
Однако с разрушением плановой экономики у предприятия резко упал объем заказов. Панельное строительство в городе и вовсе сошло на нет — в 1990-х гг. дома из панелей уже не строились. В результате к тому моменту, когда судебные пристава начали распродавать имущество ДСК-1, от комбината уже осталось не так много.
Большого числа желающих купить актив не было, поэтому служба судебных приставов продавала мощности ДСК-1 по частям, в том числе и имущество входившего в состав ДСК-1 «Завода крупнопанельного домостроения № 6» (ЗКПД) в расчете на то, что за выстуженные цеха удастся выручить хоть какие-то деньги. Покупателей было немного, да и те, что были, скорее всего, сами не были уверены до конца, что, собственно, можно сделать с этими помещениями, считает Джулай. Даже переоборудовать под склад эти огромные цеха было проблематично.
«На заводе отсутствовало отопление, — вспоминает Джулай. — Там была котельная, но ее последовательно замораживали пьяные кочегары. Такая была у них новогодняя традиция. После чего оттаивало все это добро только к весне. А поскольку на комбинате довольно давно не платили зарплату, то все, что можно было унести ценного, оттуда вынесли работники. Начали, понятное дело, с цветмета — «выстригли» всю проводку. Это-то и спасло основное оборудование. Оснаст-ку для выпуска комплектов можно было вытащить лишь кранами. Но когда дело дошло до нее — краны уже не работали. Хотя и ее уже начали было потихоньку пилить вручную».
Для того чтобы собрать предприятие по кусочкам, «Дискус Плюсу» пришлось принять участие в 20 торгах — на это ушло несколько лет — последние лоты ЗКПД № 6 были приобретены в конце 2003 г. Сумму, которую Джулай вложил в эти покупки, он не раскрывает. Когда большая часть комбината была у него в руках, к «Дискусу» обратились чиновники мэрии, попросив помочь достроить три дома, которые начали возводить еще в 1980-х гг. Деньги для завершения строительства в городской казне уже были, а вот панели для таких строений в городе уже никто не выпускал. Для «Дискус Плюса» это стало не просто интересным заказом, но и возможностью наладить полезные контакты с городской администрацией. «До этого я в мэрии никого толком не знал», — признается Джулай.
Для того чтобы взяться за перспективный контракт, нужно было запустить производство. Джулаю это оказалось не так сложно, поскольку у компании был опыт работы с металлом. Недостающее оборудование было собрано по аналогичным производствам (которые находились зачастую не в лучшем состоянии). «Покупали за две-три цены металлолома», — говорит Джулай. В результате уже в 2004 г. «Завод крупнопанельного домостроения № 6» выдал первую продукцию.
Первые дома из панелей ЗКПД-6 были построены, точнее, достроены УКС-ом мэрии. Убедившись, что купленное им предприятие не только работает, но и выдает интересную для рынка, как тогда, по крайней мере, казалось, продукцию, Алексей Джулай бросился искать покупателей. И тут его ждало серьезное разочарование. Строить дома из панелей, несмотря на все преимущества этой технологии в плане снижения издержек, никто не хотел.
Во-первых, строители помнили, как один за одним завалились на бок все ЖБИ в 1990-х, и никому не хотелось оказаться с недостроенным домом и поставщиком-банкротом, без которого довести строительство до конца было бы проб- лематично. К тому же сами по себе панельные дома с советских времен имели не лучшую славу. Ипотека только набирала силу, а те, кто был способен накопить на квартиру в новом доме, предпочитали кирпичные.
«Дискус Плюс» обратился в мэрию, но заниматься масштабным жилищным строительством городские власти не могли, на это в бюджете не было денег. Единственный вариант, который смогли предложить предпринимателю, — заняться строительством самостоятельно, предложив на выбор несколько площадок, которые были до этого брошены предыдущими застройщиками.
Каких-то серьезных финансовых или административных ресурсов у Алексея Джулая тогда не было, так что ему пришлось брать, что называется, «что дают». Участок в районе Гусинобродской барахолки находился на самом краю города и имел не слишком благополучное окружение. Но самое главное — для того чтобы хоть что-то там построить, к этой земле нужно было протянуть самостоятельно все коммуникации — не было даже дороги. В свое время УКС мэрии начал там бить сваи, но, подсчитав, во что обойдется выполнение «техусловий», бросил эту затею, выполнив работу наполовину. В результате площадка стала вовсе неликвидной.
«На это свайное поле никто не мог зайти, поскольку шаг свай был сделан как раз под панельные дома 90-й серии, а такие панели уже никто не производил. Это означало, что для строительства из какого-то другого материала эти сваи нужно было выдергивать, так что эту землю мне удалось получить фактически в кредит. За участок я рассчитывался с мэрией уже после того, как начал сдавать там дома, — квартирами», — рассказывает Джулай. Мэрия же получила таким образом больше 2000 кв. м жилья. Если учесть, что первые квартиры на этапе строительства «Дискус Плюс» продавал по 8 тыс. руб. за кв. м, то получается, что земля, на которой уже построено более десяти многоквартирных домов (и строительство еще не завершено), обошлась компании Джулая примерно в 16 млн руб.
Совсем неплохо, учитывая итоги последующих земельных аукционов. Например, в 2007 г. за участок площадью 26,4 га, расположенный по ул. Петухова (тоже далеко не центр города), компания «Сибирь-развитие» согласилась выложить 294,2 млн руб.
Впрочем, получить землю было мало. Перед тем как начать осваивать этот участок, «Дискус Плюсу» пришлось уложить 2,5 км водовода, километр теплотрассы, 10 км кабельных каналов и построить дорогу — ул. Высоцкого — первую в городе улицу общего пользования, чье сооружение полностью было профинансировано из частных источников. Дополнительно потраченных денег хватило бы на строительство еще одного дома.
Деньги на это дал Сбербанк. У «Дискус Плюса» к тому времени уже была в банке неплохая кредитная история по проектам, связанным с производством металлоизделий, было имущество, которое можно было представить в качестве залога. Однако шаг этот был рискованным — ведь банкиры дали деньги начинающему строителю. Да еще и не на возведение вполне ликвидного жилья, а на строительство коммуникаций, которые без жилья вряд ли кому-то можно было продать за нормальную цену. «Меня многие отговаривали от этой затеи, — признается Джулай.— Но у меня были горящие глаза и убежденность в том, что нужно строить дешевое жилье — рынок был совершенно пустым!».
Строительство самих домов велось целиком на средства будущих владельцев квартир в них. Поскольку компания тогда была совершенно неизвестна на рынке, вложить деньги в первый дом согласились люди, которые в своем большинстве знали Джулая лично — сотрудники самого «Дискус Плюса» и работники Сбербанка.
Взяв на себя роль девелопера, Алексей Джулай поначалу не хотел связываться со стройкой напрямую. Компания наняла подрядчика — строительную организацию. Но посмотрев на то, как она работает, руководитель «Дискус Плюса» понял — строить дома, по-видимому, ему придется тоже самому — слишком уж медленно работали нанятые строители. Первый десятиэтажный восьмиподъездный дом в результате достраивали с подрядчиком вместе — на его сооружение ушло 18 месяцев. Больше так долго у Джулая дома не строились.
Сдав в 2005 г. свой первый собственный дом общей площадью 18 тыс. кв. м, «Дискус Плюс» неожиданно ворвался в первую пятерку новосибирских застройщиков. Годом позже объемы выросли в два с половиной раза, и с тех пор компания уверенно держит второе место в городе, сдавая по 50-60 тыс. кв. м.
У руководителя «Дискус Плюса» не было строительного опыта, но хватало здравого смысла и предпринимательского чутья. Очень быстро Алексей Джулай понял, что одним из основных конкурентных преимуществ панельной технологии является скорость возведения дома. А чем меньше времени тратится на стройку, тем меньше издержек и потерь на инфляцию. Чем дешевле обходится дом, тем меньше можно назначить цену. «Думаю, дом в десять этажей можно построить за месяц. Мы пока строим за полтора», — недоволен темпами Джулай.
На фоне традиции большинства новосибирских компаний — ведения строительства «по мере поступления денег», а многие дома возводятся годами, «Дискус Плюс» быстро завоевал доверие покупателей.
В «Дискус Плюсе» постоянно работают над снижением издержек, утверждает руководитель компании: «Если есть какая-то возможность выполнить работу быстрее или с меньшим количеством людей, такой возможностью обязательно воспользуемся. Сейчас у нас главная задача — повысить эффективность труда. В России люди получают нередко больше, чем зарабатывают. К нам, например, приезжал швейцарец (представитель компании-производителя оборудования), который занимался монтажом оборудования — линии для покраски металлоизделий. Ему 53 года, но он успевал работать и как бригадир, и как наладчик, да еще наших работников гонял».
Работать над эффективностью Джулаю помогает, по его словам, хорошее знание процессов и операций изнутри. Первые навыки управления людьми руководитель «Дискус Плюса», по собственному признанию, получил в армии. Армейский принцип обучения «делай, как я» Алексей Джулай усвоил хорошо, и сегодня считает его основой собственного стиля управления. «Когда два года назад у нас возникли проблемы при запуске арматурного цеха, я почти два месяца работал там как начальник и как мастер. Если надо, могу взять в руки держак сварщика и показать, как нужно варить, например, каркас, — гордо говорит он. — Мне интересно работать в качестве технолога, вникая в суть и детали тех или иных операций. Это очень помогает, люди знают, что я в этом разбираюсь, надуть меня тяжело (смеется). Если мне кто-то начинает рассказывать, что какую-то работу нельзя выполнить, я просто беру людей из других подразделений, добиваюсь результата от них и показываю «отказникам». Это работает гораздо лучше ругани и топанья ногами».
Руководитель «Дискус Плюса», похоже, уже устал отвечать на обвинения в том, что строит доступное, но какое-то «второсортное» жилье: «Я сам и многие мои знакомые выросли в панельных домах — и ничего! А то, что квартиры там были маленькими, так это просто таким был уровень нашего благосостояния — в кирпичных домах зачастую они были не больше».
Алексей Джулай:
«Когда мы «зашли» на завод, сильно поменялись строительные нормы, в частности, требования по теплотехнике. Раньше панель была цельным массивом, сейчас это сэндвич, в котором есть слои теплоизолятора. Так что, с точки зрения тепла, панель сегодня не уступает другим технологиям. Сейчас мы работаем над тем, чтобы справиться с другим недостатком панельных домов — плохой звукоизоляцией. Уже есть отработанная технология — можно добиваться неплохих результатов за счет нанесения на потолок и стены слоя вспененного полиэтилена, покрывая его гипсокартоном. Поскольку панели ровные, мы можем это делать без направляющих, а значит, и без потери площади. На полу — тот же полиэтилен и ламинат. Делать это мы предполагаем за дополнительную плату — но она получается небольшой — 1000 руб. на кв. м».
Падения спроса на панельные дома Джулай не опасается. Он уверен, что даже в рамках существующей технологии можно существенно улучшить качество такого жилья. Сейчас, например, в компании присматриваются к опыту других сибирских регионов — в Красноярском крае уже заселены первые панельные дома в 16 этажей. Есть возможность нарастить фасад с сегодняшних 18 м до 21 м. Это улучшает планировку квартир, увеличивает размер комнат — «однерка» в таком доме получается уже 53 кв. м, а это уже полногабаритная квартира .
С момента выхода на рынок компании Джулая удается удерживать цену на свое жилье почти вдвое дешевле средних по рынку (25 тыс. руб. за кв. м против 48 тыс. руб. за кв. м в среднем по городу). Достигается эта дешевизна тем, что собственники квартиры получают не готовое для жизни жилье, а бетонную коробку, где нужно еще проводить внутреннюю отделку, прокладывать провода, трубы, устанавливать сантехнику. Но ведь и процветающие западные авиакомпании-дискаунтеры воды бесплатно в полете не наливают, и масса людей готова мириться с неудобствами ради существенной экономии в цене. Сам Джулай по этому поводу говорит образно: «Если вы платите как за «Жигули», то странно ждать от машины качества «мерседеса». В конце концов никто ведь не мешает нанять бригаду ремонтников, которые доведут квартиру до ума, — строительные компании, которые продают жилье «под ключ», просто включают эти затраты в конечную стоимость.
Сегодня «Дискус Плюс» старается нащупать для себя новые ниши. В прошлом году компания приняла участие в своего рода эксперименте — в одном из районных центров Новосибирской области — Колывани «Дискус Плюс» построил из панелей 13 двухэтажных домов. Идея строителей и областных властей была попробовать, что сегодня можно возводить в таких населенных пунктах, чтобы уложиться в бюджетные рамки и не нарушить экономической логики. Результат Джулаю понравился, но дальше дело не пошло. Выросла вдвое цена стройматериалов и возникли сложности: железнодорожники не хотели возить тяжелые панельные блоки, да и цены на транспортировку сводили на нет рентабельность. В результате от интересного проекта пришлось отказаться.
Опыт этот, впрочем, не пропал даром — сейчас по этой же технологии «Дискус Плюс» собирается строить общеврачебные практики, которые возводятся на средства городского бюджета. Это небольшие (порядка 500 кв. м) здания, в которых, помимо кабинетов, предусмотрено и жилье для врачей (две квартиры). Размещать такие мини-комплексы предполагается там, где для полноценной поликлиники слишком низка концентрация населения, но лечить людей, тем не менее, надо.
Сегодня, кроме «Дискус Плюса», из панели ведет застройку КПД «Газстрой». Целый комплекс домов (часть из которых уже заселена) под названием «Северное сияние» построил «Строймастер» — и благодаря хорошему расположению (недалеко от центра), квартиры в этих домах продаются не дешевле «кирпичного» жилья в аналогичных районах — от 40 тыс. руб. за кв. м и выше.
Сейчас «Дискус Плюс», так же, как и другие строители, думает, как работать в условиях ипотечного кризиса, который привел к серьезному сокращению притока наличности в отрасль.
«Стремительный рост цен на жилье объясняется прежде всего ростом стоимости материалов, которые за последние три года подорожали в 4-5 раз, а зарплаты выросли от силы в 1,5-2 раза и пока далеки от уровня среднеевропейских. Заметьте, стоимость стройматериалов у нас — едва ли не самая высокая в мире. Причина этой ситуации проста — покупателей много, а продавцов — раз-два и обчелся. Ведь многие материалы просто невыгодно везти издалека. Но сейчас ситуация немного выправляется — объемы строительства упали, поставщики начали сбрасывать цены. Люди немного стали приходить в себя. Ситуация постепенно наладится», — рассказывает Джулай.
Алексей Джулай уверен, спрос на быстровозводимые и недорогие дома на рынке обеспечен на годы вперед. А в условиях массовой многоэтажной застройки с ограниченным бюджетом ничего лучше панельных домов пока не придумали, считает руководитель «Дискус Плюса».
детали
Каков оборот «Дискус Плюса»
В состав «Дискус Плюс» входит «Завод крупнопанельного домостроения № 6». «Дискус Плюс» ведет застройку Плющихинского жилмассива. В 2007 г., по данным мэрии Новосибирска, ввел в строй 48 636 кв. м жилья. При средневзвешенной цене в 25 тыс. руб. за кв. м объем продаж компании должен составить порядка 1,2 млрд руб. Собственником является Алексей Джулай.
Владиславу Бакальчуку предъявили обвинение в убийстве и задержали на 48 часов 
Коллектора ЭОС, принадлежащего немецким акционерам, собирается купить Газпромбанк 
Татьяна Бакальчук стала беднее почти в два раза 
Как сохранить аутентичную историческую среду? Опыт Ирбита, Омска и Екатеринбурга 
Обман на собеседовании: почему кандидаты и работодатели скрывают правду?