Инвестиции в «квадраты»: новые тренды и удачные стратегии

Вместо быстрых спекулятивных сделок на рынке недвижимости, когда инвестицию можно было окупить за год, пришли долгосрочные вложения. Прежде всего, инвесторы рассматривают квадратные метры как способ сохранения капитала. «На рынок недвижимости людей приводит боязнь падения рубля, инфляции, финансовой нестабильности,— отмечает Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».— Вторая цель, которую могут преследовать инвесторы,— извлечение стабильного дохода от сдачи приобретенной квартиры в аренду. Это, как я называю, «пенсионные» инвестиции: вариант для тех, кто отошел от дел или, опять же после финансового кризиса, не видит перспектив развития собственного бизнеса».
Инвестиционный «эконом»
По данным Российской гильдии риэлторов (РГР), за последний месяц в среднем по России сроки экспонирования жилья сократились на 15%, а количество предлагаемых объектов— на 13%. То есть жилье активно раскупается. Тем не менее квартир для инвестирования на вторичном рынке недвижимости достаточно. «Самыми ликвидными были и остаются одно- и двухкомнатные квартиры малой площади с ремонтом»,— констатирует Владислав Хорочкин, директор АН «ЮрЦентр» (Казань).
По разным оценкам, на рынке всего 2-3% объектов, пригодных для спекуляции (назовем это «быстрыми» инвестициями). «Найти такой объект можно напрямую у продавца, которому срочно нужны деньги. Например, ему нужно погасить просроченный кредит. А продать приобретенную квартиру с максимальной наценкой можно в период большого спроса. Как раз осенью или перед новым годом»,— добавляет г-н Хорочкин. На срочной продаже объекта продавец, как правило, теряет до 10-20% от рыночной стоимости жилья. Соответственно, инвестор эти же 10-20% выигрывает.
Пригодными для долгосрочных инвестиций аналитики также считают небольшие по метражу квартиры. «Это должно быть качественное жилье эконом-класса. Не «брежневки» и «хрущевки», а комфортные одно- или двухкомнатные квартиры в современных домах с развитой инфраструктурой вокруг. Такое жилье проще сдать в аренду,— советует Олег Репченко.— Инвестиции в элитное жилье целесообразны, если главная цель инвестора— не потерять имеющиеся средства. Квартиры в элитных домах вряд ли обесценятся, но при этом нужно понимать, что их сложно продать, а уж тем более— сдать в аренду. Причиной тому— высокая цена и сроки экспозиции».
17 лет на окупаемость
Сроки окупаемости инвестиций в недвижимость зависят от стратегии, избранной инвестором. Если это покупка с последующей перепродажей, то прогноз может оказаться весьма условным: определяющий фактор здесь— конъюнктура рынка. «Рост цен на «вторичку» в ближайшие 2-3 месяца составит 4-6%,— полагает Владислав Хорочкин.— В долгосрочной перспективе при продаже объекта через год, как минимум, можно получить примерно 15% годовых плюс доход от аренды квартиры».
Если инвестор предпочитает не гнаться за ценами на «квадраты», а видит себя в качестве рантье, он может рассчитывать на гораздо более скромный, но зато стабильный доход. «При сдаче в аренду квартиры— от 4% до 6% годовых на вложения, а при очень правильном ее выборе, с учетом местоположения и выбора категории для инвестиций— 6-8%»,— отмечает вице-президент РГР Константин Апрелев.
Финансовые аналитики, делая выводы о доходности вложений в недвижимость, говорят, скорее, о сбережении средств, нежели об их быстром приумножении. «Инвестиции в жилую недвижимость традиционно считаются оправданным решением в рамках защитных стратегий. Речь идет о сравнительно низких рисках. Впрочем, и доходность, как правило, невелика. Ставка капитализации жилой недвижимости формируется на относительно низком уровне— в диапазоне 3-6%. То есть исключительно за счет рентного дохода покупка квартиры теоретически окупится лет через 16-17. Так что основной фактор привлекательности инвестиций в жилую недвижимость— это ставка на фундаментальный рост цен»,— объясняет Максим Клягин, аналитик управляющей компании «Финам Менеджмент».

Недвижимость дорожает со скоростью золота
Реальная (оцененная с учетом инфляции) доходность некоторых инструментов инвестирования с 31.12.2010 по 12.10.2011
+16% Золото
+16% Недвижимость
+5% Ликвидные облигации
+2% Доллар США
0% Евро
-25% Ликвидные акции



Источник: управляющая компания «Финам Менеджмент» За месяц жилье в России подорожало на 0,7-2%
Прирост цен на вторичном рынке жилья в городах России относительно 30 августа 2011, %. Средняя цена 1 м2 на 30 сентября 2011 г., руб

Источник: Российская гильдия риэлторов
-2,00% | 44 396 руб./м2
-0,51% | 25 920 руб./м2
-0,40% | 50 897 руб./м2
-0,30% | 43 698 руб./м2
+0,70% | 43 609 руб./м2
+0,70% | 174 000 руб./м2
+0,80% | 59 357 руб./м2
+0,90% | 45 275 руб./м2
+1,10% | 48 885 руб./м2
+1,20% | 88 854 руб./м2
+1,30% | 55 661 руб./м2
+1,60% | 45 492 руб./м2
+1,70% | 52 403 руб./м2
+1,90% | 39 056 руб./м2
+2,00% | 64 285 руб./м2

 

Илья Балахонов директор компании «Доктор Ключ»

Вторая волна кризиса вряд ли сильно повлияет на рынок недвижимости
Квартиры на вторичном рынке будут дорожать. Наиболее высокими темпами — в эконом-сегменте. В первом полугодии 2011 г. средняя цена кв. м выросла на 1,5-2%. Во втором полугодии рост будет более существенным — на 3-4%. Еще на 3-4% стоимость жилья увеличится в 2012 г. Конечно, вторая волна кризиса может внести поправки. Но все же пока опасения, что цены на недвижимость вновь рухнут, мне кажутся преувеличенными. Перед кризисом рынок был сильно разогрет, цены завышены, поэтому в начале 2009 г. они и просели очень сильно. А сейчас цены не так высоко поднялись, чтобы падать. Кроме того, сокращается предложение строящегося жилья и это тоже поддержит вторичный рынок — часть покупателей переориентируется на готовое жилье.

Татьяна Казакова руководитель аналитического центра компании «Сибакадемстрой Недвижимость»

На 3-4% вырастет средняя цена кв. м на вторичном рынке в 4 квартале 2011 г.
В 2012 г. средняя цена кв. м на вторичном рынке жилья в Новосибирске может увеличиться на 5-10% (в 4 квартале 2011 г. — на 3-4%). Хрущевки растут в цене быстрее квартир улучшенной планировки, в отдаленных районах цены увеличиваются сильнее, чем в центре. Квартиры сейчас — это инструмент не столько приумножения капитала, сколько его сохранения. Как вариант — можно взять квартиру в ипотеку и сдавать в аренду. Однокомнатная хрущевка на окраине в среднем стоит 1,5 млн руб., средняя ставка аренды такой квартиры — 10,5 тыс. руб. (в центре соответственно 1,8 млн руб. и 14,5 тыс. руб.). Квартира на окраине окупится за 12 лет, в центре — за 10,5 лет. В привлекательном для торговли месте квартиру на первом этаже можно сдать в аренду под магазин. С учетом расходов на вывод из жилого фонда, перепланировку и ремонт ее стоимость поднимается до 2,6 млн руб., но и арендная плата за подобное помещение в центре составит уже примерно 47 тыс. руб. в месяц. То есть инвестиции окупятся за 5 лет.