Инвесторы торопятся вложить деньги в покупку земли

Другая часть участков, по ее словам, находится на территории промпредприятий, оформивших право собственности на свои земельные участки. «Так, Новосибирский электровакуумный завод уже сформировал для продажи семь земельных участков — как со строениями, так и свободных».

Третья группа — это участки в собственности физических лиц, имеющих индивидуальные частные дома. «Частная жилая застройка сохранилась даже в центральных районах города, причем на территориях, интересных для девелопмента. Застройщикам приходится выкупать участки по рыночным ценам — например, при реализации проектов на ул. Кирова, около Димитровского моста», — говорит Яговкина.

Участники рынка отмечают стремительный рост количества сделок. «Землей не занимается только ленивый, сегодня это один из самых динамично развивающихся рынков», — подчеркивает генеральный директор брокерской компании «БрокерКом» Александр Назаров. По его словам, рынок разогревается из-за растущего спроса как со стороны московских, так и местных инвесторов и девелоперов.

С Назаровым согласна руководитель отдела маркетинга и продаж УК «Сибирь Девелопмент» Татьяна Аржаева. По ее словам, рынок торговли участками с каждым годом становится все активнее: «Инвесторы ищут участки под строительство новых жилых домов и коммерческих зданий, а также промышленных и логистических объектов. Удачно инвестировав средства в покупку земельных участков, можно получить большую прибыль».

Рост рынка земли в Новосибирске — тенденция, характерная для всех городов с высокой деловой активностью, считает аналитик УК «ФИНАМ Менеджмент» Максим Клягин. В успешно развивающихся регионах рост инвестиционной привлекательности земельных активов наиболее выражен, полагает Клягин: «Рост стоимости земли в Новосибирске составляет около 30-50% и более ежегодно». Клягин оценивает общий объем сделок с землей — более одного млрд руб.

Сделки купли-продажи земельных участков совершаются по двум основным схемам, рассказывает адвокат новосибирской областной коллегии адвокатов ЮВЭД Марина Антонова. Площадку можно купить как объект недвижимости, возможна уступка права аренды, продажа участ- ка может быть оформлена как покупка юридического лица.

По данным инвестиционного аналитика департамента консалтинга и девелопмента проектного института «Новосибграждан- проект» Станислава Гришунина, наиболее распространенной схемой на новосибирском рынке является купля-продажа юрлица: «В этом случае продается не актив, а сама компания». Как правило, земельные участки оформляются на фирмы, созданные специально под проект, уточняет Гришунин. По его мнению, данная схема позволяет как покупателю, так и продавцу уйти от части налогов при осуществлении сделки, в частности, НДС и налога на прибыль.

Однако покупка площадки как объекта недвижимости является более чистым и безопасным вариантом, поскольку предметом сделки является сам актив, указывает Антонова. «Сделка покупки юрлица проще, однако в ней больше рисков: например, может выясниться, что права на долю или часть земельного участка (ранее принадлежавшие купленной компании) уже утрачены», — рассуждает Антонова. Однако есть случаи, когда пробрести участок можно только через покупку юрлица — например, если речь идет о землях сельхозназначения: у местной администрации есть право преимущественного выкупа таких земель перед остальными покупателями, поясняет Антонова.

Наибольшим спросом пользуются участки под жилую застройку площадью от 2 до 10 га, рассказывает директор агентства недвижимости «Дельта» Владимир Затримайлов. По его словам, на вторичном рынке покупают участки не только мелкие застройщики, но и крупные строительные компании, которые не всегда могут подобрать участки на муниципальных торгах.

«Мы рассматриваем и анализируем поступающие предложения о покупке земельных участков на вторичном рынке», — говорит Аржаева.

Затримайлов отмечает растущую активность со стороны девелоперов небольших проектов таунхаусов: «Это перспективная ниша, ведь предложение в этом сегменте ограничено, а покупательский спрос большой, особенно на сравнительно недорогие объекты стоимостью не более 6-7 млн руб. ».

Директор RID Analytics Елена Ермолаева согласна с Затримайловым. По ее мнению, наиболее популярным у застройщиков, реализующих проекты строительства таунхаусов, является Северное направление, где за три года цены на землю выросли примерно в 10 раз.

Следующими по популярности, после участков под жилую застройку, являются площадки, расположенные на городской периферии, вдоль магистралей или на пересечении транспортных путей, отмечает руководитель проекта по коммерческой недвижимости агентства «Байт» Виктория Топчиенко. По ее словам, девелоперы приобретают их главным образом для реализации проектов офисных и торговых центров. «Новосибирск насыщен общественными зданиями лишь в центральной части, а потребность районов средней удаленности и окраин до сих пор не удовлетворена», — поясняет Топчиенко.

Самые дорогие участки расположены по улицам Большевистской, Ватутина — их стоимость может составлять 40-60 млн руб. за га и более, добавляет риэлтор.

После разработки проекта промышленно-логистического парка в районе аэропорта «Толмачево» девелоперы интересуются преимущественно правым берегом, где ощущается недостаток складских площадей. По словам Топчиенко, наиболее дорогие предложения — в районе поселка Пашино, где проходит трасса М51:М53 и строится Северный объезд. Здесь уровень цен — от 7 млн за 1 га.

Наибольший выбор на вторичном рынке есть для девелоперов складской недвижимости: большинство предложений приходится на участки площадью от одного до пяти га под складские и производственно-складские помещения, отмечает эксперт аналитического центра «Сиб- академстрой Недвижимость» (САСН) Федор Голованов.

По данным САСН, в первом квартале 2008 г. средняя цена предложения земельных участков в Новосибирске составила 714,6 тыс. руб. за сотку.

По данным RID Analytics, разброс цен на участки — от 1 млн руб. до 200 млн. руб. за 1 га и более. По словам Ермолаевой, цена участка зависит не только от местоположения и размера, но и от его категории: самые дорогие участки относятся к землям поселений: на них можно строить как жилую, так и коммерческую недвижимость. «Сельскохозяйственные земли для строительства не предназначены, а на промышленных — можно строить только заводы и фабрики, поэтому для реализации девелоперского проекта необходимо изменить их категорию «на земли поселений», что требует дополнительных финансовых затрат», — поясняет аналитик Ермолаева.

Площадка в центре, подходящая под строительство офисной недвижимости, элитного жилья, может стоить 500 млн руб. за га и выше, считает Гришунин. По его словам, чуть дешевле площадки на больших магистралях — 150-400 млн руб. за га, на окраинах цены начинаются от пяти млн руб. за га.

По мнению Голованова, самыми дорогими являются небольшие участки — площадью до 0,1 га. Их средняя цена по итогам первого квартала 2008 г. составила 1,1 млн руб. за сотку. «Как правило, эти участки расположены в хорошем месте — в местах с плотной застройкой, с возможностью подключения коммуникаций и сформированными потоками людей, поэтому имеют более высокую цену», — поясняет Голованов.

Как говорит Ермолаева, участки, расположенные в центре города, на рынке единичны: поэтому чуть ли не каждая сделка приводит к новому ценовому максимуму.

В Новосибирской области основной спрос приходится на участки, расположенные на расстоянии не более 10 км от города, отмечает Голованов. По его словам, по итогам первого квартала средняя цена предложения составила 230 тыс. руб. за сотку.

Назаров характеризует рынок земли как «непрозрачный»: «Механизм ценообразования не сложился — один и тот же участок может продаваться как за 10 млн руб., так и за 25 млн руб.». На цену участка, помимо прочих факторов, влияет размер маржи посредников, причем ее вес может весьма существенным: 1-5 млн руб. и более, рассказывает собеседник. Нередки ситуации, когда на одном земельном участке пытаются заработать несколько участников: «Так, один из моих знакомых отказался от сделки из-за того, что стоимость услуг всех посредников оказалась равна стоимости самого земельного участка», — говорит Назаров.

Оценщики в качестве консультантов участвуют редко, их заключение служит лишь ориентиром для сторон, как и результаты муниципальных аукционов, рассказывает Топчиенко.

Все больше компаний и частных лиц рассматривают земельные участки в качестве инструмента инвестиций.

На фоне снижения доходности жилой и коммерческой недвижимости земельные участки радуют собственников и инвесторов высокими темпами роста цен. Земля является невозобновляемым ресурсом, поэтому в дальнейшем выгодно расположенные участки будут дорожать, рассуждает Клягин.

Однако прежде чем совершить сделку, покупатель должен оценить инвестиционную привлекательность актива, отмечает директор по развитию компании «Мир Авто» (официальный дилер Volkswagen и Alfa Romeo, строит автосалон Alfa Romeo) Андрей Доценко. Может оказаться, что участок не годится для реализации девелоперского проекта, к примеру, по генеральному плану он может быть включен в зону строительства путепровода, канализации или какого-то другого объекта, рассуждает он. По его словам, возможны и другие неприятности, например, слишком близко залегают грунтовые воды.

По мнению Аржаевой, основные риски носят юридический характер и связаны с подтверждением прав на землю.

Доценко полагает, что наибольшим потенциалом роста обладают участки, расположенные рядом с будущими транспортной развязкой, мостом или крупным торговым центром: «За участок площадью 0,5 га рядом с «Мегой» сейчас просят 40-50 млн руб., что раз в пять больше, чем до начала строительства этого торгового центра», — приводит пример Аржаева.

Затримайлов считает наиболее выгодными для инвестирования земли с/х назначения. «После изменения категории участка, перевода из «земель с/х назначения» в «земли поселений» (что предполагает возможность строительства) стоимость площадки вырастает в разы», — разъясняет риэлтор.

Антонова указывает, что в ряде случаев перевод с/х земель в земли поселений невозможен, поэтому перед покупкой земельного участка с перспективой его дальнейшего перевода в другую категорию желательно осуществить хотя бы юридическую экспертизу документов на земельный участок.

«За последние два года ряд компаний уже скупил большую часть сельхозземель под Новосибирском, — замечает Ермолаева. — Недооцененность оставшихся тает на глазах — колхозники за паи просят все дороже, а владельцы земель, выделивших свои паи, стремятся продать их по рыночным ценам».

«Операции на земельном рынке являются достаточно рискованными — главным образом, из-за отсутствия единого механизма проведения сделок», — подчеркивает Яговкина. Нередко участники рынка, как продавцы, так и покупатели, сталкиваются с трудностями при оформлении документов.

Операции с земельными участками, хотя имеют неплохую доходность, все же являются крайне рискованными и требуют отвлечения значительных финансовых средств на долгое время, объясняет Голованов. Поэтому сейчас основными игроками на рынке земли являются частные предприниматели и компании, для которых этот вид бизнеса не является профильным, считает аналитик.