Эксперты: «Новосибирцы потеряют интерес к развлечениям в ТЦ через 1,5-2 года»

ДК задал экспертам рынка пять вопросов, в ответах на которые они поделились статистикой, мнениями и советами.

1. Как показал себя рынок торговой недвижимости в 2016 году: каков был процент незаполненных площадей в торговых и торгово-развлекательных центрах и когда ждать их дозаполнения?

2. Новых открытий в прошлом году было немного, но ведется довольно много строек – что это значит для рынка, каковы его перспективы на ближайшие два года? И каковы перспективы вновь появляющихся объектов с учетом недозаполненности существующих?

3. Как конкурирует между собой уличная торговля и ТЦ?

4. В 2016 г., по подсчету «Магазина магазинов», Новосибирск не вошел в рейтинг (среди городов с численностью выше 500 тыс. чел.) по обеспеченности торговыми площадями на тыс. чел. И вообще СФО считается одним из низкообеспеченных округов в этой сфере. С чем это связано?

5. По мнению столичных экспертов, московская публика пресытилась развлекательным форматом, и ТРЦ теряют свои потоки. Кроме того, развлекательная часть уже никак не поддерживает торговый трафик и почти на него не влияет. Как в этом смысле обстоят дела в Новосибирске?

Президент Клуба управляющих бизнес-центрами Татьяна Гениберг

1. Рынок в 2016 г. вел себя по-прежнему инертно. Значительных скачков и изменений не было. Хотя, в принципе, среди российских рынков торговой недвижимости в Новосибирске он достаточно развит. Наш город – крупнейший центр торговли в Зауралье, и я вижу, как некоторые ритейлеры, вдохновленные успехом в небольших городах из западной части страны, идут с большими планами и амбициями к нам. Но здесь получают серьезную конкуренцию и, неподготовленные к ней, начинают проигрывать. Покупатель их в лучшем случае игнорирует, имея привычку обслуживаться в других магазинах, в худшем случае даже не замечают выхода нового игрока на рынок. Это можно проследить на примерах с «Пятерочкой», «Мегахендом», фермерским хозяйством «Волков» и другими. Если говорить конкретно о торговых центрах, то ТЦ районного и окружного значения у нас много. В окружных доля вакантных площадей сейчас колеблется от 20,6% (в ТРЦ «Континент на Гусинобродском шоссе 20») до 0,2% (в МФК «Сан сити»). В районных: от 30,3% (в ТЦ «Москва») и 15,4% в (ТЦ «Холдей Family») до 2,9% в (ТЦ «Юпитер»). В то же время наиболее крупных региональных ТЦ всего три: СТЦ «Мега Новосибирск» (вакантных площадей 0,5%), ТРЦ «Аура» (вакантных 0,8%), ТРЦ «Галерея Новосибирск» (6,7%). Я бы сказала, что региональных крупных ТРЦ у нас недостаточно. Интересным будет здесь ввод нового проекта ТЦ «Европейский». Ждем этого с нетерпением. Также в Новосибирске достаточно много торговых объектов, не оформленных как торговый центр, и более узкого сегмента – street retail. Они значительно дополняют наши ТЦ и решают вопрос удаленности размещения ТЦ в каждом конкретном случае. Дозаполнения для региональных ТЦ сильно ожидать не стоит, у них картина и так достаточно удовлетворительная. Окружным и районным ТЦ ждать придется еще, думаю, года 3-4, когда иностранные, московские, питерские сети решатся идти в Россию глубже и перешагнут через Урал. Пока, к сожалению, для многих Урал становится серьезным даже психологическим барьером.

2. Новые объекты постепенно заполняться будут. Но скорость этого зависит от успешности местоположения объекта, внутренней планировки, уровня отделки, оснащенности. В условиях кризиса перепроизводства торговых площадей, новые объекты повлекут за собой только ужесточение конкуренции.

3. Конкуренция, конечно, есть. Но я бы сказала, что это разные по сегментам рынки. Если мы хотим купить хорошую брендовую одежду, технику, сотовый телефон, дорогую косметику, то мы однозначно пойдем в ТЦ, на улице такого не найдешь. А если нам нужны хлеб, молоко, фрукты, ежедневная мелочь, то мы купим это по дороге домой на улице и не будем тратить время на поход в ТЦ, даже если там есть супермаркет.

4. Мне кажется, здесь надо смотреть в глубь вопроса. По торговым центрам мы, наверное, действительно не лидеры. Но если учесть множество зданий, приспособленных под торговлю (официально не являющихся ТЦ), street retail и цокольных помещений, в которых ведется торговля, то картина будет совсем иная. У нас много непрофильных помещений, используемых под торговлю, они и вносят разногласия между реальной картиной торгового бизнеса и официальными цифрами.

5. Мы пока этого пика не достигли. У нас в ТЦ люди ходят развлечься, встретиться с друзьями, весело провести свободное время. И такие развлечения есть: Детский город профессий «Солнечный» (ТЦ «Холдей Family»), «Место есть» (ТЦ «Мега»), картинги, салоны тайского массажа, центр аттракционов, стимулирующих движения «Авто Сим Новосибирск» («Аура», «Сибирский молл», «Континент»), MustHave (ФЭШН-индустрия: ТРЦ «Галерея Новосибирск», «Ройял Парк»), боулинги, аэрохоккеи, спортбары («Сибирский молл»), крытые и открытые катки («Ройял Парк», «Мега»), ярмарки, выставки. Но следует отметить, что развлекательная часть наших ТЦ слабо обновляется. Когда-то открытые «развлекаловки» могут стоять годами. Публика ими пресыщается. Нужно повышать скорость смены развлекательных мест в ТЦ. А в целом новосибирцы потеряют интерес к развлечениям в ТЦ, я думаю, через 1,5-2 года. И это будет толчком к созданию новых точек роста для торговых центров. А что это будут за точки – покажет будущее и мы с вами.

Директор MDBroker Данил Прудников:

1. В 2016 году произошло небольшое оживление рынка ритейла по отношению к 2015 году. Основным драйвером стало то, что собственники недвижимости снижали ставки аренды от 20%, а иногда и до 50%. Основным коммерческим условием большинства федеральных игроков был пункт о возможности работать на проценте с товарооборота. Средняя заполняемость существующих супер-региональных торговых центров в 2016 году составила 80%, региональных и окружных – около 65%, районный формат, где основным арендатором был продуктовый ритейл, заполнялся до 90% и даже до 100%. Есть примеры и районных форматов, где на 1 этаже расположен супермаркет, а 2 этаж или цоколь пустуют – здесь все очень зависит от конкретной точки и наличия конкурентов

2. Перспектива есть только у районного формата ТЦ, в более крупных форматах есть большой риск, что не получится достигнуть заполняемости даже на 50%, либо нужно существенно снижать ставки аренды для большей заполняемости. Однозначно придется сдавать площади за коммунальные и эксплуатационные услуги операторам детских развлечений, либо инвестировать в самостоятельные проекты и управлять ими.

3. Стрит-ритейл на центральных магистралях города сохранил свои позиции только в местах наличия остановок и станций метро. ТЦ с каждым годом забирают все больше покупателей и арендаторов сегмента fashion. В формате «стрит» остается все меньше арендаторов, уходят с рынка банки, бутики, на смену им приходят продуктовые супермаркеты, фирменные розничные отделы фермерских хозяйств, барбершопы, аптеки и минимаркеты.

4. Строить или не строить ТЦ – этот вопрос напрямую зависит от уровня безработицы и средней зарплаты в регионе. Показатели продаж в Новосибирске намного ниже, например, чем в Тюмени, где зарплата выше. Новосибирск славится как торговый регион, конечно, но славиться – не значит быть выгодным для разного вида инвестиций. Здесь нужна локальная аналитика и знание местного рынка перед покупкой участка и закладыванием первого кирпича. Иногда выгоднее построить в 2 раза меньше площадей и эффективно их сдать, чем сделать «музей» с красивыми баннерами пустующих помещений.

5. Развлекательная часть в ТЦ является дополнением, а не основой. Есть примеры, где эта доля сокращена в проекте, и ТЦ успешен. Так, в ТРЦ «Галерея Новосибирск» детская развлекательная зона составляет всего 415 кв. м, при этом магазины успешно работают, и в центр всегда хороший трафик. Совсем без развлекательной зоны торговый центр более 20 000 кв. м не обойдется – нужно дополнение к салонам для посетителей с детьми и молодежи. Хороший пример районного ТЦ – «Атлас», на ул. Гребенщикова, 2, общей площадью 5400 кв. м, где планируют надстраивать этаж для размещения кинотеатра, который будет единственным в спальном районе, и это верный шаг, несмотря на длительную окупаемость инвестиций.

Полномочный представитель Гильдии управляющих и девелоперов по Новосибирску и области Максим Марков:

«Строек действительно много, но все они сконцентрированы в форматах продуктовых гипермаркетов и магазинов у дома. Абсолютное большинство объемов создается «под заказ» конкретных ритейлеров. На мой взгляд, в этом секторе рынок несколько перегрет, и такая активность на нем продержится не более двух лет. Который год переносится открытие ТРЦ «Европейский», а это 100 тыс. квадратных метров общей площади. И мне пока неизвестно о намерениях каких-то крупных арендаторов размещать в нем свои торговые точки. У него будет тяжелая судьба. Предположу, что заполняться он будет года три».

Генеральный директор ГК «Отелит Development» Евгений Бурденюк

1. Процент был разный, в зависимости от расположения, концепта и общей востребованности ТЦ, и колебался он в районе 90-95%. На мой взгляд, сейчас идет тенденция к заполнению: «Сибирский Молл» недавно анонсировал, что сдал все торговые площади. Но, в любом случае, все зависит от работы самого ТЦ, нет зависимости от обшей тенденции на рынке. Рынок зрелый. Возможно, произойдут изменения из-за запуска ТРЦ «Европейский», который планируют открыть в течение 2017 года, но не думаю, что это изменит ситуацию.

2. Нельзя сказать, что сейчас ведется много строек ТЦ. Возможно, на окраине города продолжается строительство, но не моллов, а районных ТЦ, и спрос на них не высокий, так как снижается интерес к жилью. В основном сейчас появляется стрит-ритейл. В ближайшие два года рынок ТЦ заполнится – никто больше не стремится строить гигантские объекты. И, соответственно, есть причины недозаполненности: завышенные ценники и слишком высокая конкуренция. А если говорить про новые объекты, то они появляются в тех местах, где есть высокий спрос, но мало предложения. У них проблем с недозаполненностью не будет. 

3. Возможно, ранее уличная торговля была якорной: люди приезжали в город, гуляли, делали покупки и уезжали. Сегодня эту нишу у стрит-ритейла забрали торговые центры. На мой взгляд, нет конкуренции – каждый занимает свою нишу. В ТЦ люди специально приезжают, чтобы совершить покупки и хорошо провести время, а уличная торговля ориентирована больше на объекты, которые не требуют специальной поездки для того чтобы совершить покупки.

5. На мой взгляд, у нас живет данный формат, и насыщения сильного нет.  ТЦ постоянно организуют развлекательные мероприятия, ярмарки, привлекают аниматоров для детей, привозят артистов.

Мнение архитектора

Сергей Пергаев, руководитель архитектурного бюро Сергея Пергаева:

«Торгово-развлекательный формат в классическом понимании действительно переживает своего рода кризис, как и любые многофункциональные объекты. Сам способ реализации многофункциональных объектов коммерческой недвижимости переживает перерождение. На смену МФК приходят новые объекты с новым подходом – Life Style объекты. Это новые концепции, новый подход, реализация которых сильно завязана на архитектурных решениях и общем бренде объекта. Будущее отрасли – в незаметном переплетении всех функций, заложенных в объектах, и выделении площадей под общественные зоны, но без потери их «полезности». Эта тенденция «проклюнулась» не только в столичных городах, но и здесь, в регионах, в том числе в Новосибирске. Это происходит с ресторанами, ТЦ и ТРК, с кинотеатрами и бизнес-центрами. По нашим прогнозам, в борьбе за посетителей и арендаторов победят те, кто сможет перестроить свои старые объекты или будет учитывать этот новый тренд, строя новые.

Сама идея многофункциональности пространства переходит на новый уровень. От простого соединения в одном здании большого количества функций, разделенных стенами, входами, кассами, – к единому пространству с незаметным переходом от ресторана к галерее, от магазина мужской одежды к спортзалу, от винного магазина в ресторан.

Сейчас актуально создание пространств, больше похожих на естественную среду – некую биосферу, где разные функции, разные объекты соединяются по принципу соседствования. Они не просто соседи, разделенные забором, а один общий, взаимодействующий с гостями организм.

Например, классические ТЦ и ТРК строились по принципу улиц: коридор с разными входами в небольшие и большие торговые пространства разных брендов. Но коридор, даже широкий и с высоким потолком – это не самое комфортное пространство, по нему человек стремится от входа к выходу, а задача – задержать человека внутри. Верней сделать так, чтобы ему не хотелось уходить.

Для этого, среди прочего, создаются общественные места – точки притяжения внутри объектов. Это площади, которые не сдаются в аренду напрямую, но они приятны, полезны и интересны гостям, при этом в них можно встроить маркетинговую составляющую. Например, у магазина спорттоваров поставить стол для настольного тенниса с возможностью играть. Работая с «Мегой» в Новосибирске, наше архитектурное бюро создало детскую площадку и общественное пространство МЕСТОЕСТЬ, которые не предназначались для сдачи в аренду, но увеличили трафик и время пребывания людей.

Общественная зона может быть частью магазина – спортмагазин продает столы для пинг-понга, мы планируем место для стола в общественную зону, где люди смогут играть – это уже работающая полезная площадь, она промоутирует товар. Монотонность пространства утомляет гостей, лучше всего через каждые 30-40 метров делать интересные и интерактивные объекты. Коридоры обычно «съедают» до 40% полезной площади ТЦ. При этом подходе полезную площадь можно доводить до 80% (20% всегда занимают коммуникации).

Мы видим, что действующие ТЦ и ТРК стараются внедрить эти новые принципы: единое уютное пространство с переплетающимися функциями и вплетение в проекты общественных мест, этот же подход активно обсуждается и при планировании новых объектов.

В месте, созданном по этим принципам, человек делает покупки очень естественно – обедая в ресторане, покупает вино; по пути в спорт зал покупает инвентарь; посещая продуктовый супермаркет, записывается на кулинарные курсы».