Ипотека в валюте - кошмарный сон заемщиков. Чем она страшна и полезна?
Брать или не брать? Давать или не давать? – главные вопросы всех сторон при сделке с недвижимостью и выдаче ипотечного займа. Особенно - валютного. DK.RU попросил экспертов разрешить эти вопросы.
Заемщики традиционно считают, что колебания курса рубля – главная угроза при сделке с валютной ипотекой. Однако эксперты призывают не паниковать, так как риск может стать кошмаром реальности лишь в случае глобального мирового кризиса, во время которого будет неважно – есть ли у вас ипотека в валюте или нет – пострадают так или иначе все.
По статистике, озвученной Агентством ипотечного жилищного кредитования, доля сделок с ипотекой на рынке жилья по России составляет 25,8%. Новосибирские представители агентств недвижимости назвали цифры – от 35 до 85%.
Согласно данным Центробанка РФ, доля валютных займов по России за текущий год составляет 0,55%, за тот же период 2013 г. было выдано 1,44% ипотечных кредитов, а в 2010 г. — и вовсе 4,06%.
Причиной падения интереса к такому кредитованию стал страх заемщиков перед колебаниями курсов валют. DK.RU выяснил, как с этим обстоят дела в Новосибирске, боятся ли местные заемщики валютной ипотеки, и чем она грозит нескольким сторонам, участвующим в сделке.
О рисках
Какова доля договоров с привлечением ипотечного займа среди общего числа сделок с недвижимостью в Новосибирске, и какие риски существуют для покупателей и АН, если привлечена валютная ипотека. Об этом DK.RU рассказала директор офиса продаж АН «Грановит» Елена Алексеева.
«Для решения жилищного вопроса ежемесячно около 80% наших клиентов планируют привлечение ипотечных средств для совершения покупки недвижимости. У нас даже работает свой "Центр Ипотечного Кредитования". Мы также работаем с более чем тридцатью коммерческими банками».
Таким образом, средний процент сделок с ипотекой в любом случае довольно высок, а значит, возникает вопрос – повышаются ли риски больших потерь как у банков и риелторов, так и у заемщиков?
«Самый большой риск – это изменение курса валюты, – считает Елена Алексеева. – Есть риск остаться и без денег, и без квартиры. Вроде и ставка по кредиту в валюте значительно меньше, но за счет выросшего валютного курса переплата по валютному кредиту может оказаться намного выше. Из-за изменения курса платеж по кредиту окажется больше дохода заемщика, это, пожалуй, основной риск. Беря ипотеку в валюте, заемщик самостоятельно берет на себя валютный риск. Изменение курса рубля по отношению к валюте кредита – это не страховой случай, это исключительно риск заемщика».
С ней согласна и операционный директор банка «Акцепт» Юлия Бабина:
«Если в планах нет быстрого досрочного гашения, то брать ипотечный кредит в валюте, как минимум, опасно, особенно в период кризиса. В управлении своими личными финансами лучше придерживаться правила – хранить деньги надо в той валюте, в какой вы зарабатываете, и в какой тратите. Также и с ипотекой – лучше брать кредит в той валюте, в которой вы получаете заработную плату. Ставки по валютным ипотечным кредитам ниже, но существуют риски из-за колебаний курса».
О влиянии кризиса на сделки
«Валютная ипотека является оптимальным вариантом для клиентов, кто работает в иностранных компаниях. Они же получают заработную плату в иностранной валюте, и риски у них совершенно другие и минимальные, нежели у сотрудников российских компаний, получающих зарплату в рублях. В нашем агентстве ипотека в иностранной валюте – редкость. У многих еще свежо воспоминание кризиса 2008 года, когда курс доллара вырос в разы, и люди остерегаются брать подобные кредиты», – рассказала Елена Алексеева.
«Кризисные явления могут иметь одинаковые негативные последствия для обеих сторон кредитного договора. В преддверии кризиса и в кризис увеличивается риск сокращения доходов. Конечно, это большие риски для клиента. Как правило, при курсовом колебании платеж по ипотеке возрастает. Казалось бы, это выгодно банку. Однако здесь скрывается опасность выхода клиента на просрочку и, как следствие, – ухудшение качества кредитного портфеля и возникновение необходимости вести активную работу по возврату просроченной задолженности вплоть до судебных разбирательств», – считает Юлия Бабина.
«Сейчас в стране осталось минимальное количество ипотечных заемщиков, имеющих доходы в рублях, а обязательства – в валюте. Изменение валютного курса не может вызвать существенных проблем у оставшихся «в валюте» заемщиков. В любом случае не вижу смысла торопиться и совершать резкие действия только на основании эмоциональных ожиданий возможного ухудшения ситуации», – считает вице-президент, директор департамента ипотечного кредитования ВТБ24 Андрей Осипов.
Также эксперт выразил отношение к валютным кредитам с точки зрения своего рынка:
«Позиция ВТБ24 неизменна уже на протяжении нескольких лет: кредиты должны выдаваться в валюте дохода. Это касается и физических, и юридических лиц. Поэтому в настоящий момент в кредитном портфеле банка на кредиты в иностранных валютах приходится менее 1%. Сейчас в валюте мы выдаем только ипотечные кредиты. Изменение курсов валют может сказаться на популярности валютной ипотеки, однако спрос на нее, по нашим оценкам, и так минимален. При любых условиях недвижимость остается одним из самых надежных инструментов вложений. Недвижимость – не эфемерное и условное нечто, а вполне осязаемый продукт, поэтому и спрос на ипотеку будет сохраняться. В то же время, нужно следить за динамикой цен на недвижимость. Доля выдаваемых ипотечных валютных кредитов в стране колеблется в интервале от 1,5 до 2% от всего объема выдачи ипотеки, поэтому никакое, даже самое резкое, изменение валютных ставок не окажет значимого влияния на рынок ипотечного кредитования.
По словам эксперта, колебания курса рубля могут сказаться на рынке ипотечного кредитования только в случае формирования у покупателей и продавцов радикальных ценовых ожиданий на рынке недвижимости. Т.е., если значимая часть продавцов решит отложить продажу до более спокойных (с точки зрения курса валюты) времен, а значимая часть покупателей по этим же причинам побежит покупать любую недвижимость, либо – наоборот – отложит покупку, только это может оказать существенное влияние на объемы рынка ипотеки.
«В первом варианте начнется резкий рост цен, а во втором рынок «встанет». Но вряд ли мы увидим резкие изменения ожиданий участников рынка недвижимости», – считает Осипов.